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全款購房超 500 萬，開發商卻遲遲不交房？購房者該如何維護自身權益？這起真實的購房合同糾紛案例，專業律師帶你抽絲剝繭，看懂法院判決背后的法律門道。

一、案情梳理

（一）購房交易的簽訂與履行

2018 年 4 月 3 日，購房者陳明與房產出售代理方甲公司簽訂《定金支付協議》，約定陳明預訂位于北京市朝陽區的一套建筑面積約 90 平方米的兩居室（一號房屋），單價 55000 元 / 平方米，總房價 4950000 元，定金 495000 元 。同日，雙方簽訂《補充協議》，明確陳明具備購房資格，甲公司保證購房過程合規，還約定了房屋總價、渠道費 165000 元及分三次付款的方式：首次支付定金 495000 元及渠道費 198000 元；30 個工作日內簽訂《房產認購合同》并支付 50% 房款；2018 年 9 月末前選定房屋、簽訂網簽合同并支付尾款 。甲公司承諾陳明 2018 年 11 月 15 日前入住，12 月 30 日前取得房產證 。

2018 年 4 月 27 日，雙方簽訂《房產認購合同》，進一步明確付款節點與違約責任，若因甲公司原因導致購房失敗，需 15 個工作日內退還房款、渠道費，并賠償總房款 5% 作為違約金 。陳明依約分別于 2018 年 4 月 3 日、4 月 27 日、8 月 21 日向甲公司支付 693000 元、2475000 元、1992100 元，累計支付購房款 5160100 元 。

（二）糾紛的產生與訴訟

然而，甲公司并未按合同約定交付房屋 。盡管此前涉及該公司的回遷房項目曾有犯罪嫌疑人以虛構低價購房騙取款項，但經檢察機關審查，現有證據不足以認定相關人員構成合同詐騙罪 。陳明多次催討無果后，將甲公司訴至法院，要求解除全部購房相關協議，返還購房款 5160100 元，賠償 248105 元，并由甲公司承擔訴訟費、公告費 。甲公司未到庭答辯。

（三）法院查明的關鍵證據

法院審理過程中，陳明提交了完整的合同文件、收款收據、銀行轉賬明細等證據：

合同文件：《定金支付協議》《補充協議》《房產認購合同》，明確雙方權利義務與違約責任 。

支付憑證：4 張蓋有甲公司財務章的收據及對應銀行轉賬記錄，證實陳明已足額支付購房款 。

司法文書：不起訴決定書和刑事申訴結果通知書，雖未認定合同詐騙，但不影響本案民事糾紛的審理 。

二、案件分析

（一）合同效力認定

根據《中華人民共和國民法典》，陳明與甲公司簽訂的系列合同，是雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定，合同合法有效 。這意味著雙方均應嚴格按合同約定履行義務。

（二）違約責任判定

甲公司未能依約交付房屋、辦理房產證，已構成根本違約 。依據民法典相關規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方有權解除合同 。同時，合同解除后，違約方需返還已收款項，并賠償守約方損失 。陳明主張按合同約定的總房款 5% 計算違約金，符合法律規定與合同約定。

（三）法律依據解析

法院判決主要依據《民法典》合同編條款：

第五百零九條：當事人應按約定全面履行義務 。

第五百六十三條：明確合同法定解除情形，甲公司違約致使陳明購房目的無法實現，滿足解除條件 。

第五百六十六條：規定合同解除后的法律后果，包括返還財產、賠償損失 。

第五百八十五條：支持陳明主張的違約金請求 。

三、裁判結果

法院經審理判決：

確認陳明與甲公司簽訂的《定金支付協議》《補充協議》《房產認購合同》于 2024 年 8 月 10 日解除；

甲公司于判決生效之日起十日內返還陳明購房款 5160100 元；

甲公司于判決生效之日起十日內賠償陳明違約金 248105 元 。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范建議

審慎選擇交易對象：購房前通過企業信用信息公示系統、裁判文書網等渠道，核查開發商或中介的經營狀況、涉訴記錄 。

細化合同條款：合同中明確房屋交付時間、產權辦理期限、違約責任計算方式等關鍵條款，避免模糊表述 。

規范資金支付：房款盡量存入監管賬戶或開發商對公賬戶，保留完整支付憑證，避免私人代收 。

（二）企業合規經營警示

恪守合同約定：企業應嚴格履行合同義務，避免因違約承擔高額賠償責任，損害商業信譽 。

完善內部管理：規范銷售流程，加強對員工行為的監管，防止出現虛構房源、違規收款等違法行為 。

（三）法律風險提示

遇到購房合同糾紛，當事人應及時固定證據，如合同、付款記錄、溝通記錄等 。在協商無果時，盡快咨詢專業律師，通過訴訟等法律途徑維權，避免錯過訴訟時效，導致合法權益受損。若你有相關法律問題，歡迎私信獲取一對一專業解答！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）