“贈送大露臺”“超高得房率”……最近，不少消費者反映，在看房的過程中，一些樓盤將不計入建筑面積的露臺、花園、飄窗、夾層等區(qū)域的面積，打包算進套內(nèi)面積，宣稱得房率能“超過100%”，提高樓盤競爭力。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。這該如何理解？如何讓“好房子”覆蓋不同地區(qū)、不同面積、不同價位？

盲目追求高得房率

是對“好房子”標準的誤讀

近段時間，在滿足用地容積率要求的同時，盡可能做大套內(nèi)不計容面積、吸引消費者、提高樓盤競爭力，成為房地產(chǎn)開發(fā)商競相追逐的賽道。不少消費者在購房時，總會看到開發(fā)商宣傳“超大陽臺、270度飄窗、超100%得房率”等字眼，看起來非常誘人。

云南昆明某樓盤置業(yè)顧問羅先生說，該樓盤143㎡和199㎡兩種面積的大平層住宅都配有一個大露臺，270度環(huán)繞住宅，滿足了居民“家家戶戶有花園”的愿望。

羅先生強調(diào)，項目得房率目前實測大概達到了101%到104%，幾乎算是“零公攤”，這意味著在同等建筑面積下，每戶業(yè)主實際可使用的空間比傳統(tǒng)的住宅多出了30%到40%。

一般來說，住宅的得房率是套內(nèi)建筑面積與房屋建筑面積（套內(nèi)建筑面積+公攤面積）的比率。由于公攤面積客觀存在，住宅的得房率通常情況下不可能超過100%。同時，開發(fā)商在拿地時，相關(guān)部門就會規(guī)定好這塊土地開發(fā)成住宅后的容積率（總建筑面積與建筑用地面積的比值）上限。這些因素都鎖定了每個住宅項目的開發(fā)強度。也就是說，住宅項目的可售面積是很難被“多設(shè)計出來”的。

那么，所謂的“超高得房率”如何實現(xiàn)？浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙教授分析，開發(fā)商通常通過兩種方式來提高住宅的實際使用面積：

一種是利用計容的規(guī)則，有些城市計容新規(guī)改了以后，不計容的面積最高的比例可以占到40%，開發(fā)商把它作為贈送面積，最后“得房率”肯定是超過100%，甚至可能會更高。

還有一部分開發(fā)商會搞“小動作”，比如在報批的時候有很多個陽臺，但是最后呈現(xiàn)出來，把一些陽臺直接包到房間里面。這種其實是違章的，也會有一些隱患，作為消費者要警惕。

針對網(wǎng)絡(luò)上有傳言稱，這是由于國家對住宅項目標準的提高導(dǎo)致成本提升，開發(fā)商需要盡力做大可售面積，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這種說法站不住腳。

從市場上來看，現(xiàn)在剛需群體主要轉(zhuǎn)向租房，購買二手住房、配售房，這些存量房源難以滿足改善型的住房需求，這類人群往往愿意為高品質(zhì)付出溢價。開發(fā)商應(yīng)該從居住品質(zhì)、建筑材料和戶型設(shè)計、配套設(shè)施等角度來打造新房產(chǎn)品。

需要提醒的是，國家早就做過評估，“好房子”的底線標準落地，對開發(fā)商建筑成本的影響并不大；土地供給方面，目前對開發(fā)商也很友好，在區(qū)位、地價、配建等方面都有所傾斜。

所以，盲目追高得房率指標，一定程度上是對“好房子”標準的誤讀。

“好房子”不等于“大房子”“貴房子”

既要高品質(zhì)，也要買得起

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日公開表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，而是要通過好的設(shè)計、好的施工、好的材料、好的服務(wù)等，解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質(zhì)。不同地區(qū)、不同面積、不同價位都應(yīng)當有不同的“好房子”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人表示，要通過完善標準體系，全面提高設(shè)計、材料、建造、設(shè)備以及無障礙、適老化、智能化等方面的標準，來引領(lǐng)和支撐“好房子”建設(shè)。

李宇嘉認為，從這些表態(tài)中可以看出，“經(jīng)濟合理”也是一重重要標準，開發(fā)商應(yīng)充分調(diào)研市場的可承受能力，推出一些務(wù)實的住宅產(chǎn)品。

李宇嘉表示，開發(fā)商設(shè)計符合現(xiàn)行市場的“好房子”產(chǎn)品，應(yīng)該在落實底線標準的“規(guī)定動作”之上，更多突出設(shè)計、用材、服務(wù)、功能等方面的優(yōu)勢，而不是“高贈送”甚至“違規(guī)贈送”，以提高實際使用面積來“變相降價”，并作為“核心競爭力”。這樣會對存量其他在售的項目和二手房市場造成影響，也反過來會沖擊到自身項目的銷售。

此外，業(yè)內(nèi)對以有“空中花園”為突出特點的第四代住宅的討論由來已久。范建雙分析，我國各個地區(qū)的氣候條件不同，“四代宅”不一定符合我國所有地區(qū)的普遍需要。

范建雙認為，與追求相對“博眼球”的外在指標相比，開發(fā)商更應(yīng)回歸居民的“急難愁盼”問題，匠心打造安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。比如以前很多房子都存在漏水、外墻的墻皮脫落等問題，開發(fā)商應(yīng)在這些隱蔽性的問題上多下功夫，研發(fā)一些新的材料、工藝，解決質(zhì)量通病。

近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要扎實有力推進“好房子”建設(shè)，納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。

李宇嘉認為，將“好房子”建設(shè)納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌，就要加強存量在建、在售房屋公共配套補短板的力度，緩減來自新增住房的沖擊。加快推進老舊小區(qū)改造、配售房建設(shè)，將其打造為“好房子”。各地建筑設(shè)計規(guī)范不能突破下限，不能損耗城市整體的容積率、建筑密度，更不能將“偷面積”合法化。

“好房子”既有建筑設(shè)計的新標準，比如層高、隔音、降噪等等，也有覆蓋廣的特征，即不同類型、地區(qū)的房子都要向“好房子”靠攏。“好房子”不僅是高品質(zhì)的，還要是買得起的，如果“好房子”單純變成了“大房子”“貴房子”，只有少數(shù)人能消費得起，這絕不是打造“好房子”的初衷。

原標題：《得房率超100%，就是“好房子”嗎？》

欄目主編：秦紅 文字編輯：宋慧 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：曹立媛

來源：作者：中央廣電總臺中國之聲