作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

最牛街道上線的項目也逃不過“卷”的命運。

位于深圳市南山區白石路與學府路交叉口西北側的翰熙典居最近獲批預售——

334套約105~140平住宅，備案均價約112811元/㎡，單價區間約9.47萬—12.45萬/平，總價區間約993萬~1758萬。

據項目官方海報，取證首日就接待了1000+批客戶，凍資100+組。

雖然首日凍資客戶看起來不少，但也是建立在項目開盤即啟動轉介且釋放出凍資即享受折扣的基礎上的。

“牛盤”放低姿態

作為深圳樓市新房中的熱門項目，幾乎預留了半個月作為凍資時間。

這在深圳是很罕見的。

過去深圳的新房，一般從銷售方案公示到真正的開盤選房階段預留的時間是一個星期左右。

并且意向登記凍資階段也就三五天的時間。

即使項目官方在6月9日的嚴正聲明——市場高度關注項目，且嚴禁違規攬客行為以及嚴禁虛假優惠承諾，可以看出，開發商預售對市場的姿態和信心放得很低。

要知道，區位板塊內的新房項目，一度炙手可熱。

如曾經的潤璽二期均價也要13.2萬/平，即使是隔壁白石洲板塊的深業世紀山谷以及綠景白石洲璟庭，曾經的備案均價也分別要約116231元/㎡以及113271元/㎡。

而項目占據的是深圳的“黃金”地帶。

項目無論是區位、地段、交通、商業、教育還是產業都擁有非常強的支撐。

和其他仍需要通過概念規劃來營造區域價值的項目不同，翰熙典居周邊的產業優勢是看得見的。

一路之隔就是騰訊，還有大疆、百度、華為、阿里、研祥、大族激光、金蝶、邁瑞、中興、TCL、華潤等實力強大的企業環繞。

街道內活躍著上千家高科技企業，其中僅上市公司就達上百家，總市值超過5萬億。

據數據統計，去年粵海街道的GDP總量達到了約4500億元，相當于珠海去年GDP的總和（約4479.06億元）。

一路之隔還是深圳各類高校扎堆的大學城，包括中山大學深圳產學研大樓、武漢大學產業化大樓、南京大學深圳產學研基地等。

產業附加對比深圳大多產業還未落實，還在規劃藍圖中的區域，成熟穩定得多。

樓下即地鐵口，通過9號線梅林線的深大南站，可以快速串通前海自貿區、深圳超級總部基地、西麗留仙洞總部基地、后海總部基地。

約步行1.5公里是深圳南山區的大型商業綜合體海岸城購物中心，約15分鐘車程可以到達深圳的潮流頂級商圈深圳灣萬象城

教育范圍在南山區的第一梯隊的南二外學府一小和南二外學府中學學區范圍內。

加上區域供應和存量住房的格局，所以項目的基本面是不存在什么問題的。

如今入市放低姿態，也一定程度反映出當下的市場變化。

一方面，如今南山區域的新房面臨兩極分化的局面，不少項目賣不動，真正順利去化的項目也經歷了營銷和價格方面的優化，另一方面市場對房子居住屬性的要求也更高了，尤其是一些高價的項目。

所以，即便自帶“粵海街道”的光環，擁有紅盤屬性，也要講究性價比。

位置好，產品拖后腿

地段自帶光環，翰熙典居仍需要走性價比路線，更重要的是存在無法忽視的因素。

項目的問題源于產品自身，有一定的市場需求錯配可能。

首先是項目分3個地塊開發，總占地面積僅約4.17萬平方米，項目三塊地的住宅總套數達3030套，但回遷住房+保障性住房占項目總戶數約76.43%，真正可售的商品房僅714套，居住氛圍不夠純粹。

其中——

01地塊，容積率為9.28，規劃3棟超高層住宅（1棟一、二、三單元），以及1棟幼兒園（4棟）。總戶數1038戶，包括保障性住房612戶、回遷房179戶、可售商品房247戶。

而01地塊1棟3單元西南角建設了小型垃圾轉運站+再生資源回收站+公共廁所。

02地塊，容積率為9.32，規劃3棟超高層住宅（2棟一、三、四單元），以及1棟辦公樓（2棟二單元）。總戶數872戶，包括回遷房544戶，可售商品房328戶。

其中，公共開放空間2100平方米。

03地塊，容積率為11.44，規劃2棟超高層住宅（3棟一、二單元），以及1棟辦公酒店物業。總戶數1120戶，包括回遷房991戶、可售商品房139戶。

其中，公交首末站2900平方米。

而可售商品房最多的02地塊率先入市，推出可售商品房套數334套（其中6套交付標準樣板房）。

但開發商預計交付時間為2028年3月31日前。

中間約有33個月的交付等待時間。

其次，項目三個地塊的容積率都超過了9，各個地塊占地面積不到2萬平（03地塊13980.09平方米，01地塊14891.57平方米，02地塊12787.78平方米），社區無地面花園，僅設計架空綠化，且樓棟間距近的不到20米。

其中02地塊二棟的1-4單元中2單元與3單元的樓棟距離約18.65米，裙樓與葉氏宗祠最近的距離僅約12.61米。

從項目實地可以看到，樓棟之間的距離非常近，且有對視的可能。

而目前項目實地的建設進度高的大約是四十多層，慢的樓棟十幾層。

其次，3個地塊總戶數3030戶，但停車位僅2600個，且不同地塊共享停車位及車輛出入口設施，其中02地塊總戶數872戶，停車位747個，則意味著業主未來有可能需要停車到其他地塊的車庫且車位緊張。

三是項目雖然為深圳建筑新規后的住宅，但不包含贈送面積，實際戶型得房僅約76.6%。

而更重要的是，雖然項目給出一定的折扣，但備案單價區間約9.47萬—12.45萬/平的替代產品市場上并非沒有。

如華僑城香山美墅五期、華潤城潤府三期、招商領璽二期等等，相對而言這些次新類型的社區布局、居住氛圍、交通以及位置屬性也都有一定的可比性。

所以，整個項目的社區屬性、居住的空間感及體驗與市場的改善居住期待有一定的差距。