漫步在胡志明市曾經繁華的阮惠街，褪色的出租廣告與緊閉的店鋪卷簾門形成鮮明對比。這條被譽為"時尚之都"的街道，如今正經歷著前所未有的蕭條——從高端時裝店到冷飲店，就連按摩店也受到沖擊，近三成商鋪處于空置狀態。這種現象并非個例，阮廌路、黎利路、同起路等傳統商業區同樣面臨著"人去樓空"的困境。

上圖為胡志明第五郡阮廌（Nguy?n Tr?i）路上店鋪，門上沒下貼著五花八門的出售或出租的廣告牌子。這幾個家店聯排倒閉很久了，至今無人接手。

租金跳水背后的市場邏輯：通過與當地房產中介的交流發現，4×12米的臨街商鋪月租金已跌至3500-6000萬越南盾（約0.96-1.65萬人民幣），較去年末降幅達30%-58%。特別值得注意的是，部分房東開始接受"樓上自住+樓下商用"的混合租賃模式，這種居住與商業功能的模糊化，某種程度上反映了實體商業的式微。筆者認為，這種租金下行并非單純的市場調節，更是傳統商業價值體系崩塌的信號。

圖為胡志明市第一郡阮惠（Nguy?n Hu?）街上倒閉的店鋪。

電商轉型的蝴蝶效應，筆者走訪中，一位房產中介的老板分析頗具啟發性：當Z世代消費者更習慣在電商下單而非逛街購物時，實體店鋪的展示功能正在被直播間取代。筆者曾實地觀察，某本土服裝品牌關閉三月二路上的旗艦店后，其直播帶貨銷量反增200%。這種"關店增效"的悖論，本質上是對商業空間價值的重新定義。

電商轉型所引發的蝴蝶效應，在筆者的走訪過程中，一位房產中介老板的分析頗具啟發性：當Z世代消費者越來越習慣于在電商平臺上下單，而非外出逛街購物時，實體店鋪的展示功能正逐漸被直播間所取代。

對此，筆者曾進行過實地觀察，發現某本土服裝品牌在關閉了其位于三月二路的旗艦店后，直播帶貨的銷量反而激增了200%。這種看似矛盾的“關店增效”現象，其實質是對商業空間價值的一次深刻重新定義。

上兩張圖為胡志明市第一郡八月革命（Cách M?ng Tháng Tám）路上的情況。

政策環境的疊加影響：2025年越南推行的電子發票新政（年營收超10億越南盾強制實施），客觀上加速了小商戶的退出。結合美國加征關稅等外部因素。再加打假、打走私專向行動，形成"電商沖擊+政策收緊+成本上升"的三重壓力。在走訪中，一位不愿具名的餐飲店主坦言："現在開實體店就像在流沙上建房"。

圖為胡志明第一郡同起（??ng Kh?i）路上倒閉的店鋪

以上幾張圖片分別為胡志明市阮廌、阮惠、黎利和三月二等路上的情況。

商業空間的未來猜想：筆者認為，當前的空置潮預示著城市商業空間的深度重構。那些堅守"黃金地段"傳統價值的業主或將面臨更嚴峻挑戰，而具備靈活改造潛力的物業（如可轉為共享辦公或倉儲空間）可能迎來新機遇。畢竟，在數字經濟時代，地理位置的價值權重正在被算法推薦機制重新分配。