北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，孩子今年9月份開(kāi)學(xué)5年級(jí)，在垂楊柳中心小學(xué)，住光明橋東，不想換房，想在東城龍?bào)w買個(gè)占坑房，5升6時(shí)轉(zhuǎn)學(xué)或者小升初去東城，占坑房持有一兩年后就出掉。

首付120萬(wàn)，目前在龍?bào)w看來(lái)一圈目標(biāo)有2處：1、幸福北里的老破小，對(duì)口培新小學(xué)單價(jià)10萬(wàn)左右，60年代老掉渣的房子，三百萬(wàn)出頭。2、冠城名敦道a區(qū)，商住的房子，很多辦公，住宅70產(chǎn)權(quán)，對(duì)口光明廣渠校區(qū)，單價(jià)6萬(wàn)多，總價(jià)360左右。

有幾個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教：

1、這種占坑房在入學(xué)高峰后，是不是肯定會(huì)虧損，大概能虧損百分多少？

2、 這種操作值不值得（垂楊柳換龍?bào)w）有什么風(fēng)險(xiǎn)。

3、這兩處目標(biāo)房產(chǎn)應(yīng)該怎么選，（老破小與商住）有沒(méi)有其他更好的推薦？

A：

1、未必虧損，因?yàn)榧幢闶且鐑r(jià)部分雖然有可能下跌，但基礎(chǔ)部分也是有可能隨大盤上漲的。比如一套房300萬(wàn)，其中200萬(wàn)是基礎(chǔ)房?jī)r(jià)，100萬(wàn)是溢價(jià)。那在高峰期三年之后，溢價(jià)部分降到50萬(wàn)了，但基礎(chǔ)部分漲到250萬(wàn)了，那總價(jià)還是300萬(wàn)，只不過(guò)是溢價(jià)率下降了而已。

這可以參考韓國(guó)和臺(tái)灣省的先例，人口下降之后的學(xué)區(qū)房大多數(shù)都是這種情況，也就是沒(méi)有直接下跌，只是相對(duì)來(lái)說(shuō)漲的慢而已，因?yàn)榇蟊P是曲折向上的。

2、值不值得沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)，只能說(shuō)常規(guī)建議是如果孩子成績(jī)?cè)诔?yáng)不算太強(qiáng)，那換到東城合適。因?yàn)闁|城的整體資源更強(qiáng)，上普高的概率比朝陽(yáng)高。牛娃的話意義不太大，因?yàn)槌?yáng)能用房子擇校，也就是在朝陽(yáng)進(jìn)入好學(xué)校的成功率更高。

風(fēng)險(xiǎn)怎么說(shuō)呢？從學(xué)校角度那就是有可能進(jìn)不去目標(biāo)校唄，有被派位到天永的可能，那就還不如在朝陽(yáng)了呢。但這也屬于小概率事件，希望運(yùn)氣好吧。

從房子角度沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)，反正也不是長(zhǎng)期持有，用完了學(xué)位看行情，覺(jué)得不合適賣掉就是了。像幸福北里這套房是不是30多平的啊？租金大概在4500左右，那租售比就是6/700，而北京現(xiàn)在這種房的租售比是500以下450左右。那這套房的溢價(jià)率就是30%左右，100萬(wàn)而已，不算太多。

3、兩套房就計(jì)算租售比唄，哪個(gè)溢價(jià)低選哪個(gè)，反正也不是長(zhǎng)期持有，無(wú)所謂普宅與商住。如果溢價(jià)率一致那就買名敦道，房齡新，著急出手的時(shí)候應(yīng)該好賣。

我認(rèn)為兩邊的溢價(jià)率應(yīng)該差不多，這套名敦道360萬(wàn)的房子應(yīng)該能租6/7000吧，租售比在500多。而北京現(xiàn)在這種公寓的平均租售比350或多點(diǎn)兒，所以溢價(jià)率也在30-40%，360萬(wàn)里有120萬(wàn)左右的溢價(jià)。

或者干脆問(wèn)中介吧，哪套好賣就買哪套，就是為了用完學(xué)位后能更快出手。

僅供參考。

二

Q:

想咨詢一下，孩子26年幼升小，在海淀八一學(xué)區(qū)，考慮幼升小換到西城，或者小升初時(shí)跨區(qū)到西城。請(qǐng)問(wèn)下如果幼升小到西城，是否有出區(qū)的問(wèn)題，也是在片區(qū)內(nèi)派位嗎？會(huì)有一對(duì)一嗎？是否有其他說(shuō)法或者隱性規(guī)則？

A：

1、2026年入學(xué)，從政策講肯定是多校劃片。但畢竟是入學(xué)人數(shù)大幅減少，所以除非是特別熱門+運(yùn)氣不好，否則不至于出區(qū)，絕大多數(shù)都應(yīng)該能在學(xué)區(qū)內(nèi)派位。即便是前兩年高峰期的時(shí)候，被迫出區(qū)的也不很多，占比并不高。

2、但小升初時(shí)跨區(qū)，理論上派位出區(qū)的可能性就增加了。畢竟西城不是朝陽(yáng)，對(duì)轉(zhuǎn)學(xué)生不算太友好。

3、一對(duì)一是什么意思？指直升嗎？西城區(qū)對(duì)沒(méi)有小學(xué)六年一貫制的轉(zhuǎn)學(xué)生，不許直升，只能派位。也就是說(shuō)，即便轉(zhuǎn)學(xué)時(shí)被派入了九年或有名額的直升校，那也不許直升，當(dāng)然一般也派不進(jìn)去。

4、其他說(shuō)法，那就是八少八素+華女點(diǎn)招+政保生優(yōu)先了，其他沒(méi)什么。再有一些隱形規(guī)則都是以731之前的為主，和您這后買房的沒(méi)關(guān)系。

5、再多說(shuō)一句，一般不太建議入學(xué)后轉(zhuǎn)學(xué)或小升初跨區(qū)，還是堅(jiān)持六年一貫為好。這樣升學(xué)時(shí)至少不吃虧，也能更好的習(xí)慣教育模式。

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)有購(gòu)房需求望您指點(diǎn)一二。我的預(yù)算是500至600，需求是朝陽(yáng)區(qū)范圍內(nèi)，距離百子灣站地鐵通勤四十分鐘以內(nèi)的南向兩居，無(wú)學(xué)區(qū)需求，優(yōu)先級(jí)為保值流通大于居住。

目前初步目標(biāo)分別為九龍花園臨街板樓，南北兩居，中樓層，530左右，沿海賽洛城二三期好樓層南北兩居530左右，青年匯東南、西南中樓層兩居620左右，興隆家園三期高樓層純南兩居540左右，另外如果金泰先鋒北區(qū)南北兩居非底頂層如有600左右的也可考慮。

請(qǐng)問(wèn)這些選擇是否合適，優(yōu)先級(jí)如何，另外如有其他合適目標(biāo)，也請(qǐng)您不吝賜教。

A：

1、具體房源我沒(méi)法建議，不到現(xiàn)場(chǎng)的話看戶型圖都沒(méi)用，只能是聊兩句地段和小區(qū)。

2、優(yōu)先級(jí)是保值流通大于居住，不太像，更像是身體挺誠(chéng)實(shí)的。第一個(gè)選項(xiàng)的九龍花園就是典型的自住為主，大戶型的商品房港式公寓，曾經(jīng)的雙井標(biāo)桿兒，現(xiàn)在單價(jià)卻明顯偏低，很難算保值好的吧？而且如果流通性好，也就是想買的人多，價(jià)格也早就上去了。

反正到目前為止，這里是雙井板塊中商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)很弱的。以后不敢說(shuō)，最好成績(jī)能不落后吧，不是太好逆轉(zhuǎn)。所以還是多考慮自住吧，房子本來(lái)就是用來(lái)住的，其他方面的期望值別太高。

3、然后青年匯的如果房源條件不錯(cuò)，那算是各項(xiàng)兼顧的。金泰先鋒是指的92平南北通透的那種戶型嗎？如果是的話也不錯(cuò)，雖然戶型略大，但也算各項(xiàng)兼顧。同等房源情況下先看青年匯，戶型更強(qiáng)的話先看金泰。不過(guò)說(shuō)實(shí)話，如果金泰是您說(shuō)的價(jià)格就感覺(jué)有些偏低了，房源考察好吧，別有其他瑕疵。

賽洛城和興隆家園的估計(jì)也和九龍差不多情況，各項(xiàng)都不是太占優(yōu)，而且地段兒又不如雙井，所以也是自住為主吧，否則如果保值好就都不會(huì)是現(xiàn)在的價(jià)格。

4、我沒(méi)房源，其他的還是問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘伞２贿^(guò)我感覺(jué)您選房的主要需求是自住為主的，否則不會(huì)以戶型偏大的為主。另外感覺(jué)有些想撿漏兒的意思，這倒沒(méi)什么不合適，但最好是先排除明顯價(jià)格偏低的小區(qū)，然后考察好房源沒(méi)硬傷或瑕疵就行，否則就更是自住為主了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，孩子現(xiàn)在三歲半，2028年入學(xué)，預(yù)計(jì)2026年能拿到朝陽(yáng)區(qū)集體戶口，無(wú)房。家長(zhǎng)單位在和平街道附近，距離中朝(和平西橋)1.9公里。想問(wèn)一下目前有什么政策能夠去到這個(gè)學(xué)校？提前租房能否有機(jī)會(huì)去？人朝和平西橋校區(qū)，是否也是九年一貫制？

A：

1、什么政策？除了買房落戶之外，最保險(xiǎn)的是子弟，然后是政保，再其他的就是看運(yùn)氣派位了。

2、租房在理論上是有可能了，就是沒(méi)人敢保證，得看當(dāng)時(shí)的學(xué)位情況了。只能說(shuō)到時(shí)候試試，是教科研朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)吧？不算頭部校，學(xué)位應(yīng)該不緊張，有可能申請(qǐng)成功。

3、人朝當(dāng)然是九年制了，但到目前為止未必能保證對(duì)口入學(xué)。人朝本校東西兩所學(xué)校的學(xué)位都緊張，其他的校區(qū)不少都是調(diào)劑的。這看到時(shí)候的熱門程度和政策吧，如果沒(méi)房的話難度比較大，畢竟人朝算頭部校，買了房的都未必能對(duì)口。

4、總之如果目標(biāo)是普通學(xué)校，那租房有可能對(duì)口。頭部校的難度很大，就算2028年是入學(xué)低谷期也不敢保證對(duì)口。另外朝陽(yáng)到目前為止是“房本主義”政策，哪怕是非京籍家庭，只要在學(xué)區(qū)內(nèi)買了房，那對(duì)口入學(xué)的順位也在京籍無(wú)房戶的前面。

僅供參考。

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