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在房產市場波動劇烈的當下，因購房違約引發的糾紛屢見不鮮。交完定金又反悔，導致房價暴跌百萬，違約方該承擔多大責任？今天，我們通過一起真實案例，深度解析房產交易中的違約責任認定與風險防范，為購房者和賣房者敲響警鐘！

一、案情梳理

（一）合同簽訂與履行

2023 年 9 月 5 日，賣房人陳永強與購房者趙宇，在乙公司的居間下，簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定趙宇以 360 萬元購買陳永強位于昌平區的一號房屋 。合同明確：簽約當日付 5 萬元定金，采用全款支付，過戶前付清尾款 352 萬元，雙方需在 173 個工作日內辦理不動產轉移登記 。同時，合同對逾期交房、付款及拒絕履行等違約責任，均約定按房屋總價款 20% 支付違約金 。

簽約當日，趙宇通過父親趙建國賬戶支付 5 萬元定金，但此后再未履行其他付款義務。陳永強多次委托乙公司催促，趙宇始終未履約。

（二）爭議焦點與雙方主張

2024 年 5 月 29 日，陳永強在微信群詢問趙宇是否繼續交易，趙宇明確表示因湊不齊資金拒絕購房 。6 月 13 日，陳永強發律師函要求繼續履行，遭趙宇拒絕。無奈之下，陳永強訴至法院，請求：

判令合同于起訴狀送達之日解除；

趙宇賠償經濟損失 100 萬元（含 5 萬元定金）；

訴訟費用由趙宇承擔 。

趙宇則提出抗辯：

同意解約但拒絕高額賠償：愿以已付 5 萬元定金作為賠償，認為定金足以懲罰違約行為；

強調已履行告知義務：2023 年 11 月就告知陳永強和中介，因自身二號房屋未售出導致資金不足，無法履約，并建議陳永強繼續掛牌賣房，后續房價波動與其無關；

質疑損失證據與公平性：稱陳永強僅以個別低價成交截圖證明損失，屬以偏概全，且陳永強未及時止損，自身存在過錯；

主張違約金過高：合同為格式條款，中介未提示違約責任，20% 的違約金比例過高，遠超實際損失，加之家庭困難，請求酌減。

（三）法院查明關鍵事實

合同履行情況：趙宇僅支付 5 萬元定金，經催告仍未履行付款義務，構成根本違約；

房屋價格變動：經司法鑒定，房屋在 2023 年 11 月 15 日（趙宇主張解約日）價值 369.41 萬元，在 2024 年8 月 12 日（起訴狀送達日）降至 261.38 萬元；

格式條款爭議：合同雖為中介提供的制式文本，但雙方違約責任對等，且簽署時有 “簽約提示和風險告知”，已加粗提示雙方理解合同條款。

二、案件分析

（一）合同解除時間認定

趙宇主張 2023 年 11 月 15 日合同已解除，但無證據證明雙方協商一致，其當時表述也非明確解約，且不具備法定或約定解除權。而趙宇未按約付款，經催告后明確表示不履行，構成根本違約，陳永強依法享有解除權，合同解除日應為起訴狀送達趙宇之日，即2024 年 8 月 12 日 。

（二）違約責任與損失賠償界定

根據《民法典》，合同因違約解除，守約方有權請求賠償損失 。陳永強選擇違約金條款，房屋評估價顯示其損失達 98.62 萬元，扣除 5 萬元定金，趙宇還應賠償 93.62 萬元 。該金額未超實際損失，法院予以支持 。

（三）抗辯理由的法律分析

格式條款無效抗辯不成立：合同雖為制式文本，但雙方責任對等，且已提示風險，不符合格式條款無效情形 ；

家庭困難非免責事由：趙宇作為完全民事行為能力人，購房時應審慎決策，家庭經濟狀況不能成為減輕違約責任的理由；

未及時止損主張無依據：在合同未解除前，陳永強有權要求繼續履行，不存在未及時止損問題 。

三、裁判結果

法院最終判決：

陳永強與趙宇簽訂的房屋買賣合同于 2024 年 8 月 12 日解除；

趙宇于判決生效后 7 日內，賠償陳永強違約金 93.62 萬元 。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

謹慎決策，量力而行：購房前充分評估資金狀況，避免因資金鏈斷裂違約；

細讀合同，明確權責：關注違約金、付款期限等關鍵條款，對不理解的內容要求中介或對方詳細說明；

及時溝通，留存證據：若無法履約，盡早與對方協商，并保留溝通記錄，避免損失擴大 。

（二）賣房者維權要點

積極催告，固定違約證據：發現對方違約，及時通過書面、微信等方式催告，并保留證據；

合理主張賠償：依據實際損失和合同約定，提出合法合理的賠償訴求；

善用法律手段：必要時咨詢律師，通過訴訟維護權益 。

（三）法律建議

房產交易金額大、風險高，無論是購房還是賣房，都應增強法律意識。簽約前務必咨詢專業律師，審查合同條款；遇到糾紛，及時尋求法律幫助，讓專業人士為您的房產交易保駕護航！

如果你正面臨房產交易糾紛，歡迎私信專業律師團隊，獲取一對一法律解決方案，避免踩坑！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）