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掏空積蓄買房，本以為能安心扎根，卻等了十幾年都拿不到房產證，開發商還玩起 “失蹤”！遇到這種糟心事該如何維權？今天結合真實案例，帶您看懂法律如何保障購房者權益。

案情梳理

（一）購房合同簽訂與房款支付

2006 年 12月 16 日，購房者王明與甲房地產開發有限公司（簡稱甲公司）簽訂《一號房屋合作建房協議書》，約定購買北京市大興區果嶺假日項目一號房屋（16 幢 5 單元 0108 號），建筑面積 120 平方米，總價 432,000 元 。協議明確：甲公司需在 360 日內（即 2007 年 12 月 17 日前）辦理房屋所有權證；王明于簽約當日一次性付清全部房款 。

2020 年 10月 19 日，應甲公司要求，王明的愛人李芳又向公司總經理轉賬542,300 元，但雙方未明確該筆款項性質 。

（二）糾紛產生與訴訟請求

因甲公司遲遲未辦理房產證，王明多次催促無果后向法院起訴，最初訴求包括：

要求甲公司辦理房屋權屬證書；

支付逾期辦證違約金（以 432,000 元為基數，分段計算利息）；

支付逾期交房違約金（分階段以不同房款金額為基數，按日萬分之一計算）；

承擔訴訟費用 。

訴訟過程中，王明撤回辦理房產證和逾期交房違約金的訴求，僅主張逾期辦證違約金 。

（三）證據與事實認定

關鍵證據：王明提交合作建房協議書、購房款收據、情況說明等，證明合同簽訂及付款事實 。

法院調查：經法院調查，未查到涉案房屋所在樓棟的產權初始登記檔案，即房屋根本不具備辦證條件 。

被告缺席：甲公司經合法傳喚未到庭應訴，放棄答辯和質證權利 。

案件分析

（一）合同性質的認定

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，協議明確房屋位置、面積、價格等核心條款，且甲公司已收取房款，因此該《合作建房協議書》應認定為商品房買賣合同。

（二）違約責任的判定

逾期辦證違約：甲公司未按約定在 2007 年 12 月 17 日前辦理房產證，構成違約，需承擔違約金 。

違約金計算依據：

雙方未約定違約金標準，法院結合房款支付情況、實際損失（如房屋無法抵押、交易受限）及甲公司過錯程度，參照貸款利率確定計算方式。

2019 年 8 月 19 日前按央行同期同類貸款利率，之后按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算 。

（三）法律適用要點

本案法律事實發生在民法典實施前，適用當時的《合同法》及相關司法解釋；甲公司缺席不影響法院依據證據和法律規定作出判決。

裁判結果

法院判決：甲公司于判決生效后 10 日內，向王明支付逾期辦理房屋權屬證書違約金（以 432,000 元為基數，自 2007 年 12 月 17 日起至 2019 年 8 月 19 日按央行同期同類貸款利率計算，2019 年 8 月 20 日起至判決生效之日按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）。

案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約前核查資質：通過住建部門官網查詢開發商預售許可證，確認房屋是否具備合法銷售條件 。

明確違約責任：合同中細化房產證辦理期限、逾期違約金計算標準（如按日千分之一），避免模糊表述 。

及時維權止損：發現開發商逾期辦證超 90 天，立即通過發函、訴訟等方式主張權利，防止錯過訴訟時效。

（二）開發商合規警示

確保項目合規：完善土地、規劃、建設等手續，避免因證件不全導致無法辦證 。

積極履行義務：嚴格按合同約定辦理房產證，出現延期及時與業主溝通并承擔責任 。

（三）維權實用建議

若遭遇類似糾紛，可收集合同、付款憑證、溝通記錄等證據，咨詢專業律師通過訴訟索賠；必要時聯合其他業主共同維權，增加談判籌碼。

房產證作為房屋產權的法定憑證，承載著重要的物權證明效力。若您在商品房買賣合同履行過程中，遭遇不動產權屬證書逾期辦理等爭議，可隨時就具體法律問題進行咨詢。我們將為您提供專業的法律分析與維權指引。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）