河北省肅寧縣一小區，因物業公司服務不達標，小區業主多次維權無果，開始拒交物業費。但沒想到小區物業竟然不給業主升級門禁卡，導致業主無法乘坐電梯上下樓。

江西某小區，物業公司各種理由漲物業費，服務質價不符，業主有苦難言，更別說房子一直空著，沒有享受物業公司的“服務”，為什么還要乖乖出錢？

其實相關新規此前就有明確，房子不住人，可以減免物業費，那么究竟哪種情況可以直接免交物業費？這期 內容就來聊一聊。

01、“這些情況，一毛都不用交物業費！”

新規已經明確：出現以下4種情況，可以免/減物業費，最高可以省下80%的物業費：

情形一、開發商延期交房

如果因為開發商問題不能按合同要求交付，期間物業費由開發商承擔。

關鍵證據：

①購房合同約定的交付日期；

②開發商出具的《延期交房通知書》。

典型案例：

南京某業主，因開發商延期交房9個月，法院判決免交該期間物業費。

情形二、房屋存在重大質量問題

如果房屋質量差，比如墻體開裂、漏水、工程質量差等，問題沒有整改，根據新規，業主就可以拒絕繳費！

操作關鍵：

①先委托第三方機構出具《房屋質量鑒定報告》，證明房子存在重大質量問題；

②再向住建局申請《整改通知書》，要求開發商整改，不整改就不給物業費。

③一旦走到法律程序，法院會判決免除整改期間的物業費。

典型案例：

江蘇某樓盤，因為墻體開裂滲水，業主集體維權拒絕繳納物業費，最終法院判決：因開發商責任，業主不用交物業費。

情形三、物業違規收費

如果物業擅自提高收費標準，或者捆綁收取“裝修管理費”等非法項目，業主可以拒交物業費。

反擊動作：

①業主先向市場監管局舉報（罰款可達違法所得5倍）；

②一旦被查驗，物業公司就必須要退回多收費用并抵扣物業費。

典型案例：

上海某小區，業委會拿出證據證明前物業公司違規亂收費，最終法院判決，物業公司返還小區全體業主4000萬元。

情形四：房子空置減免政策

以前只要你買了房，不管住沒住，都必須全款繳納物業費。新規以后已經明確：如果房子一直沒住人，物業費你就可以不用交！

部分地區規則（2024年更新）：

江蘇：空置超1年可申請按70%繳費；

山東：空置超6個月按60%繳費；

廣東：未裝修且未使用的毛坯房按50%繳費。

（2025年更新）

江蘇省鎮江市：空置6個月申請按70%繳費；

石家莊市：空置超過3個月，僅需繳納20%物業費；

空置證明要求：

? 連續3個月/6個月水電、燃氣表讀數為零的證明；

? 未裝修的現場照片（需物業確認）；

? 備案空置聲明書：撰寫聲明保證房屋空置；

畫重點：這類減免收費，關鍵還是需要業主主動申請，因為物業不會主動告訴你。

02、合法減費操作指南

房子一直空著，物業憑什么收費，業主要怎么行動？這里有“實操指南”供你參考：

第一步：書面通知物業

①申明房屋空置狀態（附水電表讀數）；

②要求物業公司必須按地方政策減免費用；

③警告物業不得收取滯納金。

第二步：行政投訴施壓

可以撥打12345，投訴話術：“舉報XX物業違規收取空置房全額費用，要求住建局介入核查！”

第三步：走法律起訴

提供證據：

a.開發商逾期交房的證據鏈；

b.房屋質量問題影響使用的鑒定報告；

c.物業違規收費的轉賬記錄。

賠償公式：

應退費用 = 已繳金額 × 違規比例 + 利息（LPR計算）

03、物業的“套路”——注意4個“坑”要提防

①假漲價：用“管理費上漲”作為借口，偷偷漲價。

解決辦法：漲價必須經過業主大會或者業委會同意，否則無效。

②人臉識別綁架：威脅不繳費就刷不開門。

解決辦法：可以撥打12345舉報熱線，物業無權限制正常出入。

③以征信恐嚇：聲稱“拖欠物業費會上征信”，

解決辦法：不怕，依法維權，只有法院判決才會影響征信

③以斷水斷電脅迫：停交物業費就直接給業主“斷水斷電”。

法官提示：這種行為不僅侵害業主的居住權，如果因此給業主造成損失，還將面臨承擔賠償損失等法律責任。

解決辦法：業主可直接起訴索賠，但是，2類證據必須齊——

證據1：物業實施斷水電的直接證明

a.拍攝物業人員斷水電過程的視頻（需拍到工作人員身份或物業標識）；

b.保留物業發布的斷水斷電通知（如微信群公告、紙質通知）；

c.保留物業承認斷水電的電話錄音（通話開頭說明時間、雙方身份）。

證據2：斷水電造成的實際損失證明：

a.直接損失：桶裝水購買發票、酒店住宿費（因無法居住）、外賣訂餐記錄；

b.間接損失：家用電器因突然斷電損壞的維修單據；

c.精神損失：因斷水斷電導致就醫的病歷（如老人因停電梯爬樓梯摔傷）。

典型案例：

蘇州某物業因業主李某拖欠3個月物業費（共計1200元），擅自斷電3天，導致李某家中冰柜食物腐敗、路由器損壞。

業主提供：物業斷電通知（微信群截圖）；斷電期間冰柜溫度異常報警記錄；購買新路由器的發票+食物腐敗清單；以及物業承認斷電的錄音（“不交費別想用電”）證據。

最后法院判決：物業立即恢復供電，賠償業主損失5000元；另因物業濫用職權、情節惡劣，追加懲罰性賠償4.5萬元，合計賠償5萬元！

這次新規出來后，業主的維權意愿明顯增強。大家都明白了，只要有證據、不怕走法律，物業費“拼殺”的戰場是可以贏的。

此外，大家也要心中有數：雖說物業行業還存在亂象，但只要用好法律武器、收集好證據，咱們的錢包就能更有底氣。

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