一紙抵押合同背后，是價值百萬的法律博弈。

甲向乙借款300萬元，丙以其名下房產提供抵押擔保。三方簽訂借款合同和抵押合同后，乙如約放款，但丙始終未配合辦理抵押登記。債務到期后，甲無力償還，乙要求拍賣丙的房產優先受償時，丙卻聲稱：“未辦登記，抵押無效，我無需承擔責任。”

面對價值數百萬的房產無法處置的困境，乙陷入兩難：抵押合同簽了，抵押權卻未設立，這紙合同是否真的淪為“廢紙”？丙作為抵押人，是否真能全身而退？

一、案件裁判結果

某法院經審理作出判決：

1. 確認乙對甲享有300萬元債權；

2. 駁回乙要求就丙房產優先受償的訴訟請求；

3. 丙在抵押房產價值范圍內對上述債務承擔連帶清償責任。

法院裁判理由：

1. 抵押合同效力認定：乙與丙簽訂的抵押合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，合同自成立時生效。未辦理抵押登記不影響合同本身的效力。

2. 抵押權設立問題：根據《民法典》第402條規定，以不動產抵押的，抵押權自登記時設立。本案中因未辦理抵押登記，乙對丙的房產不享有抵押權，故不能主張優先受償權。

3. 抵押人責任承擔：丙作為抵押人，未履行辦理抵押登記的義務，構成違約，應在抵押物價值范圍內對債務承擔連帶清償責任。

二、法律焦點分析

1. 物權區分原則：合同效力與物權效力分離

根據《民法典》第215條確立的“物權變動與其原因行為的區分原則”，合同效力與物權變動效力應分別判斷。抵押合同屬于債權行為（原因行為），其效力取決于合同生效要件；而抵押權設立屬于物權變動，需完成法定公示方式（不動產抵押需登記）。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：實踐中常見誤區是將物權未設立等同于合同無效。事實上，即使未辦理抵押登記，抵押合同仍具有法律約束力，債權人可據此主張債權性擔保權利。

2. 未登記抵押合同的法律性質

未辦理登記的不動產抵押合同屬于非典型擔保，介于人的保證與物的擔保之間：

• 與保證的相似性：均屬人保范疇

• 與抵押權的區別：不具有物權優先效力，但以特定財產為責任限度

最高人民法院民二庭法官會議紀要明確指出，此類合同中抵押人承擔的是違約責任而非擔保責任，責任范圍以抵押物價值為限。

3. 抵押人責任承擔規則

（1）繼續履行責任：債權人可要求抵押人繼續辦理抵押登記，配合完成抵押權設立手續。 （2）違約損害賠償責任：因抵押人原因導致不能辦理登記的（如轉讓抵押物、設置權利障礙等），債權人可主張在抵押物價值范圍內承擔連帶清償責任。 （3）免責情形：抵押財產因不可歸責于抵押人的原因滅失或被征收等導致不能辦理登記的，抵押人不承擔責任（但已獲補償的除外）。

4. 抵押財產轉讓新規（《民法典》第406條）

本案審理中，丙曾試圖轉讓涉案房產規避責任，但根據《民法典》新規：

• 抵押期間抵押人可自由轉讓抵押財產，無需抵押權人同意（當事人另有約定除外）

• 抵押權具有追及效力，無論抵押物轉讓至何人，抵押權人均可追及行使抵押權

• 抵押人轉讓時應及時通知抵押權人

• 抵押權人證明轉讓可能損害抵押權的，可要求提前清償或提存

上海君瀾律師事務所俞強律師特別提示：對于2021年1月1日前已辦理抵押登記的不動產，自然資源部明確規定抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意不予辦理轉移登記。新舊法銜接時的規則適用需格外謹慎。

三、實務操作指引

1. 簽約時明確責任條款：在抵押合同中明確約定抵押人拒不辦理登記時的違約責任計算方式及擔保范圍，避免爭議。

2. 及時核查登記狀態：債權人應在放款后第一時間跟蹤抵押登記辦理進度，留存催辦證據。

3. 善用約定限制條款：雖然《民法典》允許抵押物自由轉讓，但當事人可通過約定禁止或限制轉讓，并將該約定記載于不動產登記簿，產生對抗第三人的效力。

4. 建立動態監控機制：對于已設定抵押的財產，特別是動產抵押物，債權人應建立定期核查機制，及時發現異常處置行為。

上海君瀾律師事務所俞強律師提醒：抵押登記雖是抵押權設立的要件，但未辦理登記絕不意味著抵押人能夠免責。在《民法典》確立的抵押財產自由轉讓規則下，債權人更需提高風險意識，既要關注抵押合同條款設計，也要動態跟蹤抵押物狀態。

具體案件需要咨詢專業律師。

作者介紹

俞強律師
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地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格
執業證號：13101201210159547
專業榮譽：

• 2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”

• 2024年“君瀾專業領航獎”

• 上海政法學院刑事司法學院實習導師

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法律聲明：本文內容僅供參考，不構成具體案件的法律意見。為保護當事人隱私，案例人物均使用化名，案件細節已作脫敏處理。