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在房地產交易領域，因合同效力問題引發的糾紛屢見不鮮，不僅嚴重損害當事人合法權益，更擾亂市場正常秩序。本文將結合具體司法案例，從法律專業視角深入剖析此類案件的爭議焦點、裁判邏輯及風險防范要點，以期為市場主體提供有效法律指引。

一、案情梳理

（一）交易合意達成與款項支付

2017 年，剛成立的甲公司對外發布房產購置信息，推出以認購金額占比確定房產權益的交易模式，并承諾于 2018 年春節前完成房屋交付 。基于對該公司的信任，當事人林華與甲公司達成口頭購房意向，約定購買甲公司擬購置的 35 號樓部分房產。

2017 年 6 月 27 日，林華通過兩家銀行向甲公司分筆轉賬共計 112 萬元，作為房屋認購款項。甲公司隨即向林華出具《收據》，明確載明交款人、收款事項、金額及日期等關鍵信息，并加蓋公司財務專用章，該《收據》成為本次交易的重要書面憑證。

（二）訴訟請求與爭議焦點

至約定交房期限屆滿，甲公司既未履行房屋交付義務，亦未退還認購款項 。經多次協商未果，林華向法院提起訴訟，提出以下訴訟請求：

判令甲公司返還 112 萬元房產認購款；

要求甲公司支付自 2017 年 6 月 27 日起至實際清償之日止，按同期銀行存款利率計算的資金占用費；

判令甲公司承擔本案全部訴訟費用 。

訴訟過程中，林華陳述雙方未訂立書面購房合同，僅存在口頭約定，甲公司曾承諾購得房產后進行分割，向其交付一套建筑面積 140 平方米的房屋，但最終未兌現承諾 。而甲公司經法院合法傳喚，無正當理由未到庭應訴，視為自動放棄答辯及質證權利。

（三）法院查明事實

經法院審理查明：

款項支付事實：林華提供的銀行賬戶交易明細及甲公司出具的《收據》，形成完整證據鏈，足以證實其已實際支付 112 萬元認購款；

房屋性質與用途：甲公司自乙公司購得的涉案房屋，其所在土地性質為工業用地，備案購買用途為試驗項目，且無證據表明該土地及房屋性質經有權機關審批變更；

違規交易行為：甲公司違反備案用途及經營目的，擅自將涉案房屋分割后向林華出售，此行為明顯違反土地管理及房地產交易相關法律法規。

二、案件分析

（一）合同關系的認定

依據《中華人民共和國民法典》及相關司法解釋，雖當事人未訂立書面房屋買賣合同或預約合同，但甲公司出具的《收據》符合《民法典》關于合同書面形式的規定，能夠清晰呈現交易雙方主體、標的及主要權利義務內容。且雙方就未來訂立房屋買賣合同達成合意，因此法院依法認定雙方之間成立房屋買賣合同關系。

（二）合同效力的判定

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，合同存在損害社會公共利益或違反法律、行政法規強制性規定情形的，應認定為無效。本案中，涉案房屋所在土地為工業用地，其用途經備案確定為特定產業項目，與區域產業發展規劃緊密相關。甲公司未經法定程序審批，擅自改變土地及房屋用途，將工業用房分割出售給個人用于居住，該行為不僅違反土地用途管制制度，更損害社會公共利益，故法院判定雙方之間的房屋買賣合同無效。

（三）責任承擔的依據

依據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任 。

在本案中，合同無效后，甲公司作為收款方，負有返還 112 萬元認購款的法定義務。而林華在購房過程中，未盡到合理審查義務，未核實房屋性質及售房行為合法性，對合同無效亦存在過錯。因此，法院綜合考量雙方過錯程度，對林華主張的資金占用費未予支持。

三、裁判結果

經審理，法院作出如下判決：

甲公司于判決生效之日起七日內，向林華退還房產認購款1,120,000 元；

駁回林華要求支付資金占用費的訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）房地產交易風險防范要點

嚴格審查房屋屬性：交易前，當事人應通過不動產登記機構、規劃部門等官方渠道，詳細核查房屋土地性質、規劃用途、建設審批手續等信息，避免購買土地用途與實際使用目的不符的房產；

規范合同訂立程序：所有交易內容務必以書面合同形式明確約定，包括房屋基本信息、價款支付、交付期限、違約責任等核心條款，確保交易過程有法可依、有據可查；

警惕非常規交易模式：對于 “低價認購”“按比例分配房產權益” 等不符合常規市場交易模式的售房行為，應保持高度警惕，切勿因短期利益誘惑而忽視潛在法律風險。

（二）法律維權實務指引

強化證據留存意識：交易過程中，應妥善保管銀行轉賬憑證、收款收據、溝通記錄等各類證據，確保在發生糾紛時能夠充分舉證，維護自身合法權益；

及時啟動法律程序：發現交易相對方存在違約或違法行為時，應盡快咨詢專業律師，在法律規定的訴訟時效內提起訴訟，避免因時效屆滿導致權利無法實現；

關注政策法規動態：密切關注房地產領域法律法規及政策變化，特別是土地用途管制、房屋交易管理等相關規定，確保交易行為合法合規。

（三）專業法律建議

房地產交易涉及法律關系復雜、資金數額巨大，無論是購房還是售房，建議當事人在交易前委托專業律師對合同條款進行審核，對交易合法性進行全面法律評估。若不幸遭遇糾紛，應第一時間尋求專業法律幫助，通過法律途徑妥善解決爭議，最大限度降低經濟損失。

如有任何房地產交易法律問題，歡迎隨時咨詢專業律師團隊，獲取定制化法律解決方案，為您的房產交易保駕護航。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）