房地產，正在步汽車行業的后塵。

N個維度，簡直是“鏡像”。

換代，直接觸發兩個行業的轉折。

新能源車用3年時間完成對燃油車的降維打擊。

2019年滲透率僅5%，2023年突破35%，2025年已達55%。

本質是技術的碾壓。

20萬的國產新能源吊打40萬的BBA燃油車。

比亞迪漢DM-p用3.7秒破百把寶馬530Li的6.5秒甩出兩條街。

任何新物種，市占率超30%就開啟新時代。

天津樓市2021年開始換代，2023年三代新產品占比26%，2025年已42%。

（2023年底我們開始預警：二代最后的窗口期！）

外檐、公區、園林、戶型、精裝、得房率……顛覆性變革。

三代“好房子”已徹底碾壓二代老產品。

在存量時代，換代一旦開啟，不但不可逆，還會加速。

最地震的是：

“卷無止境”來自雙主線——產品升級+價格下降。

新能源車的續航、充電時間、智能駕駛、功率……越迭代越優秀，但也越來越便宜。

以前10萬以內續航也就400公里，后來比亞迪秦L綜合續航能到2100公里，還不到10萬。

20萬出頭的車，小米SU7碾壓特斯拉MODLE3，比亞迪漢LEV又碾壓小米……

以至于50萬買奧迪的人，不知道錢花那了。

房地產也一樣，產品內卷撞上價格屠刀。

同樣總價，先升級到鋁板、寬廳、落地窗；再卷大門；再給上陽臺、露臺；接著提高得房率、層高；繼續卷會所（擴面積、增功能）、車庫……

這還沒完——

降地價，環城的價買市區；降容積率，高層的價買洋房。

于是，買房和買車的等等黨，都贏麻了。

當新物種市占率超50%，就進入顆粒度迭代周期。

從粗獷到精細，升級還在繼續，只是卷的越來越微觀。

新能源汽車的前燈、門把手、手機支架、車載冰箱、按摩座椅、音響、智能化……成為兵家必爭之地。

新盤開始卷情緒價值和享受主義。

主臥的無柱懸挑飄窗、女王化妝臺；會所的私宴廳、SPA房、獨立兒童區；地庫的中央車站……

讓你感覺，憋屈這么多年，買房居然有了“翻農奴把歌唱”的感覺。

先不說價格，真正讓人舒坦的是，房企終于懂得重視買房人了。

悅己主義大肆盛行，這年頭，誰還在乎面子。

買車的人不再為BBA支付品牌溢價。

小米SU7版的保時捷不香嗎？體驗感直接頂滿格。

買房人也不再為“地段神話”墊腳買單。

環城幣買準市區，300萬住新產品大洋房不爽嗎？

有些房子奮斗十輩子也買不起，及時行樂吧。

從“面子工程”到“體驗經濟”，買房和買車都在回歸務實。

落后挨打，過時降價，汽車行業早就開始了。

無論高端豪車，還是中低端燃油車，都受到新能源車的擠壓。

最便宜的保時捷，甚至降到40多萬；20萬的燃油車，降價四五萬依然不好賣。

即便是新能源車，一出新款，老款就降價。

蔚來ET5一年時間從30萬降到17萬……

天津新房的保鮮期也越來越短，幾乎一年就過時。

老產品競爭力弱，特惠、送車位、送裝修，屢見不鮮。

金茂泮湖滿庭一入市，上實仰山降價40萬。

金地梅江印還沒開盤，旁邊中海已經特惠好幾輪了……

最難的是二代老盤，降價都無效。

“換代太快不利于房價穩定”的弊端，愈加突出。

從群魔亂舞到強者恒強，品牌、產品，都在高度集中化。

比亞迪市值1.05萬億，其后6家車企（上汽、廣汽、長城、長安、吉利、賽力斯）加起來市值才9320億。

中尾部車企加速出清，哪吒、極越……暴雷退場。

新能源車屠榜，正取代燃油車成為主流。

房地產行業也如此，銷量高的都是新產品。

天津新房成交TOP100中，三代產品成交份額已達74%，大多數樓盤淪為NPC。

天津TOP10房企的市占率高達49.4%，比2023年高出10%。

黃金時代房企集體躺贏，存量競爭時代，有產品力的房企才能存活，馬太效應加劇。

曾經，車是品牌越好越貴，現在是產品越好越貴。

比亞迪仰望100萬、華為尊界S800約70萬……

幾年前，這聽起來簡直天方夜譚，似乎高價車只屬于進口品牌。

當房產的金融屬性褪去，回歸消費品，定價邏輯也隨之改變：

以前，地段越好越貴，現在，產品話語權越來越重。

南開、河西核心地段二手房賣不過環城新房。

綠城錦玉蘭，500多萬的房子不愁賣；中交海河璽300多萬的小高層很受認可……

買車，早就要研究參數，只不過現在較真的越來越細。

但是買房，以前可“不拘小節”，主要看地段、學區。

現在幾乎都用工程師思維買房，也跟買車一樣研究參數。

得房率、客廳開間、臥室進深、層高、容積率、樓間距、日照……甚至帶著分貝儀測噪音。

這就是自住時代的特征，更關注產品，解剖房子每一寸空間。

汽車“買完就降價”的慣例也出現在了房地產行業。

當住房成為商品，就要遵循商品邏輯：越舊越便宜。

南開、河西、河東一堆單價1萬多的二手房，就是商品本質的體現。

就像二手車市場，3年前30多萬的Model 3，現在二手價不到20萬。

有人專門買二手車，早買早享受，晚買享折扣。

也有人專門買二手房，性價比出來了。

房地產行業，正在經歷與汽車行業高度相似的進化路徑。

說到底，房子首先是商品，是長在土地上的商品。

以前受城鎮化帶來的供需影響，賦予了投資屬性。

現在幾乎是100%的自住市場，房子金融屬性褪去，商品本質顯現，從制造到購買，邏輯轉向。

也可以認為，這是房地產行業成熟度的提升。

中國房地產完成了從金融游戲到真正制造業的轉身。

當買房人像選車一樣選房，也就倒逼房企必須像車企那樣持續創新。