文/樂居財經 房慧

近日，一場關于蘇州‘好房子’標桿項目調研沙龍在蘇州蠡棠森嶼舉行。蠡棠森嶼位于相城區區府旁，是蘇州主城區的首個四代宅項目，項目一經面市便成為當地的頂流紅盤，并以6.3億的首開業績引爆市場。

而蘇州，也是旭輝建管深耕較早的區域，憑借和悅塘前雅院等多個優質項目的落地，讓旭輝建管在蘇州形成了較好的市場口碑及較高的市占率，實現了在蘇州市場的領先發展。

當下，地產行業仍在調整陣痛期，代建行業的競爭也在不斷加劇。以蠡棠森嶼為例，旭輝建管總裁劉冰洋表示：代建實現破題的底層邏輯就是要價值兌現。

通過我們的專業能力，把項目盤活，把經營的結果很好的呈現，這樣才能從一個個項目、一家家公司來去做，才能讓這個行業真正的長期很好的發展下去。

從產品革命到生活方式，提供“好房子”實踐樣本

在地產行業深度變革的當下，建設“好房子”已是大勢所趨。蘇州作為全國首批試點城市，早在2024年便以“兩智一全”為實踐路徑，聚焦“智慧化、智能化、全生命周期”，探索“好房子”實現路徑。

作為首批“兩智一全”示范項目，蠡棠森嶼依托于FourthOS.四代生態系統進行了“1+8+N”完整的垂域開發，呈現出對戶型、公區、景觀等多方面的獨特性思考。從產品革命到生活方式，蠡棠森嶼正在重構蘇州高端人居的全新維度。

從設計規劃來看，蠡棠森嶼放棄了兵營式布局及單元式的建筑形態，放棄了10層洋房高低配的方案，而是將項目規劃為20棟12層至17層的小高層四代宅產品，使項目整體建筑密度降低了約25%。同時，此種排布讓項目中軸尺度，樓間距，景觀面積得以最大化，真正將土地徹底歸還自然。而減去的樓棟密度，化作四季輪播的森林幕布，為社區釋放更多的可能。

其戶型的創新設計尤為矚目。在建面約150-220㎡的戶型中，標配約33-77㎡空中露臺，通過奇偶層錯位設計打破傳統平層格局，實現平層的別墅化；約120%空間使用率、南北雙露臺設計，皆是項目的核心亮點；針對四代宅的采光受限、共居隱私等諸多痛點，旭輝建管也通過創新的設計巧思來化解：以樓棟距的增加，樓型設計的擴寬以及雙層挑高的設計確保居住的采光及通透性；以增加分戶隔墻，增加側向隱私擋板并利用“飄窗+挑板”的形式，實現隱私保護。

在公區打造上，項目構筑了約200m超級禮序界面、約2000㎡下沉式泳池會所、13棟架空層泛會所、約64000㎡全能情緒景觀，實現更豐富集合的社區生活場景。

自3月22日項目營銷中心開放后，除了接待大量購房客戶外，還吸引了全國同行及媒體的探訪參觀；4月28日，項目首開實現 6.3億元的熱銷戰績， 5月加推依然熱銷不斷，作為蘇州四代豪宅引領者，已然開啟全新“獨立行情”。

實現這樣的成績，贏在什么？旭輝建管蘇皖區域總裁沙歡認為，是定位的精準。以旭輝建管對蘇州市場的熟悉程度，對客戶的理解，對板塊的理解，最終導出項目經營解題的方案思路，這是我們的強項。

作為旭輝建管在蘇州蠡棠森嶼落地的首個四代宅“森嶼系”產品，這個項目的成功，也為旭輝建管四代宅產品在全國推廣落地提供了實踐樣本。

一盤一策，深耕重點城市形成品牌優勢

今年旭輝建管在佛山、西安等地還將有多個四代宅產品落地。劉冰洋在現場也表示：四代宅也是旭輝建管接下來的主打方向之一，并且會不斷的進行產品研發迭代。

考慮到每個地區氣候條件不同，生活場景也不同，就需要因地制宜，更多的創新思維和手段去做產品。而旭輝建管將會常態化的不斷迭代產品，做到“人無我有，人有我精”。

他還表示：旭輝建管給自身的定位就是定制化服務專家，所以我們堅持一盤一策，圍繞著我們梳理出來的需求點、風險點、機會點，去為委托方提供服務。最后還是要靠我們的多元化的解題能力，實現最終的經營業績和價值兌現。

從業務類型來看，類似蠡棠森嶼這類政府城投類項目，是旭輝建管持續發力的方向。綜合性的商業代建，包括傳統的住宅開發、商業招商運營管理，場館運營管理等，也在齊頭并進。此外，還有一些創新模式，如小股操盤、AMC類不良資產項目等領域也有突破。

“代建一定是一個深耕型的業務，深耕形成我們的規模優勢，形成我們的品牌優勢，這樣的話才能夠有更好的效益，才有長期發展的空間。”談及業務布局，劉冰洋表示：我們從原來全面開花的點式機會開始轉變為重新聚焦，我們會重點的、集中的更好的調動資源和精力在30多個城市，15個省份長期去深耕發展。比如蘇錫常、合肥、阜陽、成都、西安等。

從去年下半年開始，旭輝建管做了相關調整后，經營質量也有了明顯提升，特別是簽約質量。一是凈代建費，毛利有所提高；二是項目的啟動率，基本上今年新簽的項目都是能夠如約按時的去啟動，這是主動篩選和甄別的結果。

截止到5月份，今年旭輝建管已簽約42個項目，一季度在管面積達到了3500萬方、同比去年增長13%。

當前，代建行業已進入紅海競爭階段，市場也對代建企業的能力提出了更高的要求。但種種跡象也表明，代建行業在整個房地產的領域的滲透率在上升。

在這樣一個機遇與挑戰并存的行業，劉冰洋表示：旭輝建管的唯一確定性的就是我們的底盤能力。有賴于我們對當地城市的熟悉程度、對市場對客戶的理解力、我們過往的這種專業操盤的能力、經營解題的能力、產品力、服務力，這個是在整個不確定性當中最確定的底盤。

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