那天我寫了國內的房地產市場的全面分析之后，有讀者留言讓我聊聊高盛的研報。

　　應該說，從噱頭的角度，高盛的研報有傳播力得多，畢竟喜歡標題的網民，遠大于喜歡內容。

　　高盛說什么呢？

　　說未來五年，預計國內的住房需求會跌75%，這是跟誰比較呢？跟歷史最高點。

　　當然這么比有點扯，因為最近這些年，住房需求的套數本身就是下降的。

　　你以當下的數據去做五年后的預期，應該說腰斬，或者講下降四成，或許數字上更符合高盛的描述。

　　但即便更正之后，高盛的這種以套數統計的表達方式，嚴格意義上來講，也不是很有參考價值。

　　房地產這個品種，在不同的階段，人們對它的需求是不一樣的。

　　多年前，還在執行70/90政策，也就是小于90平的住宅要高于70%的年代里，人們的需求是有房住而非住好房。

　　造盡量多的小房子，89平的小三房，才是當年的主流。

　　可是到了今天，你去看新房市場，昔日139的大戶型，如今都是小戶型，170，180的是中等戶型，250都不是終極改善。

　　也就是說，如今的住宅市場，它早已全面轉向改善型。

　　那么你用套數來統計，去比較兩個時代的房產，就顯得很魔幻。

　　一個人20年前買了兩套89的，你說新增住房需求兩套。

　　他如今買了一套189的，你說新增住房需求一套，于是得出住房需求腰斬的結論，你自己覺得可信么？

　　人住的又不是套，人住的是面積。

　　這就是為什么我說，高盛的研報，噱頭大于內容。

　　全局來看，房地產市場的需求下降這件事本身，是沒有必要用這些稀奇古怪的數據統計方式來表達的。

　　我們只要想三件事就能明白整體趨勢。

　　第一件事，如今的城市化率相較于過去，是大幅度增加了，還是沒有？

　　當然大幅度增加了。

　　既然大幅度增加了，那就意味著，尚未進城的人，或者說，預期要進城的人，是很少的。

　　或者換個說法，在城里有房的人才是大多數，沒房的，是很少的。

　　所以從這個角度，住房需求當然是減少，且逐漸減少的。

　　第二件事，人口的趨勢是增加還是減少？

　　如果人口的趨勢是減少，那么對住房的需求，當然也是減少的。

　　第三件事，結婚率，生育率高不高？

　　如果不高，那么對住房的需求，當然也是減少的。

　　其實這三個數據，就已經可以很清楚的描述房地產市場整體的長期需求，根本不需要用什么套數的統計方式去制造一個驚悚的標題。

　　如果真的要上數據，真正有效的數據并不是什么套數，而是居民部門的長期貸款。

　　你盯著這個數據，就可以很準確地反映房地產市場的資金流入流出動向。

　　因為國人的長期貸款基本上都是房貸。

　　而在房地產市場當中，最重要的數據是什么？

　　是那個賣掉二手房的人，他有沒有把錢再次投入到房地產市場當中去。

　　也就是說，他有沒有賣掉老房子作為新房子的首付，然后自己又背上更多的新增長期貸款？

　　有，就說明更多的資金正在流入房地產市場；沒有，就說明有更多的資金正在流出房地產市場。

　　你只要盯著這個數據就可以了。

　　如果沒有，如果新增貸款在下降，反倒是存款在上升，那就說明資金正在源源不斷地流出房地產市場。

　　房地產市場的這個總的資金池，在往外流水，而非往內注水。

　　那你說住房需求是增加了，還是減少了？

　　當然是減少。

　　所以這個數據，比高盛說的預測什么未來住房需求套數更靠譜。

　　套數不準的，真正準的，是資金流向。

　　真金白銀，騙不了人。

　　而我們回過頭來看資金流向，人們今天把房子賣了換成現金，等不等于明天也一定會把房子賣了換現金？

　　對不起，不一定的。

　　中長期貸款是否增加，錢是流入房地產這個資金池，還是流出這個資金池，說到底，只是一個正常的居民部門資產負債表的擴張與修復的過程。

　　居民部門資產負債表擴張的年份里，意味著存款大搬家，從銀行搬去了房地產池塘。

　　而居民部門修復資產負債表的過程，也無非是倒過來，錢從房地產池塘流出來，又搬去了銀行。

　　錢在房子與存款之間反復橫跳，搬家而已。

　　所以當下的行為，是不是一定等于未來？

　　答案是不一定。

　　未來只有一件事是確定的，那就是全局是確定的，因為全局的三個變量，城市化率，人口趨勢，結婚率趨勢是確定的。

　　這只能說明房地產整個市場作為全局來看，需求是下降的。

　　但是具體到某個城市，具體到某個板塊，那就沒有參考意義了，因為各有各的供需關系。

　　就像你去統計大學生的總量，每年都這么一千多萬的供應，未來的整體就業趨勢一定是越來越難。

　　但是聚焦到某些行業，那不一定的。

　　而我們想想看，有幾個家長關心的是全局？

　　沒有。

　　別人過得好不好，關我P事，我只想知道我娃將來咋樣才能過好。這才是家長們想知道的。

　　那么房地產也是一樣的命題。

　　這才是我們那天分析房地產市場的底層邏輯。

　　高盛的這種套數論，無非是個玩標題的藝術，宏觀的三方向，無非是一個與自身無關的人盡皆知的大趨勢。

　　而具體到每個人，你要怎么應對房地產市場的大環境，才是真正有意義的分析研究。

　　什么是研究報告？針對這些的，才叫研究報告。