一張泛黃的民國三十六年地契攤在法庭桌面上，承載著八十載歲月風(fēng)霜，卻難解今日產(chǎn)權(quán)歸屬之謎。

甲手持一份1947年由民國當(dāng)?shù)厥≌C發(fā)的房屋地契，將位于某村的祖宅出售給城鎮(zhèn)居民乙。雙方簽訂買賣契約時(shí)，僅邀請(qǐng)幾位中證人簽字見證，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

四十年后，該房屋面臨拆遷，補(bǔ)償款高達(dá)百萬元。甲的后人丙持著這張泛黃的民國地契主張交易無效，要求返還房產(chǎn)；乙則拿出1981年簽訂的買賣契約，堅(jiān)稱自己才是合法產(chǎn)權(quán)人。

雙方爭執(zhí)不下，對(duì)簿公堂。丙主張，這張民國地契是祖?zhèn)鳟a(chǎn)權(quán)證明，乙作為城鎮(zhèn)居民無權(quán)購買農(nóng)村房屋；乙則抗辯，交易時(shí)雙方自愿，房款兩清，且已實(shí)際占有使用房屋四十年。

二、裁判結(jié)果與理由

法院判決認(rèn)定1981年簽訂的房屋買賣契約合法有效，駁回了丙方主張民國地契具有法律效力的請(qǐng)求。裁判理由基于三層法律邏輯：

1. 歷史契約的效力認(rèn)定：1947年《中國土地法大綱》及1950年《土地改革法》明確規(guī)定“土地制度改革以前的土地契約，一律作廢”。民國時(shí)期的地契已喪失法律效力，不能作為確權(quán)依據(jù)。

2. 交易時(shí)的法律環(huán)境：1981年房屋買賣發(fā)生時(shí)，我國尚未頒布《土地管理法》，不存在禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的強(qiáng)制性規(guī)定。雙方自愿交易、簽訂契約、交付房款房屋的行為符合當(dāng)時(shí)交易習(xí)慣。

3. 誠實(shí)信用原則：乙已實(shí)際占有使用房屋四十年，形成穩(wěn)定的物權(quán)狀態(tài)。丙方在房屋增值后主張合同無效的行為違反誠實(shí)信用原則，法院不予支持。

法院特別指出，雖然老房契本身不再具有物權(quán)效力，但可作為產(chǎn)權(quán)來源的歷史證據(jù)。本案中乙的實(shí)際占有事實(shí)與買賣契約相互印證，形成完整的證據(jù)鏈。

三、法律分析

老舊房契的法律定位

上海合同糾紛律師俞強(qiáng)律師提示：我國土地制度歷經(jīng)根本性變革。1949年前的老房契、1950年代土地證及1980年代宅基地證，在現(xiàn)行法律框架下均不再具備直接物權(quán)效力。

根據(jù)《土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。這一根本制度使得所有承認(rèn)土地私有制的老舊權(quán)屬憑證失去法律基礎(chǔ)。

但值得注意的是，老房契可作為確權(quán)證據(jù)鏈中的重要環(huán)節(jié)。在房屋權(quán)屬來源清晰、無其他爭議的情況下，法院可能結(jié)合老房契、長期占有事實(shí)及其他證據(jù)綜合認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬。

歷史交易的效力認(rèn)定規(guī)則

涉及歷史遺留問題的房屋交易糾紛，法院通常采用“法不溯及既往”原則。上海合同律師在分析此類案件時(shí)，特別關(guān)注三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

1. 1947-1950年土地改革時(shí)期：此前的土地契約一律廢止

2. 1986年《土地管理法》頒布：首次系統(tǒng)規(guī)范宅基地管理

3. 2007年《物權(quán)法》實(shí)施：確立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記原則

對(duì)于1986年前發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣，即使買受人是城鎮(zhèn)居民，只要符合當(dāng)時(shí)交易習(xí)慣，法院通常認(rèn)定有效。這與2004年后“禁止城鎮(zhèn)居民購置宅基地”的政策有本質(zhì)區(qū)別。

權(quán)利憑證的現(xiàn)代轉(zhuǎn)化

隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推行，歷史遺留產(chǎn)權(quán)需通過法定程序確權(quán)。上海合同糾紛律師提示，持有老房契的權(quán)利人可通過以下路徑實(shí)現(xiàn)權(quán)利轉(zhuǎn)化：

1. 證據(jù)收集：整理老房契、歷次交易憑證、房屋占有使用證明等

2. 行政確認(rèn)：向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)權(quán)屬確認(rèn)，補(bǔ)辦登記手續(xù)

3. 司法確權(quán)：在存在爭議時(shí)，通過訴訟確認(rèn)物權(quán)歸屬

俞強(qiáng)律師特別指出，即便老房產(chǎn)證在形式上“失效”，只要其記載內(nèi)容真實(shí)、頒發(fā)程序合法，在未發(fā)生權(quán)屬變更的情況下，仍可作為產(chǎn)權(quán)證明。但為保障交易安全，建議及時(shí)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：在涉及老舊房契的糾紛中，法律保護(hù)的不是那張泛黃的紙片，而是基于誠實(shí)信用形成的穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)秩序。

風(fēng)險(xiǎn)提示：本文內(nèi)容僅為法律知識(shí)分享，不構(gòu)成具體法律意見。每個(gè)案件均有其特殊性，具體案件需要咨詢專業(yè)律師。

作者介紹：俞強(qiáng)律師

執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級(jí)合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)世紀(jì)匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格
執(zhí)業(yè)證號(hào)：13101201210159547

專業(yè)榮譽(yù)：
· 2020年上海律師協(xié)會(huì)“金融證券保險(xiǎn)專業(yè)認(rèn)證”
· 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)”
· 上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師

作為上海合同糾紛律師領(lǐng)域的資深專家，俞強(qiáng)律師專注于物權(quán)確認(rèn)、合同效力等民商事法律實(shí)務(wù)研究，擁有13年專業(yè)法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。