深圳龍華法拍房別墅深度觀察：兩套房源的隱藏價值與選擇邏輯

最近刷到龍華區兩套法拍別墅的信息，仔細對比后發現，這可能是近年少有的高性價比標的。作為長期關注房產市場的普通人，我試著用最直白的方式拆解它們的價值點，給正在觀望的朋友提供點參考。

一、第一套：圣莫麗斯花園A01棟A房——老牌別墅也得“打骨折”

位置：

龍華民治街道，靠近地鐵4號線玉龍站，周邊學校、商場一應俱全。

基本情況：

• 建成于2007年，4層獨棟，7室6衛，精裝修帶花園，證載面積306.9㎡。
• 起拍價1335萬，評估價1907萬，但參考市場價居然高達3679萬！相當于3.6折甩賣，光差價就能省下2300多萬。

為什么值得關注？

1. 地段沒得挑：梅林山下，清新自然。緊挨著深圳北站，直通全國各地；出門南坪快速，去福田半小時直達。
2. 戶型能打：7間臥室帶6個衛生間，自帶院子，明顯是為多代同堂家庭設計的。精裝省了裝修麻煩，直接能入住。
3. 撿漏空間大：按市場價算，這套房每平米不到4.4萬就能拿下。周邊二手房均價都破10萬了，尤其限墅令下，這種別墅資源更是稀缺性明顯，況且本案極度靠近深圳核心區，價格恰又低到離譜。

潛在顧慮：

• 房齡17年，得仔細檢查水電和墻體狀況。
• 起拍價1300多萬不算低，更適合資金充裕的買家。

二、第二套：仁山智水花園B02棟106——新派別墅的“穩妥之選”

位置：

龍華觀瀾街道，鷺湖片區低密社區，環境安靜。

基本情況：

• 2013年建成，5層聯墅帶負一層，6室4衛，帶超700㎡入戶花園、超級大露臺和私家車位，面積205.8㎡。
• 起拍價1156萬，評估價和市場價都是1512萬，相當于7.7折，價差350萬左右。
• 有軌電車高新區東站及在建地鐵22號線觀湖站距本案100米左右。

為什么值得考慮？

1. 產品更現代：聯墅設計實用，負一層可改書房或儲物間，露臺能種花或做陽光房。
2. 配套齊全：私家車位解決了停車難題，社區容積率低，綠化率高，適合喜歡安靜的家庭。
3. 風險更低：起拍價等于評估價，成交價大概率不會低于市場價，適合求穩的買家。

潛在顧慮：

• 面積比第一套小，戶型設計偏緊湊。
• 片區發展速度比不上北站周邊，升值空間可能受限。

三、對比結論：按需求選，別只看價格

奢居或投資需求選圣莫麗斯：

如果預算充足（至少準備1500萬），這套房能同時滿足“核心地段+超大空間+低單價+N”超三大需求。尤其適合兩類人：

• 企業主：別墅作為會所或接待場所，地段和面積自帶商務屬性。
• 多代家庭：老人住一樓，孩子有獨立臥室，保姆房和儲物間齊全。

要省心選仁山智水：

1000萬出頭拿下帶車位、露臺的聯墅，適合：

• 新深圳人：通勤到福田或南山相對便利，社區環境適合帶孩子生活。
• 長線投資者：鷺湖片區有生態資源加持，租金回報率甚至可能比市區老別墅還要高。

四、敲桌板：普通人避坑指南

實地看房比啥都重要：

法拍房照片和描述可能有美化，尤其注意圣莫麗斯花園的花園是否維護良好，仁山智水露臺的防水是否過關……我操的心可不比誰少呢。

算清持有成本：

兩套都是“滿五”，省了增值稅及其他稅費（先墊后退），但契稅（非普1.5%）、物業欠費仍需自己承擔。

警惕隱性成本：

別墅的維修基金、裝修押金、車位管理費可能比普通住宅高，提前向物業了解清楚。

五、最后說句實在話——更是心里話

這兩套房子本質上都是“價格倒掛”產物——市場價虛高，法拍價回歸理性。但千萬別被“省幾百萬”的噱頭沖昏頭，真正決定價值的還是地段和產品力。如果手頭資金允許，圣莫麗斯花園的稀缺性更值得賭一把；如果求穩，仁山智水花園的性價比更穩妥。理性點看問題，法拍房起拍價不等于最終成交價，一切都要以競拍結果為準。盲目自行參拍易陷坑，別為了省那點小錢掉進了大坑。這年頭誰也不比牛逼多少，但是永遠相信，人外有人天外有天。就像看病一樣，要去綜合性的大醫院，因為那里的檢查設備齊全，各個科室和診療措施也都相對比專科醫院靠譜，起碼綜合性強，而且背后有保障，所以要買法拍房，就得找專業靠譜的機構合作，省心省錢又省力。

以上信息僅供參考，房源尚未開展相關及背景調查，請待詳核之后再參拍！