進入二季度以來，深圳房產市場兩極分化明顯，有的紅紅火火，有的鈍刀子割肉，豪宅、剛需和保障房，基本都是各玩各的，共同勾勒出了一張樓市魔幻現實圖。

　　01

　　5月主要城市二手房市場披露了一個現象：總價300萬以下的房產更受歡迎，中間價位出現遇冷。

　　深圳就是典型，5月份，800-1000萬的房產成交套數，同比和環比都降下來了。而300萬以內的房產成交套數占比34.5％，環比同比分別漲了1.2％、6％，市場份額越來越大。

　　不光是深圳，上海和杭州總價300萬以內的成交占比也在增加。

　　極致剛需客群依然是二手房市場的絕對主力。在北京、上海、深圳、杭州，低總價段房源成交都占了50-60％。

　　主要是在這些大城市，剛需買房的占比最多，并且比例還在漲，低價策略對于提升剛需房成交更為有效。

　　最近的數據也顯示：深圳的二手房市場上，價格開始降的小區數量明顯變多了。

　　總體來說，總價300萬以內想在深圳做純投資，難度很大，風險極高。這個預算線已極近市場安全邊界下限。
一是流動性枯竭風險，這個能選的范圍主要是：關內極老/極小戶型；關外非核心“老破遠或邊緣新房，如坪山坑梓、龍崗坪地、光明公明邊緣、松崗等地方。
二是保障房致命沖擊，未來大量同價位、位置可能更優、價格更低的保障房上市，將嚴重分流低總價房源的接盤者。

　　02

　　這兩天，深圳豪宅法拍市場再掀波瀾。

　　兩套位于華僑城純水岸七期的千萬級豪宅在法拍平臺上引發激烈爭奪，最終都以翻倍價格成交。

　　而背后的賣家身份，疑似是一家陷入債務危機的科技公司高管。

　　具體來看這兩套法拍豪宅大平層：

　　3棟1-26B的277平戶型，起拍價1623萬，經過超百輪競價，最終以3834萬成交，溢價率高達136%

　　2棟2-27D的約276平戶型，起拍價1622萬元，最終3631萬成交，溢價124%

　　兩場拍賣均吸引10人以上報名，出價次數超百次，競拍熱度遠超普通法拍房。

　　這兩套豪宅為什么能引發如此激烈的爭奪？價格差是核心因素。

　　該兩套法拍房的起拍單價僅約5.86萬/平和5.88萬/平，而同期波托菲諾純水岸七期在二手市場上的掛牌均價高達15.19萬/平。

　　巨大的價格差下，富豪們紛紛出手“撿漏”。

　　扒了一下這兩套豪宅的原主人身份：

　　房主為張某志、張某和丁某梅——三人分別是深圳一電科技有限公司的董事長、副董事長和董事。

　　法拍背后是一起借款糾紛。根據法院信息，本次法拍涉及深圳一電精密技術有限公司及其高管需要償付約1.3億元債務。

　　天眼查數據顯示：

　　深圳一電精密技術有限公司有兩條被執行人信息，被執行總金額約1.82億元

　　深圳一電科技有限公司有三條被執行人信息，被執行總金額約1.57億元

　　公司官網介紹，深圳一電科技成立于1999年，專注于裝備級無人機系統、高端智能光電系統等產品，擁有10萬平米的寶安科技園和在建的光明科技大廈。

　　昔日風光無限的科技企業高管，如今不得不通過拍賣豪宅來緩解債務危機，令人唏噓。

　　03

　　事實上，今年以來，深圳豪宅法拍市場就頻頻出現天價成交。

　　2月份，天鵝湖花園一期一套643.25平方米的頂樓大平層，經過167輪競價，以1.32億成交，單價超20.53萬/平，溢價率164%；

　　4月份，寶能太古城花園7套法拍房總成交價達2.2億。其中一套304平方米房源經過119輪競拍，以5632.8萬成交，溢價率63%；

　　今年深圳表現強勁的法拍房，基本都是集中在南山、福田核心區域，與之對應的是邊緣區域流拍率明顯。

　　為什么深圳豪宅法拍如此火熱？

　　一方面，深圳土地資源有限，可開發豪宅用地更為稀缺，核心地段優質房源稀缺性凸顯。

　　另一方面，法拍房通常以較低折扣起拍，格差吸引投資者。

　　加上當前深圳樓市政策相對寬松，在經濟波動期，核心地段高端房產仍被視為更安全的資產配置。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。