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買房本是人生大事，可交了近百萬房款，等了八年卻連房子的影子都沒見著。面對開發商的種種推諉，購房者該如何捍衛自己的權益？今天，我們通過一起真實案例，從專業律師的角度，帶你看透房產糾紛中的法律門道。

一、案情梳理

（一）購房協議簽訂與履行

2013 年 8 月 24 日，購房者林陽與乙置業有限公司簽訂《定制開發協議》，約定購買位于北京市昌平區的二號辦公用房 。協議明確：

房屋信息：二號房屋建筑面積約 150.56 平方米，單價 21612.5 元 /㎡，總房款3253978 元；

付款方式：林陽需分四期支付保證金，簽約當日付 333978 元，2013 年 9 月 20 日前付 330000 元，10 月 20 日前付 330000 元，12 月 20 日前付 640000 元；

交付約定：乙置業應在 2015 年 6 月 30 日前，將驗收合格的房屋交付林陽 ；

違約責任：逾期交房超 60 日，林陽有權解除協議，乙置業需退還全部已付款，并按已付款的 10% 支付違約金 。

協議簽訂后，林陽依約支付前三期保證金共計 993978 元，但第四期 640000 元未付。乙置業也未按約定與林陽簽訂商品房預售合同，更未交付房屋。

（二）爭議焦點與雙方主張

多年交涉無果后，林陽向法院起訴，請求：

解除雙方于 2013 年 8 月 24 日簽訂的《定制開發協議》；

判令乙置業退還購房款 993978 元，并賠償 397591 元；

由乙置業承擔本案訴訟費 。

乙置業則提出抗辯：

解約權歸屬爭議：林陽未按時支付第四期保證金，構成違約，解約權應歸乙置業所有；即便乙置業曾發通知同意解約，林陽未及時回應，解約權已過除斥期間。

賠償金額異議：若協議解除，林陽應按總房款 20% 支付違約金，與已付房款抵扣后，乙置業僅需返還 80908.4 元；若按通知方案，也只應返還已付房款的 40%，即 397591.2 元 。

費用承擔抗辯：本案訴訟費用不應由乙置業承擔 。

（三）法院查明關鍵事實

經法院審理查明：

合同履行情況：林陽支付 993978 元保證金，乙置業未簽訂預售合同且未交房；

政策變化影響：因行政部門要求，二號房屋需以公司作為購房主體，個人無法辦理網簽及產權登記，且該政策自始至終未變；

解約通知與回應：2016 年 6 月 29 日，乙置業發布《告知》提出退房方案，但雙方未就方案達成一致；

雙方主張依據：乙置業稱房屋已具備交付條件，林陽認為政策限制導致合同目的無法實現 。

二、案件分析

（一）合同效力與解除權認定

根據《中華人民共和國民法典》第 509 條，林陽與乙置業簽訂的《定制開發協議》合法有效。雖林陽未支付第四期款項，但因乙置業長期未履行交房義務，林陽行使不安抗辯權合理 。

關于解除權，林陽 2016 年知曉辦證障礙，卻未在法定期限內行使解除權，該權利已消滅。不過，因政策限制導致合同客觀上無法履行，構成 “合同僵局”，法院可依當事人請求終止合同 。

（二）違約責任與賠償標準

乙置業以林陽未付尾款為由主張其違約，缺乏法律依據 。在乙置業違約的前提下，林陽有權要求賠償 。但林陽明知合同無法履行，卻未及時主張解除，對損失擴大存在過錯。

法院綜合考慮合同約定及雙方過錯，將違約金調整為已付房款的 20%，既體現對違約方的懲戒，又遵循公平原則。

（三）費用退還依據

乙置業單方發布的《告知》未獲林陽認可，不能作為退款依據 。合同終止后，乙置業應退還全部已收保證金 993978 元 。

三、裁判結果

法院最終判決：

林陽與乙置業簽訂的《定制開發協議》權利義務關系于 2024 年 12 月 5 日終止；

乙置業于判決生效后十日內，返還林陽保證金 993978 元；

乙置業于判決生效后十日內，支付林陽違約金 198795.6 元。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范指南

合同條款細斟酌：簽訂購房協議時，務必明確交房時間、付款方式、違約責任、解約條件等條款，必要時請律師審核；

資金支付要謹慎：留存所有付款憑證，轉賬備注款項用途；若遇開發商違約，及時行使權利，避免錯過訴訟時效 ；

政策風險早關注：購房前了解當地房產政策，尤其是商業用房等特殊類型，避免因政策變化導致損失 。

（二）開發商注意事項

履約責任須履行：嚴格按照合同約定推進項目，若遇客觀障礙，及時與購房者協商解決方案；

法律風險早防控：避免因自身違約引發糾紛，積極應對訴訟，維護企業信譽 。

（三）法律建議

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）