來(lái)源：BJ大土豆

過(guò)去一年，北京樓市發(fā)生了很多變化，最大的一個(gè)變化就是“第四代住宅”粉墨登場(chǎng)。在經(jīng)過(guò)了3月短暫的小陽(yáng)春之后，現(xiàn)在市場(chǎng)又出現(xiàn)了向下的趨勢(shì)，不少小區(qū)二手房的價(jià)格又回到了去年政策前。于是很多人問(wèn)，是不是該出救市政策了？我覺(jué)得你先別著急要答案，先了解一下北京目前樓市的底層邏輯，或許你自己就有答案了。

現(xiàn)在北京樓市有幾個(gè)基本矛盾，你得搞清楚這幾個(gè)基本矛盾之間的關(guān)系。

首先是新房跟二手房之間的矛盾

新房銷(xiāo)售的好壞直接影響到賣(mài)地，所以新房銷(xiāo)售好壞才是政府最看重的。過(guò)去2年多，二手房平均降幅在25%左右，但是新房的樓面價(jià)降幅卻不大，背后最主要的原因是“以送換價(jià)”，以前樓面價(jià)4w，得房率75%，現(xiàn)在樓面價(jià)3.6w，得房率90%，這就等于變相的降價(jià)25%

新房不但得房率高了，其他配置也水漲船高。比如超大小區(qū)大門(mén)、超大會(huì)所、星空頂車(chē)庫(kù)、石材+鋁板的外立面、大面積石材的內(nèi)部裝修、博世甚至嘉格納廚電等等。總之，加量不加價(jià)，打的二手房沒(méi)有招架之功，二手房主只能選擇降價(jià)。尤其是那些新房供應(yīng)充足區(qū)域附近的二手房，受到的影響更大。

但新房跟二手房搶食吃，也有不可避免的后果。那就是購(gòu)房者的新房支付能力越來(lái)越差，因?yàn)樗掷锏亩址抠u(mài)不上價(jià)了。購(gòu)房者支付能力變差，付款周期變長(zhǎng)，逼得開(kāi)發(fā)商降價(jià)，然后新房降價(jià)逼得二手房繼續(xù)降，二手房業(yè)主繼續(xù)逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)，形成一個(gè)惡性循環(huán)。

這種現(xiàn)象背后的根本原因，還是購(gòu)房人少了，收入水平下降了。盤(pán)子就這么大，新房多切一塊，那二手房就得少一塊，然后互為因果，互相傷害。

在這我就解答很多人關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題：如果繼續(xù)出政策，會(huì)不會(huì)讓市場(chǎng)真正好起來(lái)？

你要記住，房?jī)r(jià)是果，不是因，一個(gè)勁的放松以往的調(diào)控政策去擺弄房?jī)r(jià)是沒(méi)有用的，關(guān)鍵你要提高購(gòu)房者的人數(shù)和支付能力。

比如最簡(jiǎn)單的，你把積分落戶(hù)的人數(shù)放開(kāi)，每年不是6000，而是2萬(wàn)，這些積分落戶(hù)的人都是鐵了心要留北京的，他們拿到戶(hù)口立馬會(huì)買(mǎi)房或者置換。或者你把應(yīng)屆生的落戶(hù)門(mén)檻繼續(xù)放開(kāi)，本科211或者985的就可以直接落戶(hù)，也是有效果的。再或者，買(mǎi)房可以抵個(gè)稅，等等，其實(shí)類(lèi)似的方法很多。

但在“減量發(fā)展”的大前提下，這些大招出不來(lái)，只是調(diào)整一下首付比例、貸款利率、稅費(fèi)，其實(shí)能買(mǎi)的還是這些人，作用就不會(huì)很大。

第二個(gè)矛盾是新房跟新房之間的矛盾。

新房并不是鐵板一塊，你得看是啥時(shí)候開(kāi)盤(pán)的新房。你別看現(xiàn)在高贈(zèng)送的新房很熱鬧，但如果你去兩三年前開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在還沒(méi)賣(mài)完的售樓處看一看，那就是另外一番景象。現(xiàn)在不少新房現(xiàn)房的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)跟當(dāng)年的拿地價(jià)幾乎持平了，這種例子實(shí)在太多了，基本上21年、22年拿地到現(xiàn)在還有大打沒(méi)賣(mài)掉的，基本都是這樣，比如房山的中海寰宇視界、昌平回龍觀的奧森春曉、豐臺(tái)河西的熙悅晴翠、朝陽(yáng)金盞的青云上府、豐臺(tái)西南三環(huán)的君禮著，等等。有的甚至?xí)驗(yàn)檎劭鄞虻奶荩痪o急叫停，類(lèi)似的新聞我想你們最近兩個(gè)月都見(jiàn)過(guò)。

所以，新房之間也會(huì)互相傷害。同一個(gè)區(qū)域不同年代的新房，你比我的得房率高、裝標(biāo)高，但我比你便宜，氣死你。

第三個(gè)矛盾是二手房之間的矛盾

為什么很多二手房小區(qū)會(huì)出現(xiàn)砸盤(pán)的情況？除了這些小區(qū)品質(zhì)差、房齡老之外，有一個(gè)非常重要的原因是，相當(dāng)一部分一手房業(yè)主的持有成本很低很低。比如很多老破小，業(yè)主當(dāng)年是2w塊錢(qián)分的房子，或者有些房齡20年的商品房小區(qū)，業(yè)主當(dāng)年幾千塊錢(qián)買(mǎi)的。這些原始業(yè)主，一旦想快點(diǎn)變現(xiàn)，就有充足的動(dòng)力砸盤(pán)，根本深不見(jiàn)底，這就是現(xiàn)在買(mǎi)這些小區(qū)的房子最大的風(fēng)險(xiǎn)。

最后一個(gè)矛盾是現(xiàn)在真正有稀缺性的新房供應(yīng)太少

以最近為例，一個(gè)很明顯的市場(chǎng)特點(diǎn)是高單價(jià)的新房，反而賣(mài)得好。比如朱房村的建發(fā)海晏，均價(jià)13.5w，開(kāi)盤(pán)才10天，網(wǎng)簽已經(jīng)100套了。再往前推，3月份功德寺雙子星，單價(jià)10.5w，開(kāi)盤(pán)基本就賣(mài)掉90%以上。歸根結(jié)底，還是因?yàn)楹５淼漠a(chǎn)業(yè)好，前幾年供應(yīng)少，積壓的購(gòu)買(mǎi)需求需要釋放。而且海淀不送面積，不搞背刺，購(gòu)房者買(mǎi)起來(lái)更放心。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)就變少，如此一來(lái)，有錢(qián)人為了求穩(wěn)往往會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)稀缺性強(qiáng)的新房項(xiàng)目作為資產(chǎn)保值的一種手段，這樣就會(huì)使得這部分新房變得更加搶手，反過(guò)來(lái)，經(jīng)濟(jì)不好會(huì)嚴(yán)重削弱廣大打工人群的購(gòu)買(mǎi)能力，加上打工人群購(gòu)買(mǎi)的房子往往沒(méi)有稀缺性，這就導(dǎo)致他們買(mǎi)到的房子保值能力差，面臨收入和資產(chǎn)雙輸?shù)慕Y(jié)局。

其實(shí)這個(gè)情況不是北京特有的，上海更加明顯。

所以，你把時(shí)間拉長(zhǎng)看，未來(lái)3-5年，真正能保值的房子，也就是我說(shuō)的5%的房子，是很少的，這些房子需要具備幾個(gè)特點(diǎn)：

①周邊產(chǎn)業(yè)強(qiáng) ②未來(lái)周邊商品房供地少 ③產(chǎn)品本身好，對(duì)周邊二手房降維打擊

總結(jié)一下，如果你在北京買(mǎi)不到頭部前5%的房子，那買(mǎi)房就跟買(mǎi)車(chē)其實(shí)也差不多，消費(fèi)為主，現(xiàn)在是真正的“房住不炒”時(shí)代，買(mǎi)房就純自住，別想太多，住的舒服就得了，如果不著急住或者改善，你就等等，很多人都是因?yàn)樘募辈诺艨永锏模蚁Ｍ隳芾潇o一點(diǎn)。