房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

農村房屋買賣中，一紙契約是否真能保障交易安全？當賣房人時隔多年反悔，購房者的權益又該如何，因宅基地房屋買賣引發的糾紛屢見不鮮。今天通過一起真實案例，專業律師帶您剖析農村房屋買賣背后的法律風險與維權要點。

一、案情梳理

（一）交易契約的簽訂

1999 年 4 月 12 日，李明與張濤簽訂《房地產買賣契約》，約定李明以 2000 元價格，將位于東高村鎮侯家莊北街的一號房屋及宅基地出售給張濤 。契約明確：房屋坐落于本村后街路南，成交價格一次性付清，交房時宅基地使用權一并轉移；李明需保證權屬清晰，若產生糾紛由其承擔責任 。雙方簽字確認，契約一式兩份。

（二）交易爭議的產生

多年后，李明突然否認買賣契約效力，主張當年僅出售宅基地，且地上無房屋 。更稱 2006 年 10 月 28 日，張濤因與鄰居發生矛盾，主動退回宅基地，自己也退還了 2000 元款項 。為此，李明還出示一份有張濤簽名的證明，內容為 “06.10.28 晚退回舊房基地歸還原主，06.10.28 晚付錢” 。

（三）訴訟中的雙方主張

張濤訴至法院，請求：

確認 1999 年簽訂的《房地產買賣契約》有效；

訴訟費用由李明承擔 。

李明則抗辯：

認可曾出售宅基地，但地上無房屋；

2006 年交易已解除，宅基地和款項均已返還；

目前自己為宅基地合法使用權人，有權收回 。

（四）法院查明的關鍵事實

契約與交易情況：雙方簽訂的《房地產買賣契約》明確包含房屋及宅基地買賣，標的物指向侯家莊北街 X 號；

交易解除證據：張濤在 2015 年另案審理中，親口承認 2006 年證明上的簽名屬實，即認可退回宅基地和收回款項的事實；

宅基地權屬現狀：村委會證實，李明為侯家莊北街 X 號宅基地合法使用權人，且 2023 年其建房申請已通過審批公示 。

二、案件分析

（一）合同效力的法律認定

根據我國法律規定，農村房屋買賣合同需經村集體批準同意 。本案中，李明與張濤簽訂的契約未履行該程序，違反了農村宅基地管理的強制性規定。依據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條，該契約因欠缺法定生效要件，存在效力瑕疵 。

（二）交易解除的事實認定

張濤親筆簽名的證明，以及其在另案中的自認，形成完整證據鏈，足以證實 2006 年雙方已協商解除交易 。根據《民法典》第五百六十二條，當事人協商一致，可以解除合同 。因此，自 2006 年退款退地起，雙方的買賣契約已實際解除。

（三）宅基地權屬的最終確定

村委會的證明及建房審批材料，確認李明為宅基地合法使用權人 。在交易解除且未重新履行合法轉讓程序的情況下，張濤主張契約有效并要求確認權利，缺乏事實和法律依據 。

三、裁判結果

法院審理后認為，涉案《房地產買賣契約》因未經村集體批準，本身存在效力問題；且雙方已于 2006 年協商解除合同，宅基地權屬已恢復原狀 。最終依據《民法典》相關規定，判決駁回張濤的全部訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范要點

核實產權與程序：購買農村房屋，務必確認賣方是否為宅基地合法使用權人，交易是否經村集體同意；

完善合同條款：合同中明確房屋、宅基地范圍，約定違約責任和爭議解決方式；

留存交易證據：保留付款憑證、溝通記錄、審批文件等，避免日后糾紛無據可依 。

（二）賣房者法律合規提示

遵守法律規定：不得違規轉讓宅基地，確保交易符合政策要求；

妥善處理解除事宜：若協商解除合同，需簽訂書面協議，明確雙方權利義務；

避免惡意反悔：隨意反悔不僅違背誠信原則，還可能承擔法律責任 。

（三）法律風險特別提醒

農村宅基地和房屋買賣受嚴格法律限制，未經合法程序的交易，即便簽訂契約也可能無效 。一旦發生糾紛，雙方權益都難以得到有效保障。因此，無論是買賣雙方，都應充分了解相關法律規定，必要時咨詢專業律師，避免陷入法律困境 。

農村房屋買賣糾紛復雜多變，若您正面臨類似問題，歡迎留言或私信咨詢，專業律師為您提供一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）