6月13日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議。會議指出，要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。

接受中國城市報記者采訪的專家解讀稱，這意味著，接下來不僅新房要建成“好房子”，老房子也要建成或改成“好房子”。這一政策導向正推動住房市場從“增量擴張” 轉向“存量提質”，而如何在差異化改造中平衡標準剛性與市場彈性，仍是下一階段政策落地的關鍵。

近年來，湖北省襄陽市通過模式創新、政策支持和數智賦能，有效推進了老舊小區的電梯加裝工作，以“小電梯”撬動“大民生”，探索出一條“居民主導、政府引導、市場運作”既有住宅加裝電梯的新路徑，為城市更新提供了生動實踐。圖為工人在襄陽市江山馨園小區為舊樓加裝電梯。人民圖片

從“有房住”到“住好房”

“好房子”這一概念的提出，與我國當前房地產市場發展階段及民眾需求轉變息息相關。

在過去房地產市場快速發展時期，政策重點更多落在解決住房短缺問題，即讓民眾“有房住”。隨著住房數量問題逐步得到解決，人民群眾對住房的需求從“有沒有”轉向了“好不好”。

如今，人民群眾不再僅僅滿足于有一處棲身之所，而是期望居住條件更舒適、環境更優美、服務更便捷，比如希望房子層高更高、通風采光更好，有良好的隔音、保暖效果，室內空氣潔凈、溫度濕度適宜等。

“將‘好房子’建設與城市更新納入統一框架，是應有之義。”清華大學土木水利學院院長、清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟在接受中國城市報記者采訪時表示，住房定義的時代變遷催生存量升級——2000年前后商品住房建設更強調經濟性，部分指標已不滿足當下品質需求。而福利分房時期的公房及城中村住房中，更不乏很多危舊房等“差房子”，這類住房既是提升居住品質的重點，也是城市更新的重點對象。

什么樣的房子算好房子？今年《政府工作報告》“畫了像”：推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

5月1日，國家標準《住宅項目規范》（以下簡稱《規范》）正式施行，對“好房子”建設提出底線要求，比如要求新建住宅建筑的層高不低于3.0米，相較于原有標準提高了20厘米；臥室和起居室的室內凈高不應低于2.6米。

對此，有專家解讀稱：“這有利于提升空間舒適度，帶來更好的天然采光、自然通風和空氣品質，也適應我國人均身高的增長，更為裝修、改造提供了充足的空間條件?！?/p>

《規范》還規定每套住宅至少有一個臥室或起居室能“滿足日照標準”，規定了建筑設備結構噪聲限值和衛生間排水噪聲限值，提升了墻體、門窗和樓板的隔聲性能要求。

姚天瑋稱，《規范》將對推進“好房子”建設起到有力的引領和支撐作用。

“好房子”不等同于

大房子、貴房子

中國城市報記者調查發現，自新規落地實施后，“好房子”成為房地產市場熱詞，眾多房企紛紛打出這一概念，試圖在激烈的市場競爭中搶占高地。

尤其是“第四代住宅”概念的提出，更是掀起了一股產品革新熱潮。這類住宅以大面積露臺、高得房率、立體綠化景觀、靈活可變空間等特點，為購房者帶來了全新的生活體驗，讓人們離理想中的“好房子”更近一步。

不僅如此，“好房子”標準正在重塑購房者的決策。

在北京市東六環一新建項目售樓處，銷售人員告訴中國城市報記者，《規范》出臺后，前來詢問該樓盤是否符合“好房子”標準的購房者日益增多。

“我剛剛賣掉了2018年入手的房子，相比買入時確實虧了些錢，但還是決定釋放出資金，投向那些更能提升居住品質的項目?！鼻皝砜捶康膹埾壬蛴浾弑硎荆凹幢愣唐诔袚鷵p失，也是為長期生活品質投資?！?/p>

“如果說國家層面的‘好房子’是拔高底線標準，那么市場層面則是在拔高上限標準。本來，這是供給側改善的良性圖譜，即從底線到上限的標準拔高，不僅通過優化供給激發需求，而且帶動住房改善、促進消費循環。但實踐中，有部分項目明顯走偏了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時表示，部分項目不僅讓“偷面積”合法化，損害公共空間利益，而且價格競爭惡性內卷，對存量市場造成巨大沖擊，影響到止跌回穩大局。

李宇嘉在調研中發現，有開發商將陽臺、花園等不計容的贈送面積，納入實際使用面積。“報建時，圖紙是規范的，但客廳部分面積以陽臺名義報建，主臥和次臥定制衣柜位置以花園報建。報建以后，房企按照與購房者約定，進行二次拆改，給入戶花園、陽臺等裝上窗戶，實現結構封閉，做成單獨房間。也就是說，規劃的功能并未兌現，異化為‘偷面積’?！贝送?，他還提到，部分開發商利用飄窗增加套內戶型的使用面積，壓縮戶與戶之間的距離，導致天井的寬度從2.4米壓縮至1.4米，帶來安全隱患。

“如果占市場供應大頭的二手住房、在售舊規產品面臨困境，特別是以價換量時，整個市場的生態受到沖擊，惡性競爭的‘回旋鏢’必然反射到新規產品自身。”李宇嘉說。

事實上，6月初《規范》實施滿月之際，住房城鄉建設部召開新聞發布會，明確表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，而是要通過好的設計、好的施工、好的材料、好的服務等，解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質。會議還指出，不同地區、不同面積、不同價位的住房，都應有各自符合“好房子”的標準，滿足多樣化的居住需求。

“新房要建成好房子，保障房、老舊小區也要建成或改成好房子。也就是說，形成不斷迭代升級的多層次、不同價格梯度的產品體系。這樣，才能激發住房需求潛力，包括租房和買房、新房和二手房、剛需和改善的循環，而不是后來者對前者形成碾壓態勢?！崩钣罴伪硎?。

值得關注的是，住房城鄉建設部相關負責人表示，將指導支持相關地方標準、團體標準編制，加強對《規范》實施的監督檢查，包括工程項目的設計、施工、驗收等是否符合標準，工程項目采用的材料、設備是否符合標準等，及時通報違法違規行為，依法對違反強制性標準的行為進行處罰，推動《規范》的落地實施，真正發揮其標準引領作用。

老房子該如何煥新

新建一棟好房子并非難事，從無到有的設計建造過程，可充分吸納前沿理念與使用新型材料。真正的挑戰在于，如何改造一棟飽經風霜的老房子，使其煥發出新的生機，蛻變為令人滿意的好房子。

前不久，湖南省長沙市雨花區侯家塘街道湘農橋社區二區9棟主體封頂。這是長沙市首個危房拆除重建全過程代辦代建項目，預計今年7月建成交付。

承接該項目的中鐵城建相關技術人員告訴中國城市報記者，該項目采用綠色建造技術和環保設備材料，首層樓板采用了防水涂料和防潮層設計；屋面結構采用“悶頂+坡屋面”結構形式，具有良好的排水性能；考慮到房屋業主年齡偏大，設計方案融入適老化設計內容，進一步改善居民的生活環境和居住品質。

類似這樣的老房子“逆齡生長”的故事，正在越來越多的城市街巷里次第上演。

今年全國兩會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，今年將實施一批惠民生、促發展、防風險的城市更新項目，把2000年以前建成的城市老舊小區都納入城市更新改造范圍。

“存量房的改造更新，不同的情況改造思路和要求差異較大，要突出因地制宜、實事求是的原則，具體項目具體分析，不能搞‘一刀切’?！眳黔Z表示，需根據實際判斷改造必要性。例如，層高未達3米但無其他功能缺陷的住房，就可繼續使用；局部翻新可通過加裝電梯等方式快速提升居住便利性；危舊房及條件極差住房則需拆除重建。

吳璟指出：“拆除重建分兩種情況，原則上，重建應全面執行《規范》，達到當下對“好房子”的底線要求，但如果因場地等原因確實達不到規范底線要求，《規范》也規定‘當條件不具備、執行現行規范確有困難時，應不低于原建造時的標準’。”

需要指出的是，老房子邁向“好房子”的進程中，資金問題是繞不開的坎兒。

據了解，長沙市雨花區項目創新實施政府補貼、居民出資、市場運作、代辦代建的多元化危房改造路徑。居民代表算了一筆賬：“這種模式下，建安成本每平方米約3056元，政府每平方米補貼1050元，余下的每平方米2006元成本由住戶自籌。新房分為82平方米和112平方米兩種戶型，居民們只需分別出資約16.6萬元和22.5萬元就可以實現‘四原’（原址、原面積、原高度、原使用性質）重建?！?/p>

中國城市報記者注意到，日前印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，“健全多元化投融資方式”“建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式”。

“存量房改造為‘好房子’，這方面的資金投入規模比較大。財政獎補、專項債等財政資金起到的是‘四兩撥千斤’的作用，關鍵還得要多渠道資金投入。”李宇嘉說。

吳璟持有相似觀點。他表示，從現有模式看，總體思路是以市場為主導，“僅依靠居民或社會資本可能難以實現收支平衡，政府需通過各種支持補上缺口，從而撬動居民資金或社會資本?！?/p>

■來源：中國城市報記者?鄭新鈺