最近，潮玩形象LABUBU成為全球頂流，新品引發(fā)多國通宵排隊(duì)搶購，6月10日，全球唯一一只薄荷色初代LABUBU甚至拍出108萬天價(jià)。

LABUBU掀起全球熱潮的本質(zhì)是“情緒經(jīng)濟(jì)”的勝利。事實(shí)上，近些年“情緒經(jīng)濟(jì)”的市場(chǎng)規(guī)模正在快速增長，相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，今年中國情緒消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模將突破2萬億。（數(shù)據(jù)源自國金證券研報(bào)）

隨著情緒經(jīng)濟(jì)崛起，消費(fèi)企業(yè)的擴(kuò)張邏輯也隨之迭代，以前是“數(shù)量覆蓋、規(guī)模覆蓋”，現(xiàn)在是注重“場(chǎng)景化、即時(shí)化、社群化”，從"賣產(chǎn)品"轉(zhuǎn)向"賣體驗(yàn)"。

淘哥觀察到，實(shí)體商業(yè)邏輯重構(gòu)過程中，眾多企業(yè)選擇了同一個(gè)模式——下沉社區(qū)、大范圍拓展社區(qū)門店。

●比如屈臣氏。2025年，屈臣氏計(jì)劃開設(shè)500家門店，核心舉措之一是探索社區(qū)門店模式，將體驗(yàn)延伸至消費(fèi)者15分鐘可到達(dá)的社區(qū)場(chǎng)景，把“即時(shí)滿足”變成一種生活方式。

●比如知名商超。盒馬NB（社區(qū)深度滲透業(yè)態(tài)）正在以每月超20家的速度在長三角加密布點(diǎn)；沃爾瑪社區(qū)店今年在龍華、南山相繼鋪開；生鮮傳奇5年內(nèi)要開1000家門店覆蓋合肥市區(qū)80%的小區(qū)……

●比如咖啡店。堅(jiān)持“小而美”的Manner咖啡也在加速擴(kuò)張門店，2024年門店增長545家，整體分布中，社區(qū)店占比33%，是第二大主力場(chǎng)景。

為什么各大知名品牌集體聚焦社區(qū)店？因?yàn)樯鐓^(qū)商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)的最后100米，能便捷、快速、直接觸達(dá)消費(fèi)者，更利于構(gòu)建情感鏈接和消費(fèi)依賴，是實(shí)體商業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型無可替代的載體。

淘哥提醒，這種經(jīng)濟(jì)變化、商業(yè)轉(zhuǎn)型，蘊(yùn)藏一個(gè)很好的房產(chǎn)布局機(jī)會(huì)——接下來，社區(qū)商鋪將承接眾多知名品牌布局情緒經(jīng)濟(jì)賽道的紅利，或許將步入“好租好售”的繁榮期。

深圳的大體量資金已經(jīng)敏銳嗅到這個(gè)機(jī)會(huì)，正在陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，打包抄底深圳商鋪。

01.

大宗成交旺盛

深圳商鋪成市場(chǎng)新寵

今年以來，深圳商鋪大宗成交旺盛，專業(yè)買家集體抄底。

2月，東門88個(gè)商鋪被傳聞?dòng)秀y行體系背景的買家拿下；3月，大芬星都豪庭65套商鋪被國資背景資產(chǎn)公司約1.63億買走；4月，龍崗中心城琳珠華庭32個(gè)商鋪約3950萬成交。

為什么深圳商鋪物業(yè)逆勢(shì)熱賣，淘哥分析，主要有4個(gè)原因。

1、價(jià)格便宜。

經(jīng)過這一輪深度調(diào)整，深圳房價(jià)普遍下跌30-50%，很多物業(yè)價(jià)格跌回10年前，非常便宜，商鋪更是“白菜撿漏價(jià)”。

2、租金回報(bào)率高。

隨著房價(jià)下探，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯。截至2023年3月，深圳二手商鋪平均租金較2010年基期上漲59.54%，租金回報(bào)率持續(xù)微張。（數(shù)據(jù)源自深圳美聯(lián)物業(yè)）

3、避險(xiǎn)屬性激發(fā)。

最近幾年，買股、炒幣，基本都指向同一個(gè)結(jié)果：買的越多、虧的越多。穩(wěn)定理財(cái)通道也被堵死，銀行一年期定存利率跌破1%、100萬一年利息還不到1萬。

這種情況下，價(jià)格探底+高租金回報(bào)收益的商鋪，成為眾多資金的避險(xiǎn)選擇。

4、港人北上+國際游客大增+政策支持，深圳消費(fèi)氛圍熱烈。

最近兩年，港人北上消費(fèi)成為新風(fēng)潮，國際游客也瘋狂涌入，2024年深圳入境外國人276萬人次，首次位居全國第二。（數(shù)據(jù)源自深圳邊防檢查站）

此外，再加上“以舊換新”、“國補(bǔ)”、“消費(fèi)券”等一系列政策刺激，深圳消費(fèi)氛圍非常熱烈——社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)4年上漲。（數(shù)據(jù)源自深圳市統(tǒng)計(jì)局）

也就是說，在低房價(jià)、高租金回報(bào)、避險(xiǎn)資金涌入、商業(yè)氛圍持續(xù)向好等多重因素共同作用下，深圳商鋪被接連抄底，其揭示的市場(chǎng)指向性已經(jīng)非常明確——深圳商鋪正在成為大體量資金新寵。

02.

光明商圈租金跑贏深圳

深鐵70年產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪即將入市

租金回報(bào)率測(cè)算可達(dá)5%+

需要注意的是，深圳社區(qū)商鋪的機(jī)會(huì)更可能誕生在“新中心、產(chǎn)城融合區(qū)”，比較值得期待的就是光明鳳凰城。

為什么？因?yàn)橄噍^于傳統(tǒng)核心區(qū)，新中心有一個(gè)很大的差異化優(yōu)勢(shì)：增速快。

數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳GDP排名中，光明以8.6%的增速斷層領(lǐng)先，位列全市第二。

2025年，光明更是開啟加速度。6月21日，深圳、東莞攜手官宣大灣區(qū)綜合性國家科學(xué)中心先行啟動(dòng)區(qū)科學(xué)聯(lián)盟成立，由此，一個(gè)近200平方公里的世界級(jí)科學(xué)片區(qū)正在成型。

大會(huì)還宣布，光明科學(xué)城—松山湖科學(xué)城將加強(qiáng)區(qū)域交通互聯(lián)互通，構(gòu)建“路、鐵、空”綜合立體交通網(wǎng)，力爭(zhēng)打造“雙城15分鐘”交通圈。

經(jīng)預(yù)測(cè)，2035年“兩城”之間高峰期出行量將達(dá)到10-11萬人次/小時(shí)，較現(xiàn)狀翻一番。

兩座GDP占粵港澳大灣區(qū)超1/3的城市攜手攀登“科學(xué)高山”、構(gòu)建強(qiáng)效交通體系，勢(shì)必為光明吸引更多人流、物流、資源流。

處于高速發(fā)展期的光明，產(chǎn)業(yè)、人口很容易爆發(fā)式增長，催生超量消費(fèi)需求，從而抬升社區(qū)商鋪的熱度、加劇競(jìng)爭(zhēng)、抬高租金。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)：2025年第一季度，深圳核心商圈租金漲幅趨緩至1-2%，以光明為代表的新興區(qū)域漲幅則高達(dá)5-8%。

據(jù)預(yù)測(cè)，2025年第二季度，光明商圈租金還將繼續(xù)上揚(yáng)，漲幅或達(dá)6%-10%。（數(shù)據(jù)源自世紀(jì)匯鑫資產(chǎn)管理）

淘哥實(shí)際測(cè)算了下，光明核心區(qū)鳳凰城的社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚酱_實(shí)不錯(cuò)，比如即將入市的深鐵瑞城·映巷，租金回報(bào)率估計(jì)能達(dá)到5%+。

映巷是深鐵瑞城的住宅底商，位置絕佳，與長圳地鐵口直連+位于社區(qū)出入口，主力產(chǎn)品建面約60-72平。

假如映巷對(duì)外報(bào)價(jià)4萬/平（具體以備案價(jià)為主），60平房源總價(jià)約240萬，而周邊社區(qū)商鋪月租金約185-220元/平，以此為參照，映巷60平房源月租金約1.1-1.3萬，租金回報(bào)率約在5-6%。（僅為粗略估算，具體以實(shí)際情況為準(zhǔn)）。

以上僅為均價(jià)水平測(cè)算，實(shí)際上，映巷的租金回報(bào)大概率會(huì)更加優(yōu)異，因?yàn)榫C合素質(zhì)太強(qiáng)了。

1、超10萬潛在客群，消費(fèi)需求旺盛。

深鐵瑞城本身就是一個(gè)建面高達(dá)約63萬平的大城，擁有4770戶家庭，周邊還匯聚鳳凰英薈城、安居鳳桐苑、安居鳴鹿苑等多個(gè)已入伙的成熟社區(qū)以及多所中小學(xué)。

綜合計(jì)算，深鐵瑞城的潛在穩(wěn)定客群超10萬人，消費(fèi)需求非常旺盛。

2、昭示性強(qiáng)。

基于地鐵口和社區(qū)出入口的占位組合，不管是歸家業(yè)主還是鄰居社區(qū)、通勤人群，都很容易被觸達(dá)。

3、稀缺。

映巷可售商鋪僅有30套，稀缺性可以想象。

4、產(chǎn)品功能性強(qiáng)。

映巷使用率高達(dá)約98%，層高達(dá)4.8米，鄰鋪之間能打通、室內(nèi)無承重柱，有更大的布局、設(shè)計(jì)空間。

而且鋪鋪配置煙道可明火，預(yù)留燃?xì)饨玉g口，能滿足多業(yè)態(tài)經(jīng)營。

5、小面積+低總價(jià)+現(xiàn)樓+70年產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)靈活性強(qiáng)。

映巷主力建面約60-72平，200多萬就能買一套，資金門檻低、運(yùn)營管理靈活，市場(chǎng)接受度高、好租好賣、流通性好、變現(xiàn)能力強(qiáng)。

這種資產(chǎn)拿來沉淀財(cái)富，能獲取較為穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，拿來給孩子收租，能讓孩子對(duì)物質(zhì)生活擁有“安全底線空間”，更專注學(xué)業(yè)或事業(yè)。

而且，映巷為一手現(xiàn)樓，即買即用，完全不必為交付擔(dān)憂，也沒有空窗期成本，而且比市場(chǎng)主流商鋪多出30年產(chǎn)權(quán)，就能多收租30年，性價(jià)比更高。

綜上，潛在消費(fèi)需求旺盛、供應(yīng)極度稀缺，再加上本身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，映巷租金回報(bào)率非常有可能跑贏市場(chǎng)平均水平。

03.

承接情緒經(jīng)濟(jì)+城市戰(zhàn)略

映巷價(jià)值前景可期

除了高租金回報(bào)想象空間，映巷這種社區(qū)商鋪正是承接情緒經(jīng)濟(jì)快速增長紅利的物業(yè)。

情緒經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)，就是即時(shí)滿足，映巷作為社區(qū)底商，能便捷、快速觸達(dá)社區(qū)業(yè)主，是“即時(shí)滿足”需求的重要體現(xiàn)。

想象一下，你在家突然想喝杯咖啡，如果去附近商場(chǎng)，需要換衣服、走出社區(qū)、走到商場(chǎng)，商場(chǎng)很大，走到咖啡店可能還需要繞一大圈，天氣很熱，等坐進(jìn)咖啡店，已經(jīng)一身汗。當(dāng)然，你也可以選擇開車，但是可能會(huì)面臨停車難的問題。

如果映巷就有一家咖啡店，你下樓就可以在店里喝上一杯美味咖啡，享受一個(gè)輕松愜意的午后。

以此類推，咖啡店、奶茶店、面包店、輕食店、便利店、商超、美容院、理發(fā)店等帶有情緒消費(fèi)的業(yè)態(tài)，會(huì)更加傾向映巷這種社區(qū)商鋪。

其實(shí)，深圳的城市建設(shè)也洞察了這種社會(huì)現(xiàn)象和趨勢(shì)，最近兩年，開始發(fā)力構(gòu)建15分鐘生活圈。

2023年3月，深圳出臺(tái)一刻鐘便民生活圈方案，今年3月又發(fā)布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2025-2035），目標(biāo)都是：15分鐘步行距離內(nèi)，配置滿足日常基本消費(fèi)和品質(zhì)消費(fèi)的多種業(yè)態(tài)。

這種城市規(guī)劃其實(shí)也是“即時(shí)滿足”需求的一種體現(xiàn)。從微觀角度看，這種能帶來情感愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)，會(huì)大幅提升個(gè)人生活品質(zhì)，從宏觀角度看，則與城市幸福感息息相關(guān)。

而構(gòu)建15分鐘生活圈的途徑則是：推進(jìn)社區(qū)商業(yè)升級(jí)改造、打造社區(qū)級(jí)便民網(wǎng)點(diǎn)。

這意味著，映巷這種社區(qū)商鋪，不僅是情緒經(jīng)濟(jì)爆發(fā)下實(shí)體商業(yè)邏輯重構(gòu)的重要載體，還是深圳構(gòu)建15分鐘生活圈、打造高幸福感城市的重要載體。

所以，映巷的市場(chǎng)需求非常旺盛，預(yù)計(jì)會(huì)被多種業(yè)態(tài)“搶租”，價(jià)值更值得期待。

保守估算超5%的租金回報(bào)率+超14萬穩(wěn)定客群+僅30套房源+地鐵口直連+扼守社區(qū)出入口+總價(jià)2字頭買入+70年產(chǎn)權(quán)+一手高使用率現(xiàn)鋪，深鐵瑞城·映巷堪稱全能商鋪。

接下來，社區(qū)商業(yè)大概率會(huì)加速進(jìn)入大爆發(fā)階段，此時(shí)買入深鐵瑞城·映巷這種優(yōu)質(zhì)商鋪，等于搶先抓住了一個(gè)時(shí)代風(fēng)口。

??????

最后，再透露一個(gè)重要消息。

深鐵瑞城目前還有部分住宅在售，為建面約96-100平臻裝3房，預(yù)計(jì)6月28日（本周六）開放高區(qū)實(shí)景樣板房。

淘哥提醒，深鐵集團(tuán)作為實(shí)力雄厚的大型國企，擁有很強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力：上周日（6月22日），大運(yùn)樞紐深鐵閱云境人才房選房，287套房源全部售罄，認(rèn)購率達(dá)100%，至此，深鐵閱云境實(shí)現(xiàn)“三開三罄”佳績。

深鐵瑞城則是深鐵集團(tuán)在光明的重點(diǎn)項(xiàng)目，屬于地鐵上蓋大城，無縫接駁6號(hào)線/18號(hào)線（規(guī)劃中）交匯的長圳站，1站換乘13號(hào)線（在建）便捷抵達(dá)南山，軌道交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。

教育資源也非常優(yōu)質(zhì)，附近就是深圳中學(xué)光明科學(xué)城學(xué)校、深圳大學(xué)附屬光明學(xué)校等名校。

此外，項(xiàng)目自帶建面約6萬平商業(yè)（在建中），臨近藍(lán)鯨世界、萬達(dá)廣場(chǎng)等商圈，是光明的休閑娛樂中心，能滿足多重生活需求。

擁有國企、地鐵、名校、商圈四張王牌的深鐵瑞城，是光明買房首選，建議一定要去實(shí)地考察參觀，作為買房重點(diǎn)考慮對(duì)象。