文/十一弟

最近，廣州海珠的琶洲南片區，有一宗土地正在進行規劃調整。

這塊地原本屬于商辦用地，打算開發建設電競、文創與商業相關的產業項目。

因為琶洲南片區的規劃定位，是聚焦數字創新產業發展及高品質配套，承接廣州CBD產業外溢、居住功能。

在琶洲，扎堆了大批互聯網企業。

阿里巴巴、螞蟻集團、騰訊、小米、字節跳動等頭部大廠，都在這里買地蓋樓建總部。

這塊地正在進行的規劃調整，其實是商改住——

從一宗商辦用地，變成一塊住宅用地。

根據官方公示信息，它的土地性質、容積率、建筑密度、限高、配套等，都需要大幅調整。

這宗面積5萬平米的商辦用地，調整為住宅用地以后，有了大變樣——

容積率從5.0降至3.43，建筑面積從25.3萬平米減少到17.2萬平米；

建筑密度從55%降至28%，綠地率從20%提高到35%，建筑限高從220米降至100米；

同時，地塊內還規劃了住宅項目所需要的社區公共服務設施、商業配套、居民健身場所，甚至還有一所12班的幼兒園。

對很多城市居民看來，片區內的居住氛圍越濃厚，生活、教育、醫療、商業配套越豐富，是有利于房價上漲的。

但住在琶洲南的豪宅業主，有著另一套邏輯——

他們當初在這里買房子，看上的是片區內住宅用地供應少，商品房稀缺。

城市核心區，物以稀為貴，房價不斷上漲，手里的豪宅資產，才能保值增值。

現在，旁邊的一塊地，突然要進行商改住，從辦公樓變成了小區，新增供應17萬平米的住宅。

這些早年在琶洲南買房的業主，他們覺得將來會打壓自家豪宅的房價，感受到了背刺。

當初為了那口醋，才包的這頓餃子。

結果一不留神，醋瓶子都被打爛了，那剛下鍋的餃子怎么辦。

琶洲南的豪宅氛圍，是隨著這幾年土地供應增加，才逐漸烘托起來的。

在琶洲南大舉拿地的開發商，是廣州本地兩大龍頭房企——

國企越秀地產、央企保利發展。

其中，越秀在琶洲南開發了一個標桿性豪宅——

琶洲南TOD。

四年前，廣州地鐵以逾82億的代價，拍下了琶洲南TOD一期地塊。

加上要求配建的地鐵蓋板工程，廣州地鐵的拿地成本，超過110億。

折算下來，琶洲南TOD一期的平均樓面價，大約3.6萬/平米。

廣州地鐵底價摘牌以后，越秀很快就加入了進來，主導了項目的操盤開發。

拿地一年后，琶洲南TOD一期開盤——

單價最低需要9萬/平米出頭，最貴賣到了將近14萬/平米。

也就是說，在地價的基礎上，越秀讓房價翻了三四倍。

琶洲南TOD一期開盤前，廣州地鐵又以將近95億的底價，拍下了項目二期地塊。

折算下來，琶洲南TOD二期的平均樓面價更低，還不到2.3萬/平米。

去年，琶洲南TOD二期開盤，最低單價已經漲到了10萬/平米出頭，最貴仍然卡在了14萬/平米。

每平米兩三萬塊錢的地價，越秀經手開發出來的豪宅，硬生生把琶洲南片區的房價，拉高到了十萬以上。

這真是點石成金了。

總價上千萬的琶洲南TOD，從項目一期開盤以來，就賣得相當火爆——

十一弟查了下，到現在，已經網簽備案了1571套。

在廣州，琶洲南TOD是越秀名下扛把子的熱銷盤——

2022年，琶洲南TOD銷售額逾95億，單盤業績排名第二；

2023年，琶洲南TOD銷售額將近160億，是廣州樓市銷冠；

2024年，琶洲南TOD銷售額將近90億，依然占住了銷冠寶座。

在每平米兩三萬塊錢的地價基礎上，越秀之所以能把琶洲南TOD的房價，拉高到十萬以上，是因為它打出來了幾個賣點——

城市核心地段，互聯網產業聚集，住宅用地供應稀缺。

花費上千萬在琶洲南購買豪宅的業主，都是有錢人，他們對這里的預期很高——

高端產業聚集，過去豪宅供應量很少，區域發展前景一片大好。

這樣一來，房價上漲的底盤，肯定就穩了。

琶洲南TOD的開發規模很大，項目一期計容面積超過30萬平米，項目二期計容面積將近42萬平米。

幾千套豪宅，如此大規模的供應量，需要虹吸龐大的購買力。

就算廣州有錢人再多，讓他們都扎堆在一小塊區域，恐怕不太夠用。

要想保住琶洲南的豪宅價格不往下跌，最重要的，是控制住后續的豪宅供應量——

只要未來片區內的住宅用地供應減少，維持供不應求的局面，房價就能守住。

正在進行規劃調整的這塊地，就位于琶洲南TOD項目西側。

毗鄰地塊突然商改住，超過17萬平米的新增供應住宅面積，從天而降。

那些前兩年上車琶洲南TOD的業主們，徹底坐不住了。

最早一批購買琶洲南TOD的業主，最近剛剛交房入住。

十一弟查了下，在中介平臺上，已經有上十個琶洲南TOD小區業主，掛出來了二手房兜售，掛牌價在12萬/平米上下。

他們原本就是沖著片區內豪宅供應稀缺，才選擇上車。

結果剛一交房，旁邊地塊就商改住，一下子就新增供應了17萬平米住宅。

片區內豪宅供應一增加，房價肯定就扛不住。

在廣州，這幾年競爭最激烈的熱門板塊，開發商瘋狂內卷，都在打價格戰。

等到這宗商改住地塊一出讓，琶洲南TOD的業主們，將來想賣二手房，就要跟旁邊新開發的豪宅競爭，毫無勝算。

別指望房價上漲了，守住不跌恐怕都很難。

于是，剛剛收房的琶洲南業主，集體給相關部門寫了一封聯名信——

“堅決反對赤沙涌以東地塊（AH0314單元）商改住規劃”。

在這些業主眼里，旁邊的商改住地塊，從辦公樓搖身變成了小區，像是一把刀，戳破了琶洲南TOD的價格泡影，看著實屬扎心。

旁邊地塊規劃調整的大動作，越秀恐怕也被打了個措手不及，心里很慌。

趁著交房，越秀組織了一批網紅和媒體，安排了一場看房活動。

他們大張旗鼓地鼓吹琶洲南TOD的品質，這就好像是在提醒業主們——

看看你們住的豪宅吧，單價十萬，一點也不貴，房子品質就值九萬九，還擔心啥商改住、未來降價。

畢竟是國企，面對成百上千的早已不淡定的業主，還是要先穩住局面。