據(jù)《中國新聞周刊》報(bào)道，近日，江蘇連云港市中級人民法院發(fā)布的一起判決，為那些困在爛尾樓盤中的購房者點(diǎn)燃了希望。案例顯示，開發(fā)商逾期未交房，不僅需返還購房者首付款和已償還的貸款、利息，后續(xù)剩余貸款本息也由開發(fā)商承擔(dān)。該判決迅速引發(fā)熱議，被不少法律界人士認(rèn)為是貫徹了“誰違約誰擔(dān)責(zé)”的原則。

連云港市中院這一判決明確，開發(fā)商逾期未交房，不僅需返還購房者首付款和已償還的貸款本息，后續(xù)剩余貸款也由開發(fā)商承擔(dān)。這一裁決迅速引發(fā)熱議，被法律界人士譽(yù)為“真正貫徹了‘誰違約誰擔(dān)責(zé)’原則”的典范。它不僅為爛尾樓業(yè)主提供了切實(shí)可行的司法救濟(jì)路徑，更折射出我國司法審判理念的深刻轉(zhuǎn)變，從機(jī)械適用法律條文，到真正解決老百姓的“急難愁盼”。

長期以來，爛尾樓業(yè)主面臨一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)，房子拿不到，貸款卻要繼續(xù)還。這種“錢房兩空”的困境，源于司法實(shí)踐中將購房合同與貸款合同割裂處理的慣性思維。按照傳統(tǒng)裁判邏輯，即便購房合同因開發(fā)商違約解除，銀行仍可依據(jù)貸款合同中的格式條款，要求購房者繼續(xù)償還房貸。這種“購房者兩頭吃虧”的局面，使得無數(shù)家庭在維權(quán)無望的情況下被迫“斷供”，甚至因此背上征信污點(diǎn)。

連云港中院的判決打破了這一僵局。法院援引《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條，認(rèn)定購房合同解除后，貸款合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)，購房者有權(quán)要求解除房貸合同，剩余債務(wù)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。這一裁決不僅符合《民法典》的公平原則，更讓司法回歸常識，既然購房者既未拿到房，又未實(shí)際支配貸款資金，憑什么要獨(dú)自承擔(dān)開發(fā)商的違約后果？

該判決的意義遠(yuǎn)超個(gè)案，它標(biāo)志著我國司法審判理念的重要轉(zhuǎn)變，法官不再滿足于機(jī)械套用法條，而是真正站在老百姓的角度，思考如何“辦成一件事”。過去，部分法院在處理爛尾樓糾紛時(shí)，往往以“合同相對性”為由，將購房者與銀行的貸款關(guān)系獨(dú)立于購房合同之外，導(dǎo)致購房者即便勝訴，仍需背負(fù)巨額債務(wù)。而連云港法院的判決則穿透形式正義，直指實(shí)質(zhì)公平，將兩個(gè)合同視為一個(gè)整體，確保購房者能夠真正“脫身”。

這種轉(zhuǎn)變與近年來司法系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)的“訴源治理”“實(shí)質(zhì)解紛”理念一脈相承。例如，福州鼓樓區(qū)法院在處置爛尾20年的康超大廈時(shí)，創(chuàng)新采用“執(zhí)破融合”模式，通過跨區(qū)域府院聯(lián)動機(jī)制，成功盤活資產(chǎn)并保障購房者權(quán)益。

同樣，最高人民法院在《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中明確，購房者的債權(quán)應(yīng)優(yōu)先于建設(shè)工程款、抵押權(quán)等其他債權(quán)受償。這些案例共同表明，司法系統(tǒng)正從被動裁判轉(zhuǎn)向主動化解社會矛盾，讓法律真正成為保護(hù)弱者的武器。

連云港的判決不僅是對購房者的救濟(jì)，更是對房地產(chǎn)行業(yè)的警示。長期以來，預(yù)售制下的資金監(jiān)管漏洞、開發(fā)商高杠桿擴(kuò)張、銀行過度放貸等問題，使得爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁給最弱勢的購房者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年全國爛尾樓超2000個(gè)，涉及500萬套住房，僅恒大、碧桂園等頭部房企就有近300個(gè)項(xiàng)目停工。此次判決讓開發(fā)商意識到，違約的代價(jià)不再是“跑路”了之，而是要承擔(dān)真金白銀的賠償責(zé)任。

與此同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)也需重新審視自身的風(fēng)控機(jī)制，以往，銀行依賴“無論房屋是否交付，借款人均需還款”的格式條款，將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給購房者。而此次判決直接宣告此類“霸王條款”無效，倒逼銀行加強(qiáng)對開發(fā)商的信貸審核和預(yù)售資金監(jiān)管。事實(shí)上，部分銀行已開始調(diào)整政策，如某國有大行將開發(fā)商履約能力評估權(quán)重提高40%，并強(qiáng)化對項(xiàng)目資金的閉環(huán)管理。

盡管連云港的判決具有標(biāo)桿意義，但爛尾樓問題的徹底解決仍面臨諸多挑戰(zhàn)。最現(xiàn)實(shí)的問題是，許多開發(fā)商早已資不抵債，即便法院判令其承擔(dān)責(zé)任，購房者仍可能面臨“執(zhí)行難”。例如，部分爛尾樓項(xiàng)目的監(jiān)管資金被挪用，剩余資產(chǎn)被多重抵押，購房者即便享有優(yōu)先受償權(quán)，也可能因開發(fā)商無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行而無法兌現(xiàn)權(quán)利。

但連云港的判決之所以引發(fā)廣泛共鳴，不僅因?yàn)樗蚱屏藸€尾樓業(yè)主的維權(quán)困局，更因?yàn)樗宫F(xiàn)了一種可貴的司法智慧，法律不應(yīng)是冰冷的條文堆砌，而應(yīng)是化解社會矛盾、守護(hù)公平正義的溫暖力量。當(dāng)法官開始用“辦成一件事”的思維處理案件時(shí)，司法的公信力才能真正深入人心。

當(dāng)然，爛尾樓問題的根治仍需多方合力，但無論如何，這份判決已為無數(shù)深陷泥沼的購房者點(diǎn)燃了希望之光。它告訴我們，法治社會的進(jìn)步，往往就藏在這些細(xì)微卻關(guān)鍵的改變之中，讓違約者付出代價(jià)，讓守信者得到保護(hù)，讓普通人的“安居夢”不再輕易破碎。