（競拍房企齊齊“亮牌”，中房君攝）

陳躍/發自深圳

競拍后半段，火藥味十足。

現場競價57輪，溢價46%，深圳今年第二塊宅地由聯發強勢拿下。

6月19日下午3點，深圳交易集團的22樓交易大廳在時隔5個月后，再次迎來宅地公開出讓。位于深圳市龍華區的A817-0619宗地共吸引了8家房企報名競拍，包括中鐵置業、綠城、招商蛇口、龍華建設、廈門國貿、中能建、聯發集團以及中海地產。

最終，經過57輪、近半個小時的現場競價，“深圳聯粵房地產開發有限公司”以12.12億元拿下地塊，溢價率達46.6%，樓面地價約44559元/平方米。

天眼查數據顯示，深圳聯粵房地產開發有限公司成立于2020年，為聯發集團的全資附屬公司。

今日競拍結束后，有其他參與競拍的房企人員向中房君表示：“過程還是很激烈的，結果也有點出乎意料。”

但實際上，聯發如此強勢拿下今日出讓宅地并不意外。據中房君查詢，今日出讓的A817-0619宗地，與聯發的在售項目聯發臻著雅居直線距離僅約400米，換句話說，聯發對于地塊所在的片區以及市場并不陌生。

更重要的是，聯發臻著雅居已是聯發集團在深圳的唯一在售住宅項目，于2023年開盤，目前已進入尾盤銷售階段。在今日競拍現場，手拿66號競拍號碼的聯發集團與中鐵置業現場互不相讓，雙方均志在必得，競拍后半段火藥味十足。

最終，以46.6%的溢價率拿下A817-0619宗地，聯發集團此次在深圳的“補倉”意圖十分明顯。

（聯發集團現場競價，中房君攝）

從今日出讓的A817-0619地塊指標來看，深圳今年第二塊出讓的宅地是一宗“迷你地塊”，土地面積僅10898.05平方米，建筑面積27200平方米，掛牌起始價8.27億元，依舊按照“價高者得”的原則確定競得人，并且沒有限制售價，沒有需要配套建設的公租房人才房等公共設施，也沒有“90/70”戶型限制的要求。

與此同時，該地塊的規劃容積率僅約2.5，是深圳近年來出讓宅地中少有的低容積率地塊，業內預計，地上建筑預計不超過30層。另一方面，從該地塊的地形上看，整體呈三角形，則對開發商的開發設計能力也提出了一定要求。

（今日出讓地塊現狀，圖源：深圳交易集團）

01

節奏加快、思路轉變

深圳土拍將進入“快車道”

值得關注的是，在今日成功出讓第二塊宅地后，深圳土拍市場接下來也將駛入“補貨快車道”，5月份以來，深圳在宅地供應的節奏上明顯加快，且供應思路也有了較大轉變。

近一個月內，深圳接連掛牌出讓了4宗居住用地，其中2宗位于龍華區，1宗位于光明區，1宗位于前海合作區。

最新上架的1宗，是6月13日正式掛牌的前海合作區T201-0232居住地塊，被稱為“前海壓箱底宅地”，土地面積僅8287.15平方米，是近兩年來深圳公開出讓過的面積最小的商品房宅地，擬于7月14日正式出讓，價高者得。

不僅如此，據中國房地產報大灣區盤點，自今年4月以來，深圳通過調整用地性質，一口氣釋放了13宗純粹的住宅用地，位于深圳各區域核心位置，其中，寸土寸金的南山區便調整出了3宗宅地。

而這些宅地的調整前用地性質，涵蓋了商業性辦公用地、交通設施用地、醫療衛生用地、一類工業用地甚至部分公共綠地。

進行土地用途的調整以外，為吸引更多的房地產開發企業參與競拍，在居住用地的多項規劃指標上，深圳也在不停做出優化和讓步。

今年4月，原定于4月30日出讓的寶安區A002-0060宗地，在開拍前兩天宣布中止出讓，該地塊起拍價為86.27億元，是寶安區規劃打造成“文旅商住綜合體天花板”的黃金地塊，掛牌出讓后也被一度被市場寄予厚望，或將成為“百億元地塊”。

彼時，業內觀點一致認為，盡管該地塊所在位置一流，但商業規劃占比高達51%，轉讓條件太苛刻，在深圳商業整體供應過剩的背景下，導致房企不敢貿然出手。

5月底，中止出讓的該地塊迎來了規劃調整方案的公示。

調整后，地塊商業面積占比大幅降低，反之，住宅用地面積提高至了地塊面積近90%的比例，地塊的主導功能也由原來的“商業服務業、居住”調整為“居住、商業服務業”，整體容積率由5.7同步降至3.7。

有深圳開發商人士向中房君表示：“寶中黃金地塊調規以后，對開發商而言吸引力更大，確定性更高，沒有了后顧之憂。”

02

專家：“小而美”地塊更受房企青睞

國企央企包攬深圳去年至今所有宅地

2024年，深圳土地市場熱度、成交量依舊呈現明顯下降，與2023年成交了14宗宅地相比，深圳去年僅成交6宗居住用地，其中，1宗為深汕合作區的三類居住用地，5宗為二類居住用地。

雖然供應量銳減，但去年深圳出讓的地塊整體質量較高，5宗宅地共賣出了超346億元的總地價，平均一塊宅地的成交價約70億元，地塊優質的同時門檻也相對更高。

而自二季度開始，深圳在宅地供應上的思路開始有所轉變，無論是在宅地的區位、大小、指標抑或是競拍門檻上，都有了更多的為房企“減負”的趨勢。

對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，“縮量提質”是房地產市場目前的核心策略，土地市場也不例外。深圳在總量控制下更注重優質地塊供應，同時通過調整用地性質盤活存量資源。目前，房企投資更趨理性，城市核心的“小而美”地塊更容易獲得青睞。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，不僅是深圳，熱點城市土地出讓均呈現小型化、中心區，需求較為確定，且利潤確定性也較強，有助于開發商拿地之后迅速開發迅速回籠資金，“市場變化太快，加上目前依舊是買方市場，項目之間競爭激烈，地塊小對于房企來說，可以在短期內做出最優的規劃設計，并且將項目迅速開發出來投入市場。”

李宇嘉指出，不僅是深圳，全國多個城市當前均通過調整土地用途、地塊指標的方式，釋放城市中心位置的優質宅地，一方面是通過調整規劃匹配市場需求，另一方面也有城市之間土地市場分化內卷的因素在其中。

“目前各地供應的地塊比較多，但拿地的仍舊是國企央企和少數民企，這個時候，就看哪個城市的土地供應更優質了，市場上并不缺地，但開發商聚焦的只會是確定性更高的投資標的。”

同時，對比二季度以來的全國土拍市場，近期民企頻繁現身核心城市拿地的現象也引發市場關注，但于深圳土拍市場，從去年至今，成功出讓的7宗宅地仍全部由央企國企競得。

中指研究院報告指出，民營房企拿地的可持續性仍有待觀察，從銷售端來看，房企銷售額仍處于下降通道，5月銷售平淡，銷售端壓力或將繼續向投資端傳導，因此，民營房企的信心實質性提升，需要銷售回暖的帶動。

隨著接下來還有多塊宅地的陸續出讓，民營房企的身影又會否重現深圳土拍市場？