南京天琴華樟會所實景南京天琴華樟會所實景廣州保利天奕會所實景昆明山海灣8號空中會所實景古北壹號會所實景古北壹號會所實景

一個小區什么檔次，最應該看的是哪里

我們在以往的文章中，給大家提供了更多維的角度

其中包括了外立面、電梯廳、門頭、夜景、精裝、物業、園林等等...不勝枚舉

不過話說回來，一個樓盤的門面

還有一張非常直接但也最有爭議的明牌，會所

相信會有很多人對此表示質疑

曾經有沒有會所的確是一個小區檔次的最明顯標簽，甚至可以是產品豪宅、改善、剛需的分水嶺

會所作為舶來品，起初從香港引進，香港房子面積普遍極小，如鴿子籠一般

港資開發商都會在社區內配置會所，來接待親朋好友，健身社交

也因此，在香港小區會所是必需品，是家庭生活空間的外延

內地商品房市場早期主要學習香港，因此在九十年代的時候，內地商品房慢慢開始有會所出現

那個時候在上海，哪個小區擁有一個會所，基本就是最貴的樓盤無疑了

但是，現在還是如此嗎

這是上海某小區會所最后的結局

相關數據顯示，全國小區會所普遍處于虧損狀態，杭州每百家會所只有5家維持運營、廣州近9成會所虧損

會所的運營之難，這個問題好像無解

且如今的新房市場，上至過億豪宅，下至百萬總價，上海在售新盤約八九成都配置了會所

會所已經不是稀缺品，滲透率越來越高

因此，很多購房者也正在對會所產生祛魅

“會所有什么用，沒開幾個月就關門了。”

“無論賣房的時候怎么承諾，會所最后都會被開發商賣掉。”

所以寫這個選題還是蠻糾結的

從會所這個角度，我們還可以評判出一個小區的品質和水準嗎

毫無疑問，會所當然還是小區的“門面”，也像是項目的“客廳”

直接展示開發商的實力，建造該小區的標準，物業的能力，以及業主圈層的水準和品味等等...

當我們不能再從有或沒有會所的角度去看待這個空間，或許才能看清背后本質

對一個會所來說，有或沒有，多大規模，采用了什么服務團隊，后期長期運營維護的狀況是否良好

以上種種，本身就比開發商在前期，做出漂亮的外立面、景觀來說，有更大的難度

所以，一個小區好不好，檔次如何，高端與否

我們依舊可以說，去看看他家會所，現在什么樣就知道了

01

顯而易見，第一道門檻，依舊還是會所的位置和規模

大家知道早期商品房會所是怎樣的嗎，很多時候都用地下室空間來打造

就是將幾種功能空間，如健身房和泳池都放在負一樓

雖然配置有健身房、瑜伽室、恒溫泳池等

從體驗感受來看并不是很好，因為地下室通風采光的問題，沒有那么舒適，自然也不會讓人感到高端

雖然當時這可能已經是整個板塊最頂級的小區

而會所進階的第二個形態

也是如今新建商品房普遍采取的地上+地下結合的形式，打造下沉式會所

我大致瀏覽了下今年上海的新房

8萬級別以上單價的小區，基本都做了下沉式會所

這就解決了早期會所空間的壓抑問題，會所逐漸從從室內，變成室內外結合的交互空間

前兩年，在南京的國貿天琴華樟，我們被它的會所驚艷了一把

當時行業較少有下沉式會所設計，而走進這個項目的健身空間，看到明媚的陽光，和園林中的綠意盎然

我就知道，會所這個空間，正在發生著快速的迭代

而如今采用下沉式會所設計的新盤，在市面上越來越多了

尤其是在地塊出讓面積趨小的前提下

房企們普遍結合圍合式布局+垂直景觀體系，讓會所的采光和通風得到極大提升

會所開始從地下，慢慢變成了一個結合著車庫+會所+景觀的一體化空間

今年在廣州保利天奕，還結合水景將約2500㎡的會所空間造成一座四季漂浮的“水院”

每個功能空間都好似一個漂浮在水面上的“盒子”

當會所從地下的封閉式變成了地上地下結合的下沉式

我們看到小區就擁有了星級酒店才有的度假感和松弛感，也意味著小區會所開始突破物理限制，從功能空間至情緒空間的晉升

只要開發商愿意做會所，它必定就能找到方法突破物理限制

如今高端小區有的嘗試“雙會所”模式，在單體樓棟的頂層或者其他地方，打造第二會所

比如縵合北京的空中四合院會所，昆明山海灣8號項目不僅做約4000㎡的下沉式會所

昆明山海灣8號會所實景

于此同時，在項目最高層還做了云端天際會所，也是當時昆明唯一一個擁有雙會所的小區，因此自然成了城市封面

但于會所而言，它的最好形態應該是獨立的，這意味著會所的規模和私密性都達到了設計的極致

因此那些最頂級的豪宅普遍都擁有獨立的建筑空間承載會所功能

且位于整個小區核心且景觀優越的位置，臨湖、公園、水系等等

在縵合北京，我們就看到其單獨打造了一個當時全北京最大頂級私人會所，華府會

縵合北京會所實景

這個縵合王府級別的會所，占地約14500㎡

而其實不需要告訴你這個小區多有名，房價多高，當這樣的會所屹立于此，你就能夠感受到縵合北京的氣勢，以及會所內部服務體系的豪華

上海玫瑰園會所實景

還有，上海綠城玫瑰園的1萬平歐式城堡會所，都是屬于那種你一眼就能感受到小區頂級圈層和品質的

所以，這里能夠得出的第一個結論，在小區會所這個空間，確實存在著一條和品質相關的硬件基礎線，那就是：

地下室<下沉式<獨立會所<獨立+空中雙會所

會所大不大，還有其位置在哪里，決定了未來小區內部能提供給業主怎樣的硬件功能和服務

因此在這個基礎之上，我們就看到了那些會所服務的功能精細化

在一個普通的商品房，所謂的“會所”可能只是“健身房+泳池+棋牌室”的排列組合

而在一個非常高端的小區里，你會看到有類似日料店、西餐廳、雪茄吧、普洱茶吧、室內高爾夫球場等，這樣極致細分的功能

這些功能空間其實就是提供給到客戶的生活方式，以及完全匹配客群的圈層和社交

所以我們再來看一個頂級小區會所的自我修養，應該是怎樣的

作為當之無愧的滬上第一豪宅古北壹號

擁有面積達到18000㎡，全上海最大，至今仍未有哪個項目能夠超越的頂級私家會所

而按照目前上海地塊出讓面積愈發趨小的現狀來看

古北壹號的會所，應該是前無古人后來無來者級別的

放在全球，也是頂尖水平

會所是獨棟建筑，分地上地下空間，僅地上就做了11層

整體平面圖是這樣的，負二層為地下停車庫，負一層為休閑娛樂區，一層大堂入口空間；二三層為餐飲區，四層是屋頂多功能活動場所；五至十一層打造了21間精品酒店式公寓套房

而古北壹號除了有傳統豪宅會所都有的游泳池、網球場等基礎配置，還做了一個地下森林圖書館

不僅考慮到了業主們的社交需求，也同步考慮到孩子們成長的環境

開發商對小區會所有多重視就體現在了這里

這也是古北壹號為什么不位于上海典型核心市區卻能夠與如今所有上海濱江豪宅分庭抗禮

02

看會所，還不能只看會所本身

在更高級別的比拼上，還要看其軟性價值的兌現

一個偌大的會所里，設計了很多空間，不論是健身房也好，雪茄室還是各種餐廳

是否有充足的服務人員，如前臺、健身教練、保潔、甚至救生員、園藝師...

服務的密度與頻次，都決定了小區的檔次

在會所服務人員的規模上，來自成都的蔚藍卡地亞，就達到了行業內前所未有的程度

一棟樓直接配置了近100名服務人員是什么概念，在蔚藍卡地亞服務人員和業主的比例達到1：2.3

在交付這個環節上，就有多達12名成員的專業管家團隊一同做交付服務

就連一頓簡單的早餐，也可以讓你有諸多選擇

不限于食物種類、就餐地點和時間

如果你有家宴的需求

還能夠邀請頂級餐廚團隊現場烹飪定制私宴

很多服務的體貼，甚至是超越你本人的細致入微

這樣的項目，從會所的服務人員規模之龐大，就可以看出其標準之高

而除了服務人員的多

服務本身也是頂級小區會所區別于普通商品房的維度

一個高品質的小區，會所是能夠提供大量非標和高附加值服務的

最后服務的無邊際，也是高端小區會所的“真本事”“真圈層“，是附加在會所身上的一種無形的硬實力

終極的會所，還能夠為業主鏈接更多資源，比如合生的縵系

在縵合北京，為業主打造的26項黑金卡權益服務，涵蓋83小項服務細則

不限于哈蘭紅酒、全球游艇會、香港馬球會、領創全球醫療、TT國際童軍、私人飛機服務、全球冒險旅計劃等

有TTCLUB國際童軍入駐項目

縵合北京無邊際服務

提供早教、日托、游樂、派對活動及家庭咨詢等綜合型服務

有中關村發展集團旗下大健康產業的醫療服務整合平臺領創醫療

縵合北京無邊際服務

為縵合業主提供長期六大專屬醫療服務

不僅如此，還有專屬的旅行顧問、全球酒店資源、定期舉辦的圈層活動

滲透到了業主的所有日常生活

這就是在小區硬件功能空間之上，好的會所還會因為品牌衍生出更多元化的軟性價值

那些看不見的服務，才是最難兌現的

因此，當我們去評判一個小區是否高端，是否已經達到了其他小區所不能企及的標準之上

會所的軟性服務，一定是必要條件

而最頂級的會所，都會沿用國際一流水平的專業化管理，不僅面向自己的業主，還會以會員制的方式向外界符合條件的富豪們開放

最極致的當然要數，位于深圳灣1號的全中國首家國際會員英式俱樂部：深灣會

匯集全中國最頂級的富豪圈層俱樂部，每年的會籍費要48.8萬+1200元/月費

除了B1樓到5樓的各類設施布局，硬件那是沒話說，軟件也很夸張

深圳灣1號會所實景

有享譽全球行政總廚謝培森提供私宴

各種IAC互惠俱樂部，比如北京長安俱樂部、重慶萊佛士俱樂部、廣州廣粵會、上海雍福會、廣州從都國際莊園等，哪都有最高規格的服務

不定時會有藝術展、IMAX影院體驗日、粵港澳大灣區車展、郭培的高定show、Gucci DIY派對和音樂會歌劇等等

深圳灣1號會所實景

從私人會所的純粹性來說，頂豪的私人會所遠比開放性的私人會所審核更嚴格

因而更具有純粹性和純潔力，也代表著更高的生活品質

03

而對于會所，長期的運營狀態比初期的配置更加重要

因此小區的品質，就體現在對會所長周期的觀察，是否持續有效運營

在我們看過的二手小區里，給我留下比較深刻印象的是這兩個品牌：綠城、仁恒

在上海一個房齡接近20年的綠城二手小區，它的會所可以是這樣的

四根木質圓柱，列仗迎接每一位業主，因為建造在社區最中央

上海綠城會所實景

內部的配置放在當今的房地產市場也是頂配的

一個充滿著中式古樸韻味的私宴廳，每天提供著最新鮮的海鮮

上海綠城會所實景

空間寬敞的健身房，即便是在炎熱的三十五度夏天，依然有業主來打卡

上海綠城會所實景

水質澄清的室內泳池，更是受到很多業主的歡迎，每天下午來到會所享受清涼

上海綠城會所實景

室內室外的泳池維護保養水平堪稱頂級

上海綠城會所實景

社區里最大的戶外球場留給了兩個網球場，精致典雅的建筑掩映在一片綠色之中

上海綠城會所實景

會所代表著綠城對高端人群生活需求的先知先覺

二十年前的上海綠城會所，如今依然是小區業主們，最常使用的公共空間，就我當天踩盤來看，來來往往的業主帶著孩子帶著朋友，絡繹不絕

用二十年的時間，綠城的會所，成了其品質的最佳象征

而如今不再開發商品房的仁恒也是其中優秀代表

如果你去看仁恒在上海的二手小區，在早期物業費還沒有這么高的環境下，幾乎都保持了良好的維護狀態

這是位于長寧天山板塊的仁恒河濱花園，整個小區自帶6000平水岸會所

仁恒河濱花園會所實景

你會發現在仁恒的會所空間里

重要的不是什么奢石的堆砌，花藝的展示，藝術展等等

仁恒將很多心思花在了真正對業主來說，更加貼近他們生活的實用場所

比如健身房、恒溫泳池、乒乓球場、兒童樂園、社區超市、社區餐廳、燒烤露臺，甚至還有專門的洗衣房和做美容美發的場所

也正因為如此，在很多年后的現在

我們都可以看到在仁恒河濱花園，每個空間都是有人在使用的

泳池里的水是否定期消毒更換，水質是否干凈

甚至在更衣室里的毛巾是否處于蓬松狀態，服務人員的精神面貌等等

都是長期運營的好的小區會所該有的樣子

一個小區擁有長期運營維護的會所，依然會帶來強大的二手房溢價能力

換句話來說，好會所意味著好物業

因為，愿意把會所運營好的品牌，口碑一定不差

04

但是，如今我們也要警惕“會所陷阱”

1、警惕會所的產權性質不清

到底是真會所還是售樓處改造，會所的產權性質，決定著它未來是否能夠正常運行

有些開發商會將豪華售樓處包裝成為會所的樣子，等到樓盤賣完，所有當初宣傳的功能可能就不存在了

所以要多問一句會所未來屬不屬于小區配套，還是會移交給政府，或者是臨時建筑

在新房地塊出讓的土地指標上，都會明確寫有會所空間面積合架空層面積，這其實就是會所未來的總規劃面積

2、警惕剛需盤的會所溢價

會所和小區圈層的匹配度要適配

也就是說在剛需小區里，會所空間的實用性比奢華感更加重要

例如健身空間、泳池、書吧、食堂、籃球館這樣的場所，業主才會高頻使用

一個郊區全是剛需小戶型的樓盤配置超豪華會所，要么是噱頭，要么是為了做出溢價，后續的運營將會因為較低的物業費而難以為繼

3、買房時務必考慮會所的長期運營計劃

雖然人們對于會所還存在著諸多爭議，但在如今的商品房市場，新房價格不斷上漲

那些昂貴的豪宅中，如果少了會所，豪宅的豪字就失去了些味道

那些優秀的社區，交付給業主的一定是長期的，能夠源源不斷地提供著優質生活方式的會所

所以也想問問大家，你會期待自家小區擁有一個會所嗎

你最希望會所里擁有怎樣的功能空間呢

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6127篇原創文章