樓市政策面，終于傳來新的利好消息！

6月13日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，聽取了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式和推進(jìn)好房子建設(shè)的有關(guān)情況匯報(bào)。

我們看匯報(bào)的內(nèi)容，好像是比較中性的。

但是各位一定要明白，此次研究房地產(chǎn)的大背景。

4月下旬以來，國家層面對于房地產(chǎn)政策面基本上沒有新動(dòng)作。

在這一過程中，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，按老楊的判斷，4月底和4月份就應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策。

但是，除了 5月7日央行推出金融方面的“十支箭”之外，并沒有對房地產(chǎn)新增更多利好措施。

在這種情況之下，樓市只能繼續(xù)降溫。

這口氣憋到現(xiàn)在，終于需要釋放一下了。

常務(wù)會(huì)議再次聽取房地產(chǎn)方面的匯報(bào)，也就是說，在房地產(chǎn)政策方面正在研究籌劃新的舉措。

這是合乎邏輯的推理。

房地產(chǎn)新模式是個(gè)中性的東東

接下來，我們仔細(xì)看一下會(huì)議上的新聞通發(fā)稿。

會(huì)議指出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，要著眼長遠(yuǎn)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

這里需要注意 “房地產(chǎn)發(fā)展新模式” 的措辭，各位一定要知道，關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式已經(jīng)推進(jìn)好長時(shí)間了。

最近兩三年，高層會(huì)議上頻頻提及這個(gè)詞。

根據(jù)老楊對全國房地產(chǎn)政策的持續(xù)監(jiān)測和跟蹤，可以知道，最早是 2021 年 12 月份的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次提到探索新的發(fā)展模式。

從那之后，很多高層次會(huì)議都會(huì)提及到房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

對房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索研究，已經(jīng)持續(xù)了三年半了。

按照此次國常會(huì)的表述，發(fā)展新模式有點(diǎn)接近于成熟了，也要陸續(xù)推出相關(guān)的文本了，包含在銷售制度方面的變革，變期房預(yù)售為現(xiàn)房銷售。

但憑著對房地產(chǎn)政策的多年研究，我認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，對于房地產(chǎn)市場的短中長期變化是中性的，它屬于制度建設(shè)、制度變革。

而不是針對市場過熱了，就潑冷水；針對目前市場低迷了，就吹暖風(fēng)。

而且各位一定要知道，2021 年 12 月份的時(shí)候首次提出 “探索新的發(fā)展模式”，當(dāng)時(shí)屬于全國樓市的降溫初期，當(dāng)時(shí)的政策表述其實(shí)是偏緊縮的。

各位如果不信，那我就把 2021 年 12 月份的工作會(huì)議當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)的論述，分享一下全文：

堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

各位一看就知道了，當(dāng)時(shí)還在繼續(xù)堅(jiān)持 “房住不炒”！

按照邏輯線梳理下來，是在樓市依然有點(diǎn)偏熱，降溫初期的時(shí)候，提出要搞房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

那模式的變革，最初的時(shí)候，必然會(huì)考慮：如何抑制樓市還有點(diǎn)熱？如何抑制投資性需求？如何抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高杠桿、高負(fù)債等等在樓市過熱的尾巴階段存在的一些不合理現(xiàn)象？

制度變革應(yīng)考慮到樓市現(xiàn)狀

而經(jīng)過三年半的努力之后，現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢跟 2021 年 12 月份，完全不一樣了。

現(xiàn)在是樓市特別低迷，大中型的房地產(chǎn)房企已經(jīng)暴雷差不多了。

近一兩年，籌劃房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景，已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)止跌樓市了。

但它畢竟是從當(dāng)初抑制樓市過熱思維模式，一點(diǎn)點(diǎn)演變到當(dāng)前的。

咱們就拿著期房預(yù)售制度來說，現(xiàn)在要全部取消期房預(yù)售，實(shí)施現(xiàn)房銷售，對短期市場的走勢，我認(rèn)為是利空略多于利好。

因?yàn)樗m然是利好買房者的，但是對于房地產(chǎn)的供給側(cè)，尤其是開發(fā)商，它是利空消息。

當(dāng)然，此次國常會(huì)的表述：要穩(wěn)中求進(jìn)，要先立后破。

這就意味著，就銷售制度變革來說，不太可能全面停止廢除期房預(yù)售，而是有過渡性的安排。

之前我曾分析過，大概率將實(shí)施新老劃段：在政策出臺(tái)之后，很多地區(qū)新賣的土地，項(xiàng)目的銷售就要按照現(xiàn)房銷售了，而出新政之前已經(jīng)賣的土地，項(xiàng)目繼續(xù)按照過去的期房預(yù)售制度。

國常會(huì)的第二句話：

要扎實(shí)有力推進(jìn)好房子建設(shè)，納入城市更新機(jī)制，加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。

“好房子” ，是最近一年多由住建部門主導(dǎo)的，大張旗鼓在推進(jìn)，現(xiàn)在已上升到國家最高層面了。

好房子建設(shè)，既涉及到新建的住宅項(xiàng)目，也涉及到關(guān)于存量住宅如何進(jìn)行老舊小區(qū)改造，里面就提到了城市更新。

但 “好房子” 這項(xiàng)工作，對短期的房地產(chǎn)市場走勢基本上沒啥影響，這里咱們就不再展開了。

重提促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)

國常會(huì)的第三句話很重要：

要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性、有效性，多管齊下，穩(wěn)定預(yù)期，激活需求，優(yōu)化供給，化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

這句話，就涉及到關(guān)于房地產(chǎn)市場短期波動(dòng)的應(yīng)對舉措。

對于全國的已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，其實(shí)之前是有類似表述的：嚴(yán)控增量。

當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場供大于求，新房的庫存壓力比較大，很多城市就不應(yīng)該供地了。

但各位一定要知道，當(dāng)前很多地方政府財(cái)政非常緊張，不想多賣幾塊地，畢竟賣地是地方政府來錢的最快方式。

過去兩年，國家政策說是在嚴(yán)控增量，按照不同水平的住宅去化周期來約束地方政府供地。

但這事，卻很難落地！

因?yàn)榈胤秸灿凶约旱睦嬖V求，它不愿意執(zhí)行國家嚴(yán)控增量不讓自己賣地的這類約束。

此次會(huì)議就再次強(qiáng)調(diào)了，要進(jìn)行摸底！

也就意味著對于每塊土地、每個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)。

另外，摸底，并不是說讓地方政府摸自己的底，地方政府對于自己所賣的地和項(xiàng)目，可以說是門清。

摸底，是來自于上級(jí)部門，比如說是省級(jí)的房產(chǎn)管理部門，甚至國家派駐相關(guān)的督察隊(duì)。

另外，國常會(huì)的措辭比較緊迫，類似 “多管齊下”、“激活需求、“化解風(fēng)險(xiǎn)”。

說明面對目前房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的態(tài)勢，心里有點(diǎn)著急了。

關(guān)鍵是最后的半句話，“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

這句話并不是新的說法，去年就提了；但問題是今年4月下旬的重磅會(huì)議當(dāng)中，它就沒提，而是罕見的表示 “持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。

各位老鐵們可以回顧一下，當(dāng)時(shí)說法一出來，老楊就進(jìn)行了分析，當(dāng)時(shí)老楊是有點(diǎn)忐忑不安的。

“鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，潛臺(tái)詞是房地產(chǎn)市場已經(jīng)穩(wěn)定了，接下去只需要鞏固這種態(tài)勢就行了。

而當(dāng)時(shí)老楊的判斷是市場是在降溫的，3月份部分城市樓市還不錯(cuò)，4月份就不行了，各地市場都是往下走了；同時(shí)疊加了關(guān)稅戰(zhàn)的負(fù)面影響。

現(xiàn)在，重申要 “更大力度的推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

各位可不要小看措辭的微妙變化，因?yàn)榇朕o又回到了去年9月底、去年 12 月和今年3月份兩會(huì)上，關(guān)于房地產(chǎn)市場的措辭了。

這也就意味著，默認(rèn)了目前市場沒有止跌，要更大力度的促進(jìn)它止跌！

經(jīng)過一番分析之后，那我認(rèn)為接下去6月份或者是7月份，相關(guān)部門出臺(tái)政策的概率就進(jìn)一步增加了。

老楊的期望是：要更大力度地出臺(tái)增量措施，真正刺激到樓市。