北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

網(wǎng)友看到香港這套房，問(wèn)這5.9萬(wàn)一個(gè)月的租金是否劃算，值不值得投資？

章哥：

1、我上網(wǎng)搜了一下，這寶翠園挨著香港大學(xué)，地段兒不錯(cuò)，2000年的房齡也不算老，所以屬于港島的熱門小區(qū)。價(jià)格是每呎19萬(wàn)，折合每平米20萬(wàn)港幣。

這套房套內(nèi)面積是1111呎，那就是100平米，總價(jià)2000萬(wàn)。既然是報(bào)價(jià)租金5.9萬(wàn)，租售比就是338。年化租金收益率（毛收益）3.5，相當(dāng)高了，幾乎是北京的兩倍。

2、但這是毛收益，得刨去持有成本才是凈收益呢。既然是2000年的樓盤，那這套房的房產(chǎn)稅就是“差餉5%+地稅3%=租金的8%”。然后還有租金稅15%，三項(xiàng)合計(jì)就是23%。

但香港的房產(chǎn)稅經(jīng)常有抵扣，而且是按照評(píng)估價(jià)計(jì)算，所以常規(guī)交不了這么高的稅率，一般按照10%就差不多了。或者說(shuō)出租的房子交的多，自住的交的少。

3、然后還有物業(yè)費(fèi)，我在網(wǎng)上沒(méi)查到這寶翠園的物業(yè)費(fèi)，可能每年都不一樣吧。但我認(rèn)為用租金的10%估算為合理，一般都是這標(biāo)準(zhǔn)。

多說(shuō)一句，香港物業(yè)費(fèi)一般是北京的10-60倍。也就是豪宅為北京的10倍左右，北京一般每平米10塊之內(nèi)，香港100港幣之內(nèi)。中高檔公寓一般每呎4-6塊港幣，每平就是40-60，是北京的20倍吧。老房貴的更多，北京通常5毛，而香港每平30都正常，60倍。而且越是老樓越貴，就因?yàn)榫S護(hù)的地方多。

4、那也就是說(shuō)，香港的租金凈收益一般是按照70%計(jì)算，以5.9萬(wàn)來(lái)說(shuō)，每個(gè)月落兜兒里的通常是4萬(wàn)出頭。以2000萬(wàn)的總價(jià)來(lái)說(shuō)，凈租售比就是500，租金回報(bào)率2.4%左右。

這回報(bào)率挺不錯(cuò)的，因?yàn)橄愀墼诜績(jī)r(jià)下降后的平均回報(bào)率為2.3%。而這套房作為“千尺豪宅”，能達(dá)到2.4%的回報(bào)率很不錯(cuò)了。

5、對(duì)比北京，平均租售比是650左右，以2000萬(wàn)總價(jià)來(lái)說(shuō)就是每個(gè)月3.08萬(wàn)的租金，回報(bào)率（毛）就是1.9%。

但北京的持有成本低，到目前為止沒(méi)有房產(chǎn)稅，租金稅一般也都是租客來(lái)交。物業(yè)費(fèi)來(lái)說(shuō)平均值是每個(gè)月2塊5，加上每年每平的30塊取暖費(fèi)，每平米每月的成本是5塊錢左右，100平就是500塊。

即便每個(gè)月加起來(lái)算800塊吧，那3.08萬(wàn)也能剩下3萬(wàn)塊，租金回報(bào)率（凈）就是1.8%，低于香港寶翠園的2.4%。

6、總之，如果是按照租金回報(bào)率計(jì)算，那香港的這套房很占優(yōu)。但我是一般不建議投資的，主要是他們這些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展不太快了，再加上房?jī)r(jià)太高，所以升值一直弱于北京。以近20年來(lái)說(shuō)，香港從2003年房?jī)r(jià)觸底之后，到今天漲了10倍吧。而北京呢，基本都達(dá)到15倍以上了，多的20多倍。

以后我不能說(shuō)北京房?jī)r(jià)還會(huì)大幅上漲，但作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表，我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)至少能對(duì)抗通脹。

另外多說(shuō)一句，如果只是看重租金收益，那其實(shí)可以投資北京的小戶型，50平以下的一居室。這種房在朝石豐等沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)的板塊，投資回報(bào)率基本達(dá)到2.5%以上，高的能到2.8%，比香港這套還高，更遠(yuǎn)超同期銀行存款利率。

僅供參考。

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