租房合同是民事活動(dòng)中最常見(jiàn)的合同類(lèi)型之一，涉及的法律問(wèn)題較為復(fù)雜。面對(duì)租賃糾紛層出不窮的現(xiàn)象，這份“租房指南”總結(jié)了租房合同中常見(jiàn)的法律問(wèn)題→

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約定雙方都可以單方解除租房合同，解除時(shí)間如何算？

若合同約定或法律規(guī)定一方有權(quán)單方解除租房合同，守約方按照合同約定或法律規(guī)定向違約方發(fā)出解除合同通知的，法律一般允許解除合同，租房合同自該通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，且因合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，故其單方面意思表示即可使合同效力消失，無(wú)需征得對(duì)方的同意。

值得注意的是，守約方必須在通知中明確解除合同的意思表示，以口頭或者書(shū)面等方式進(jìn)行，及時(shí)固定證據(jù)并確保解除通知到達(dá)對(duì)方。若通知中指定了合同于“某日后”解除，則合同解除日期應(yīng)以該指定日期為準(zhǔn)。若未通知對(duì)方，守約方直接以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的方式主張解除合同，且人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)其主張的，則租房合同自起訴狀副本或仲裁申請(qǐng)書(shū)副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百六十二條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十四條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

第五百六十五條 當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。

當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書(shū)副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

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租客提前棄租、房東拒絕收房，雙方均未及時(shí)提起訴訟時(shí)，合同解除時(shí)間怎么算？

如因租客違約導(dǎo)致合同履行陷入僵局，租房合同的解除或者終止仍應(yīng)當(dāng)基于守約方即出租人解除合同的意思表示或者人民法院的判決。若房東最終同意解除合同，則合同解除的時(shí)間以房東實(shí)際收回房子的時(shí)間，或者房東明確表示解約的通知送達(dá)租客的時(shí)間為準(zhǔn)；若房東堅(jiān)持要求繼續(xù)按合同履行，則以人民法院依法判決作出的時(shí)間為準(zhǔn)。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百八十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。

有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

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租房合同到期后，租客繼續(xù)住房并交租，房東也未拒絕，是否形成不定期租賃關(guān)系？

租賃期限屆滿后，租客繼續(xù)占有使用房屋并支付租金，房東接受租金且未明確反對(duì)的，除非能證明其存在誤解或雙方另有約定，否則可以認(rèn)為雙方形成事實(shí)上的不定期租賃關(guān)系。租客與房東之間的原租房合同繼續(xù)有效，但租房合同期限轉(zhuǎn)為不定期。若雙方之間僅關(guān)于租賃期限的約定與原租房合同約定的不同，原租房合同其他條款均應(yīng)被視為繼續(xù)有效，對(duì)雙方具有拘束力。

不定期租房合同的雙方可以隨時(shí)解除合同，但應(yīng)當(dāng)提前一定時(shí)間通知對(duì)方，即若房東后期要求租客搬離的，需提前通知租客解除合同，不能直接主張租客到期不搬構(gòu)成違約或侵權(quán)。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百六十三條??有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百三十條??當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第七百三十四條??租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

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租客違約棄租，房東有及時(shí)減損義務(wù)嗎？

當(dāng)租客拒不支付租金且不實(shí)際占有使用租賃房屋的，房東具有在合理期限內(nèi)及時(shí)收回房屋的減損義務(wù)。若房東長(zhǎng)期不收回租賃房屋而向租客主張高額占有使用費(fèi)的，對(duì)其未履行減損義務(wù)所致的損失，人民法院不予支持。

房東的減損義務(wù)及減損的合理期限應(yīng)結(jié)合具體案情從兩個(gè)方面綜合認(rèn)定：一是出租人主觀“非善意”，即房東知曉租客提前棄租并搬離房屋的事實(shí)；二是出租人客觀“可操作”，即房東收回房屋并另行出租具備“可行性”。

另外，房東減損義務(wù)的產(chǎn)生并不以合同解除或者終止為前提，而減損措施的主要類(lèi)型除停止履行（即收回房屋）外，還有替代安排（即另行出租）、變更合同等。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百九十一條??當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。

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租賃房屋有部分屬于違法建筑，租房合同是否有效？

租賃房屋中有部分屬于違法建筑時(shí)，認(rèn)定租房合同的效力應(yīng)分兩種情形處理：

一、可以明確區(qū)分合法部分與違法部分。如有證面積與加蓋、擴(kuò)建面積可以清晰界定，或合法部分與違法部分位于不同樓層，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定合法部分租房合同有效，違法部分租房合同無(wú)效，在裁判時(shí)應(yīng)注意區(qū)分租金、使用費(fèi)及不同責(zé)任等。

二、無(wú)法明確區(qū)分合法部分與違法部分。此時(shí)可以考慮有證面積所占比例、租賃用途、建筑物主要功能及違法部分對(duì)合法部分的依附程度等，確定租房合同的整體效力及后果處理。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百五十三條??違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

第一百五十六條??民事法律行為部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條　出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

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租賃經(jīng)濟(jì)適用房簽的合同，是否具有法律效果？

經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

個(gè)人在取得經(jīng)濟(jì)適用房完全產(chǎn)權(quán)以前將購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房出租經(jīng)營(yíng)以獲取租金收益，系利用公共資源謀取個(gè)人利益，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定違背公序良俗，租房合同無(wú)效。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百五十三條??違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

第三十三條　個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。

7

租房合同無(wú)效，房東讓租客另行支付合同約定的免租期內(nèi)房屋使用費(fèi)，人民法院是否支持？

若租房合同無(wú)效，合同中關(guān)于免租期的約定亦無(wú)效。

免租期內(nèi)租客實(shí)際占有使用房屋，房東有權(quán)請(qǐng)求租客支付占有使用費(fèi)，以對(duì)該期間的房屋占有使用利益進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。

需要注意的是，免租期是房東和租客基于合同完全履行的基礎(chǔ)上設(shè)置的，故在計(jì)算占有使用費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)基于公平原則，參照合同實(shí)際履行期限、合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限長(zhǎng)短等因素予以綜合考量。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第六條??民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

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租客有權(quán)請(qǐng)求房東賠償裝修損失的情況下，租賃房屋已被全部或部分拆除，損失金額如何計(jì)算？

租客請(qǐng)求房東賠償裝修損失，應(yīng)當(dāng)由租客舉證證明裝修價(jià)值。

在租賃房屋已被拆除或部分拆除的情況下，租客如有裝修合同、拆除前現(xiàn)場(chǎng)照片等證據(jù)間接證明裝修價(jià)值的，人民法院必要時(shí)可委托司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)為缺乏足夠評(píng)估條件無(wú)法進(jìn)行評(píng)估，而人民法院根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)照片等證據(jù)判斷承租人確實(shí)有裝修投入的，可根據(jù)具體情況酌情確定裝修損失。

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《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第七條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第九條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

9

租房合同約定按月定期支付租金，若租客違約長(zhǎng)時(shí)間未交房租，如何計(jì)算房東追討租金的有效時(shí)間呢？

租房合同是繼續(xù)性合同，持續(xù)產(chǎn)生租金債務(wù)，房東是租客的債權(quán)人。每個(gè)月的租金都是一筆獨(dú)立的債務(wù)，并不是同一筆債務(wù)拆分成不同月份來(lái)支付。所以每個(gè)月租金債務(wù)的訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)從合同約定的該月租金應(yīng)交截止日開(kāi)始單獨(dú)計(jì)算。

因此，房東應(yīng)按月及時(shí)催收房租，否則可能出現(xiàn)超過(guò)訴訟時(shí)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。若房東主張所有沒(méi)交的租金都從最后一個(gè)月的截止日開(kāi)始算時(shí)效，人民法院不予支持。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百八十八條??向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。

第七百二十一條??承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付租金的期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

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租房合同約定時(shí)間較短，但雙方都認(rèn)為到期后大概率會(huì)續(xù)租，若因房東的原因未能續(xù)租，租客可否要求房東賠裝修損失？

租客經(jīng)房東同意后對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的，租賃期限屆滿時(shí)，租客請(qǐng)求房東賠償裝修損失的，人民法院一般不予支持。

但是，如果租客有證據(jù)證明其對(duì)租期屆滿后續(xù)租擁有合理預(yù)期，并經(jīng)房東同意，基于長(zhǎng)期租賃的預(yù)期進(jìn)行了裝修投入，租客的信賴?yán)鎽?yīng)依法予以保護(hù)。租房合同到期后，因房東過(guò)錯(cuò)未能續(xù)租，對(duì)于租客提出的賠償裝修損失的主張可依法酌情予以支持。

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《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

資料| 區(qū)法院

編輯 |周夢(mèng)真

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