齊魯晚報·齊魯壹點記者 欒海明 通訊員 王鑫燁

房屋租賃“超期占有”如何破局？濟南市槐蔭區法院法官李巧英審理一起委托合同糾紛。

2019年6月，張某與吳某簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定將濟南市某小區房屋出租給吳某。該合同到期后，吳某續租該房屋至2023年6月。2023年6月中旬，張某與吳某通過微信聊天方式就案涉房屋續租達成合意，但因吳某一直未支付上述房屋租金，故張某第一次向槐蔭法院提起訴訟，在法官主持下，雙方最終達成調解協議，繼續履行2023年6月中旬訂立的《房屋租賃合同》。該房屋租賃合同到期前及到期后，張某已通過微信方式多次明確告知吳某，案涉房屋到期后不再向其出租，但吳某自上述《房屋租賃合同》到期后一直未騰退房屋。張某為維護自身合法權益，再向槐蔭法院提起訴訟，要求吳某付清租金并將涉案房屋騰出、交還。

本案的爭議焦點問題為：合同到期后吳某繼續占用房屋是否合法？

法院經審理認為，張某與吳某簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同行使權利、履行義務。關于張某要求吳某立即將涉案房屋騰出并交還的訴訟請求。根據《中華人民共和國民法典》第二百三十五條規定：“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定租賃期限自2023年6月至2024年6月，合同到期后雙方未續簽書面的租賃合同，張某作為房屋出租方，在合同到期前吳某向其支付租金時明確提出不再繼續向吳某出租，故吳某繼續占有使用涉案房屋即喪失了占用使用的合法依據，構成無權占有，張某要求吳某騰空并交還涉案房屋，于法有據。綜上，法院依法判決吳某于判決生效后十日內搬離涉案房屋。

返還原物是指物權的權利人在其原物被他人侵奪或無權占有時，該權利人有權要求無權占有人返還原物。返還原物請求權是指權利人對無權占有或侵奪其物的人，有權請求其返還占有物。該項請求權是由所有權所延伸出來的請求權，并且是所有權效力的直接體現，只要他人無權占有或者侵奪權利人的財產，權利人都可以通過行使該項請求權進而恢復其物權的圓滿狀態。無權占有分為善意占有和惡意占有。吳某作為承租人，在原租賃合同到期且張某已多次明確表示不再續租的情況下，仍繼續占有使用案涉房屋，其對自身“無權占有”的狀態具有明確認知，屬于典型的惡意占有。惡意占有行為不僅違反法律規定，更與“誠信友善”的社會主義核心價值觀相悖。民事主體行使權利應當恪守法律底線，惡意侵占他人財產的行為需承擔法律后果。