在房地產市場深度調整的背景下，熱點城市的土拍熱度仍在延續。

6月26日上午，成都市武侯區紅牌板塊17.8畝住宅兼容商業用地出讓，吸引了越秀地產、綠城中國、澳南等六家房企參拍。經過32輪競價，該地塊最終被澳南以總價5.72億元、樓面價19200元/平方米、溢價率19.25%競得。

6月25日，天津成功出讓三宗宅地，天津貽成集團以總價2.59億元、溢價16.93%拿下生態城地塊。同日，濟南歷下區文博西片區一期3宗地經過110輪競價，由中海地產以總價32.74億元、樓面地價20232元/平方米、溢價率11.1%競得。此外，在上周成都和上海舉行的土拍中，同樣誕生了多宗高溢價地塊。

與此同時，底價成交現象也在多地上演。6月24日，北京1宗宅地以20.8億元底價出讓，杭州3宗宅地均以底價成交。6月25日，天津市武清區兩宗宅地以底價成交，蘇州獅山一宗宅地同樣以底價成交。

《每日經濟新聞》記者注意到，隨著主流房企回歸一二線城市，尤其是加碼一線城市的趨勢愈發明顯。據克而瑞數據，今年1—5月，上海市、杭州市、成都市等地土拍平均溢價率均超過15%，而非核心城市、非核心區域地塊對房企的吸引力則持續下降。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析指出，當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩之下，企業拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊。伴隨著優質地塊不斷放量、土拍規則繼續調整，核心城市土拍情緒有望繼續修復，而土拍分化現象或進一步加劇。

高溢價地塊頻出

近期，熱點城市優質地塊再次成為房企爭奪的焦點。

6月19日—20日，上海今年第五批次土拍成功出讓6宗地，有5宗地溢價成交，成交總金額達212.57億元。

其中，最受關注的楊浦區地塊雖然出讓條件嚴苛，如要求配建保障房比例5%、中小套型住宅建筑面積比例40%、商品住宅裝修標準不低于4000元/平方米（集采價）等，但依然吸引了6家競買人參與。最終經過95輪競價，由保利發展以總價35億元、樓面價95530元/平方米、溢價率30.79%競得，一舉刷新了楊浦區樓面價紀錄。

來源：中指研究院

此外，聯發集團以總價21億元、溢價率41.68%競得浦東新區曹路多用途組合用地；保利發展經過40輪競價，以總價31.40億元、樓面價38775元/平方米，溢價率12.95%競得閔行區地塊；寶山區綜合地塊被中建八局以總價81.95億元、綜合樓面價25488元/平方米、溢價率1.17%競得；金山區地塊則由建發房產以總價12.68億元、樓面價14820元/平方米、溢價率9.78%競得。

同日，深圳年內第二宗涉宅用地龍華民治街道A817-0619地塊出讓，招商蛇口、中海地產、綠城中國、聯發集團、龍華建設等多家房企經過激烈競價，最終由聯發集團以總價12.12億元、樓面價44559元/平方米、溢價率46.55%競得。

同樣在6月19日，成都市主城區兩宗地塊出讓。其中，位于錦江區茶廠38.5畝地塊起拍樓面價就已達到20200元/平方米，刷新了成都最高起拍樓面價紀錄。該地塊吸引了包括華潤置地、保利發展、中海地產、中國金茂、招商蛇口、越秀地產、國貿地產、華發&錦江統建、新希望地產、潤達豐濱江在內的十家房企參與競拍，經過154輪激烈競價，最終由廈門國貿以總價23.26億元、樓面價35500元/平方米、溢價率75.74%競得，成為成都成交樓面價TOP2地塊。

同日出讓的另一宗位于武侯區機投橋街道的地塊，則由中鐵建以總價15.11億元、樓面價16600元/平方米、溢價率16.90%競得。

來源：中指研究院

今年以來，成都宅地樓面價紀錄頻頻被打破。3月11日，招商蛇口以總價27億元、樓面價31100元/平方米、溢價70.43%拿下高新區大源地塊，創下彼時成都最高樓面價紀錄。3月27日，錦江區金融城三期H10地塊經過200輪競價，由建發房產以樓面價41200元/平方米、溢價率106%競得，再創成都樓面價新高，同時也是成都樓面價首次突破4萬元/平方米。

中指研究院成都公司總經理黃雪指出，今年前5個月，成都土地市場持續吸引房企關注，市本級宅地出讓金達259億元，位列全國第五，同比增長73%。截至5月底，錦江區短期庫存去化周期僅6個月，區域供不應求態勢明顯，在新規產品帶動下，區域居住價值、投資價值進一步被市場認可。

值得一提的是，蘇州一宗“定銷房”地塊出讓，同樣吸引了多家房企競爭。6月18日，蘇州出讓1幅住宅地塊，即蘇地2025-WG-Z09號定銷房地塊。最終經過83輪競價，該地塊由蘇州本地的斜港置業以總價1.9億元、樓面地價1810元/平方米、溢價率39.2%競得。

出讓條件顯示，該地塊建設的定銷房項目，在整體取得竣工備案后3個月內，住宅部分由乙方以7500元/平方米的均價全部銷售給丙方指定對象，丙方按照7500元/平方米均價一次性向乙方支付購房款。因此斜港置業在該項目上有著5690元/平方米的價差，超過成交樓面價的三倍。

房企亟待補倉

在近期熱點城市的“搶地潮”中，來自廈門的聯發集團表現活躍。

6月19日，在上海浦東曹路科商住地塊的競拍中，聯發集團和廈門國貿均參與了爭搶。經過67輪報價觸達中止價后，進入競高品質建設指標，并將精裝標準、配建公服設施、高端人才住房配建比例都競拍至封頂值。最終，該地塊被聯發集團以總價21億元、溢價率41.68%競得。此外，聯發集團還參與了6月18日閔行瑞橋地塊的競價。

加上同日拿下的龍華民治街道A817-0619地塊，僅6月19日這一天，聯發集團就在上海、深圳兩地斥資約33億元拿地。據中指研究院數據顯示，今年1—5月，聯發權益拿地金額為52億元，排在百強房企的第15名。

同樣拿地意愿強烈的還有中海地產。在6月19日成都錦江地塊的爭奪中，中海地產與華潤置地先后競價數十輪，但在最后時刻被廈門國貿“截胡”。同日，在上海的土拍中，中海地產也參與了楊浦東外灘地塊的競拍，但最終敗給了保利發展。

雖然在上海和成都搶地失敗，但在 6月23日的天津土拍中，中海地產與中糧集團經過多輪競價后，以總價17.55億元、樓面價18078元/平方米、溢價率0.29%競得新梅江地塊；6月24日，中海地產又在競價110輪后，以約32.74億元、樓面地價20232元/平方米、溢價率11.1%競得濟南歷下區文博西片區一期3宗地塊，這也是濟南宅地單價首次超過2萬元/平方米。

相較于以往對一線城市的重倉，今年以來，中海地產明顯將投資決策外溢至強二線城市的土地市場。今年前5個月，中海地產在北京、深圳、鄭州、沈陽、廈門、濟南、杭州、香港、長春9個城市新增土地12宗，所購土地累計應占樓面面積約157.32萬平方米，累計應付的權益土地出讓金約290.80億元。

每經記者注意到，截至目前，保利發展依然是拿地金額最高的房企。僅6月份以來，保利發展就分別以總價65.9億元競得上海楊浦和閔行兩宗地塊，以總價7.22億元拿下青島北區地塊，以總價13.23億元獲得三亞海棠灣地塊。

另據克而瑞監測數據，今年前5個月，共計11家房企新增土地價值超百億元。其中，保利發展新增土地價值413.2億元，穩居首位；綠城中國、中國金茂、華潤置地、中海地產新增土地價值均超過300億元。

2025年1—5月新增土地價值超百億元房企 來源：克而瑞

此外，今年前5個月，新增土儲百強房企的新增貨值、拿地總價和建筑面積分別為9393億元、4824億元和4372萬平方米，同比分別增長21.1%、38%和0.4%。其中，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百強房企新增貨量的66%，較2024年末增加4個百分點，市場格局仍集中于頭部企業。

克而瑞分析指出，新增土儲百強房企的新增貨值、拿地總價增幅顯著，緣于核心城市核心地塊供應量明顯提升。

值得注意的是，在一線城市土拍熱度持續升溫的背景下，部分民企也開始加速進入土地市場。

6月26日，溢價拿下成都紅牌樓地塊的澳南便是成都本土民企。6月18日，民企三亞方大健康置業投資有限公司以總價28.75億元競得三亞海棠灣2宗共5個地塊。此前的6月5日，溫州中央綠軸區域G-50b地塊經過37輪競價，最終被民企天景房地產以總價3.04億元、樓面價24513元/平方米、溢價率55.2%競得。

“房企更加注重精準定位和項目質量把控，頭部房企聚焦高能級城市優質土地資源的戰略性增儲。”克而瑞分析指出，優化土儲結構已成為房企發展的關鍵。未來房企仍會聚焦抗風險能力強、安全性高的一二線核心城市，優先選擇高周轉、去化快、利潤空間充足的項目。同時，減少低能級城市的投資布局，能夠有助于房企更好地控制風險，提升資金使用效率，穩健發展。

土拍分化加劇

需要注意的是，土地市場分化依然在加劇。

克而瑞監測顯示，今年前5個月，上海、杭州、成都等地土拍平均溢價率均超過15%，而非核心城市、非核心區域地塊對于房企的吸引力則持續下降。

6月24日，北京、杭州、成都均有土地出讓。其中，北京豐臺區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造項目地塊出讓，土地出讓面積25897.21平方米，最終由北京兆興房地產開發有限公司以底價20.8億元、樓面價40159元/平方米獲得。企查查顯示，該公司由中國金茂、建發房產和福州裕誠分別持有36%、35%和29%的股份。

作為今年前5個月土地市場的熱門城市，杭州6月土地市場出現了供需皆疲軟的情況。6月24日，杭州迎來3宗住宅用地出讓，2宗位于臨平區、1宗位于錢塘區。最終，3宗地塊均底價成交，成交總金額11.67億元。

在中指研究院華東大區常務副總高院生看來，杭州3宗地塊均以起始價完成交易，直接反映出當前杭州土地市場的降溫態勢。在所在區域內，這3宗地塊的區位均有較大優勢。以臨平區兩宗地塊為例，其成交樓面價10500元/平方米，明顯低于同板塊今年2月呼倫貝爾匯嘉以15686元/平方米競得的地塊。而在5月30日，兩宗位于臨平區的住宅用地同樣以底價成交。

今年杭州土拍市場延續“中心高熱-遠郊低迷”態勢，地塊屬性決定熱度分化。2025年杭州土拍中，主城區優質地塊溢價率均超40%。臨平作為非核心區，如果地塊區位一般，周邊配套不足，加上地塊質素不佳，后續去化存在較大的風險。此次杭州3宗地塊以底價成交，亦反映了開發商對當前市場去化預期的保守判斷。

這樣的情況同樣出現在天津、蘇州、上海和天津。6月25日，天津市武清區兩宗宅地以底價成交，蘇州獅山一宗宅地同樣以底價成交。6月24日，成都3宗宅地出讓，雙流區地塊以底價成交，郫都區兩宗地塊均以1.11%的低溢價成交。在6月18日—19日舉行的上海今年第五批次土拍中，青浦徐涇純住地塊也以底價30.53億元成交。

“當前房企拿地資金向高流速、低風險板塊傾斜?！备咴荷赋觯袌龀尸F“剛需板塊低密主導、區域分化顯著”特征，房企拿地趨于理性，核心區外項目溢價空間有限。這種結果折射出當前土地市場的核心邏輯，地塊屬性決定熱度分化，房企拿地策略聚焦“確定性”。

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