深圳樓市扔出了一顆重磅炸彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)怕是真的要變天了。市住建局突然宣布，舊改項(xiàng)目里面的保障房竟然可以直接轉(zhuǎn)成商品房了，這個(gè)到底是啥操作啊？對(duì)于咱們老百姓買房來講，究竟意味著啥？

首先呢，我們先來說一說國(guó)家為什么要這么干，其實(shí)原因也很簡(jiǎn)單。深圳現(xiàn)在有很多個(gè)舊改項(xiàng)目被卡住了，沒有辦法往下走，為啥呢？就是因?yàn)橐郧耙?guī)定要建大量的人才房、安居房。開發(fā)商的這些房子只能賣5折，而且還要等10年以后才能夠流轉(zhuǎn)，所以算下來根本就不賺錢。

那這次呢，直接就換了一個(gè)思路，從保障房與商品房捆綁開發(fā)轉(zhuǎn)向了分類運(yùn)營(yíng)，通過新發(fā)的一個(gè)文件來實(shí)行，這個(gè)文件叫《深圳市拆除重建類城市更新單元保障型住房配建規(guī)定》。

現(xiàn)在這個(gè)政策一落地，40%的保障房就能夠直接轉(zhuǎn)成商品房去賣了。到底怎么轉(zhuǎn)呢？對(duì)市場(chǎng)又會(huì)有多大的影響？咱們先從政策的主要內(nèi)容開始。這次新政有兩個(gè)狠招。

第一招呢，比如說你在福田有個(gè)舊改項(xiàng)目，原來有20%是要建人才房的，現(xiàn)在就可以把其中的40%改成商品房，剩下的按60%折算成土地還給政府，不過就是要補(bǔ)點(diǎn)差價(jià)而已。

而第二招就是更直接了，50%直接轉(zhuǎn)成商品房，另外50%改成公租房交還給政府，連地價(jià)都省掉了。你知道這意味著啥嗎？以前開發(fā)商建保障房是賠錢賺吆喝，現(xiàn)在相當(dāng)于是把包袱變成了一個(gè)籌碼。過去的很多舊改項(xiàng)目一下子就多出來了不少商品房可以出售，這樣的話利潤(rùn)率馬上就上來了。所以你看，停滯的舊改項(xiàng)目馬上就要復(fù)活了，預(yù)計(jì)在未來的幾年，可以甩出大量的商品房。

那這對(duì)咱們現(xiàn)在普通人買房有什么影響呢？直接劃重點(diǎn)。核心區(qū)的商品房肯定是變香了。舉個(gè)例子啊，在羅湖，如果是某個(gè)舊改盤，原來有2000套的保障房，現(xiàn)在800套直接轉(zhuǎn)成商品房了，而且原來那些保障房都挪到別的地方，整個(gè)小區(qū)變成了純商品房社區(qū)。那你說二手房漲個(gè)10%不過分吧。

這里面還有另外一個(gè)機(jī)會(huì)，現(xiàn)在市面上的這些安居房、人才房都要變成絕版了，因?yàn)樾抡锩嬲f了，以后不再新增出售保障型住房，現(xiàn)存的賣一套就少一套了。10年以后補(bǔ)點(diǎn)差價(jià)上市就能賺上百萬，后面的申購(gòu)量肯定會(huì)上來。

不過反過來像一些舊改多的地方，政府集中建保障房，那么周邊的這些商品房的租金可能會(huì)受點(diǎn)影響了。所以買房千萬不要踏錯(cuò)區(qū)了。

這個(gè)時(shí)候肯定有人問了，新拍的地也能夠這么玩嗎？打住啊，這次政策只是針對(duì)舊改項(xiàng)目，全新的地塊還是按照原來的老規(guī)矩來，只能是建公租房、保障型的租賃住房，而且一套都不能轉(zhuǎn)商品房的。

說白了，深圳現(xiàn)在玩的就是雙軌制，舊改盤活存量，新地強(qiáng)化保障，兩邊是涇渭分明的。

最后還有一個(gè)重點(diǎn)，對(duì)于大型開發(fā)商來說，核心區(qū)的舊改項(xiàng)目肯定是搶著干的。而對(duì)于中小房企來講，就更加喜歡半轉(zhuǎn)半租的這種模式了。

那對(duì)于咱們購(gòu)房者來講，記住三個(gè)重點(diǎn)：核心區(qū)的純住宅商品房，趕緊盯著；現(xiàn)存的這些人才房、安居房，能買抓緊買；遠(yuǎn)郊那些跟保障房做鄰居的樓盤，就要非常謹(jǐn)慎了。

深圳的這步棋表面上開始救市，實(shí)則是給全國(guó)的樓市探路，讓商品房回歸到市場(chǎng)，保障房回歸民生。那接下來的看點(diǎn)就是，其他的城市到底會(huì)不會(huì)跟進(jìn)呢？