“大家的房子都腰斬了嗎？”

在這條爆款帖子里，評論區滿是深圳購房者們無奈的嘆息，大家紛紛互訴自家房子從高位跌落，損失了20%-30%的慘痛經歷。

然而，部分投資客曾經蜂擁而入的小區，跌幅早已超越了常規認知——

14.5萬/m2→4.3萬，跌幅高達70%。有人戲稱，別人是首付“打了水漂”，而自己卻是倒貼銀行，虧掉了7成貸款。

@深圳買房計劃 深扒了2020年-2021年，曾是投資客圍獵的19個二手房小區，追蹤它們如今在貝殼找房APP上的成交價數據，盡可能分析它們漲跌的原因。

你的小區，是漲是跌？

"妖盤"現形記

最高跌幅70.34%

先來看看大家最關心的價格。(PS：純人工收錄整理，如有錯漏，歡迎指正~)

從成交價看：

目前，12個小區跌幅超過50%。

其中，八卦嶺宿舍跌幅最大，達到-70.34%，相當于虧掉了7成貸款；

其次是鵬盛村，與八卦嶺宿舍屬于同個片區，跌幅也達到66.95%。

▲不同區域的網紅盤漲跌情況

值得注意的是，這些小區的價格峰值均出現在2021年前后——恰是深圳樓市最為瘋狂的階段。

以八卦嶺宿舍為例，該樓盤位于深圳市福田區，主力戶型為30-50m2的小戶型。

在2019至2021年深圳樓市快速上行期間，該盤迎來"黃金時期"：

單價從2018年底的約5萬/m2，一路攀升至2020年底最高約14.5 萬/m2 ，兩年漲幅近兩倍。

同屬八卦嶺片區的鵬盛村，雖與八卦嶺宿舍位置相近、配套相似。

在2021年初的市場熱潮中，該盤仍迎來一波行情——"巔峰期"：

31 m2 的樓梯房成交價逼近350萬元，單價高達約11.3 萬/m2。

當年高價買，如今膝蓋斬！

這些樓盤犯了啥錯？

深入分析發現，這些小區普遍以30-50m2小戶型為主，"單價高、總價低"的特點大幅降低了投資門檻，資金容易操控市場。部分投資者通過持續高價接盤、互相拉抬價格制造短期上漲假象。

前海諾德國際就是典型案例。

這個2009年開盤僅1.2萬/㎡的樓盤，憑借前海規劃、次新社區、優質學位和高贈送面積等概念，價格持續上漲。

2020年前后，市場傳聞"深房理"炒房團重倉該盤，48㎡戶型單價一度突破17萬/㎡。但潮水褪去，如今價格回落到8萬左右。

除小戶型特性外，這些小區普遍還涉及舊改/棚改和名校概念。

比如前海的月亮灣花園，漲也棚改跌也棚改——雖非唯一原因，卻是關鍵推手。

2020年8月傳出棚改摸底消息，疊加房價普漲行情，小區單價從5-6萬/㎡在1-2個月內飆升至8-10萬/㎡。

當時支撐上漲的邏輯很簡單：隔壁佳兆業前海廣場已賣10-12萬/㎡，香格名苑等也超10萬/㎡， 月亮灣花園 重建后破10萬/㎡似乎順理成章。

南山的南油B區走勢類似。

2021年因"華潤操刀棚改"傳聞，成交價沖至10萬/㎡，如今回落至5字頭。

而位于龍華的龍悅居則憑借深外龍華（小學+初中）學位以及小戶型易炒作的特性，價格快速上漲。

2019年11月，63㎡成交價還是6.15萬/m2，到了2020年中，就漲到8.8萬/m2。最兇猛是在2021年1月，單價達到11.4萬/m2，總價突破720萬。

但好景不長，2021年中，龍悅居成交總價回落到5字頭，自此價格一路下滑。如今63m2戶型最新成交是4.5萬/m2

相比之下，八卦嶺宿舍更是集齊棚改和名校兩大"上漲利器"，價格一度翻了3倍。但隨著棚改難以落地，深圳教育集團化推進使名校資源擴散，拆遷預期消退，價格泡沫隨之破裂。

你認為這些投資客扎堆的樓盤，價格還會繼續下跌嗎？

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