房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師（13426037149） 團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

掏空積蓄買了房，卻被告知房子因開發(fā)商債務(wù)被查封，面臨被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，這種絕望誰能懂？今天結(jié)合真實(shí)案例，帶您讀懂法律如何保護(hù)購房者權(quán)益，遇到類似困境該如何破局。

案情梳理

（一）購房交易與資金支付

2019 年 6 月 16 日，購房者林浩與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱甲公司）簽訂《一號(hào)房屋商品房認(rèn)購協(xié)議》，以 544,092 元總價(jià)購入一套 37.9㎡的公寓 。協(xié)議約定一次性付款，林浩當(dāng)日支付全款，甲公司出具收款收據(jù)。雖然協(xié)議要求 3 日內(nèi)簽訂正式《商品房買賣合同》，但雙方后續(xù)并未完成簽約 。

（二）糾紛起因與各方主張

林浩訴求：請求確認(rèn)一號(hào)房屋歸自己所有，要求乙投資合伙企業(yè)（簡稱乙合伙）、甲公司協(xié)助辦理過戶；停止對房屋的執(zhí)行并解除查封。林浩援引《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第 29 條，主張自己作為商品房消費(fèi)者，享有排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。

乙合伙抗辯：堅(jiān)決不同意林浩訴求，理由如下：

一號(hào)房屋早在 2019 年 6 月就已抵押給乙合伙（原抵押權(quán)人為丙信托公司，后債權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙合伙），抵押權(quán)受法律保護(hù)，林浩主張不能對抗抵押權(quán) ；

房屋用途為 “商辦”，不屬于居住用房，林浩不符合 “商品房消費(fèi)者” 身份；

林浩未簽訂正式買賣合同，付款對象非甲公司，購房行為存在瑕疵 。

甲公司態(tài)度：支持林浩主張，認(rèn)可購房事實(shí)及款項(xiàng)支付 。

（三）關(guān)鍵事實(shí)與證據(jù)認(rèn)定

抵押與查封情況：2019 年 6 月 12 日，房屋辦理抵押登記；2020年 9 月，因甲公司債務(wù)糾紛，房屋被法院查封，后進(jìn)入執(zhí)行程序 。

房屋性質(zhì)爭議：預(yù)售許可證顯示房屋用途為 “商辦”，土地使用年限40 年；但甲公司宣傳為公寓，林浩實(shí)際用于居住 。

購房證據(jù)材料：林浩提交認(rèn)購協(xié)議、收款收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬記錄（付款給西安雅荷四季城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）、房屋交接書、物業(yè)繳費(fèi)憑證等，證明購房及居住事實(shí)。

案件分析

（一）林浩是否符合 “商品房消費(fèi)者” 條件

根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第 29 條，需同時(shí)滿足三個(gè)條件：

簽訂合法有效合同：認(rèn)購協(xié)議雖非正式合同，但具備主要條款且已收全款，法院認(rèn)定為有效 。

房屋用于居住且無其他住房：雖房屋性質(zhì)為商辦，但林浩實(shí)際用于自住，且西安市內(nèi)無其他住房，符合條件 。

支付超 50% 房款：林浩已支付全部房款，滿足要求 。

（二）抵押權(quán)與消費(fèi)者權(quán)益的優(yōu)先性

乙合伙依據(jù)第 27 條強(qiáng)調(diào)抵押權(quán)優(yōu)先，但第 29 條作為特殊規(guī)定，明確商品房消費(fèi)者權(quán)益可優(yōu)先于抵押權(quán) 。林浩符合第 29 條情形，其居住生存權(quán)益應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。

（三）乙合伙抗辯理由的法律分析

房屋性質(zhì)爭議：用途登記不絕對排除居住功能，實(shí)際用途更具參考性 。

合同未簽問題：認(rèn)購協(xié)議已具備核心要素，且甲公司認(rèn)可購房行為 。

付款對象瑕疵：雖非直接付至甲公司，但結(jié)合收據(jù)等證據(jù)，可認(rèn)定為購房款 。

裁判結(jié)果

法院判決：

停止對一號(hào)房屋的執(zhí)行；

駁回林浩確認(rèn)房屋所有權(quán)及協(xié)助辦理房產(chǎn)證的請求（因權(quán)屬確認(rèn)需以登記為準(zhǔn)，過戶協(xié)助不屬于本案審理范圍） 。

該判決平衡了抵押權(quán)人與消費(fèi)者的權(quán)益，明確了特殊情形下消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)原則。

案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約前查產(chǎn)權(quán)：通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢抵押、查封情況，拒絕購買有權(quán)利瑕疵的房屋 。

保留完整證據(jù)鏈：妥善保存認(rèn)購協(xié)議、付款憑證、入住證明等，證明購房及居住事實(shí) 。

關(guān)注房屋用途：商辦類房屋需謹(jǐn)慎購買，明確實(shí)際使用限制與風(fēng)險(xiǎn) 。

（二）開發(fā)商合規(guī)提示

如實(shí)披露房屋信息：不得隱瞞抵押、查封及用途限制，避免虛假宣傳 。

規(guī)范資金管理：確保購房款進(jìn)入公司監(jiān)管賬戶，防止資金挪用引發(fā)糾紛 。

（三）抵押權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)防范

加強(qiáng)貸后監(jiān)管：監(jiān)控抵押物狀態(tài)，及時(shí)制止開發(fā)商違規(guī)售房 。

明確合同條款：約定抵押物處置優(yōu)先順序，降低消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)先帶來的風(fēng)險(xiǎn) 。

房屋買賣關(guān)乎人生大事，法律在保障交易安全的同時(shí)，也重視購房者的生存權(quán)益。如果您遇到類似糾紛，歡迎咨詢專業(yè)律師，我們將為您提供精準(zhǔn)的法律解決方案，守護(hù)您的安家夢！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）