華發海上都薈官方售樓處熱線：400-9955-415???????華發海上都薈官方售樓處熱線：400-9955-415???????是位于上海市松江區洞涇板塊的高品質住宅項目，由國企華發集團開發。項目總建筑面積約42.7萬平方米，規劃56棟住宅，共計2733戶，分三個地塊開發，目前在售1號地塊。項目主打高層與疊加別墅，高層戶型包括91-101㎡的三房，疊加別墅戶型為90-136㎡，滿足不同家庭需求。項目均價約45784-47380元/㎡，高層精裝交付，配備地暖、中央空調、新風系統，疊加別墅毛坯交付華發海上都薈官方售樓處熱線：400-9955-415???????華發海都薈官方售樓處熱線：400-9955-415???????

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華發海上都薈交通極為便捷，距離地鐵9號線洞涇站步行約400米，距離在建中的12號線步行約670米，雙軌加持。此外，項目周邊商業配套齊全，教育資源豐富，且靠近G60科創走廊，未來發展潛力大。項目還規劃有商業配套，未來生活便利性高華發海上都薈官方售樓處熱線：400-9955-415???????發海上都薈官方售樓處熱線：400-9955-415???????

發海上都薈官方售樓處熱線：400-9955-415???????發海上都薈官方售樓處熱線：400-9955-415???????交通流線：小區車行出入口以及人行出入口均位于地塊南側與東側，機動車進入小區可直接下地庫。需要注意的是，小區地面存在停車位（已用紅圈標出），如要實現人車分流需通過管理手段。同時，在選房時要注意這些出入口所帶來的噪聲影響。（本批次樓棟基本不受噪聲影響）社區配套：社區配套用房主要集中在地塊東北角、東側人行出入口處以及高層樓棟之間，其中，特別需要注意的不利配套是P站，暗紅色塊已在圖上標出，選房時請注意！

項目均價約為47380元/㎡！

根據每種戶型以及各個戶室的均價來看，華發海上都薈云間印的整體定價邏輯還是比較簡單的：

按產品分：疊拼戶型均價大于高層戶型均價，戶型產品越好，單價越貴；比方說8#樓為疊拼戶型，均價超6.1w，遠超高層產品；

按位置分：同一棟樓中，邊套價格高于中間套，東邊套價格高于西邊套。比方說在14#中，西邊套4.6w+、東邊套4.7w+，明顯高于中間套的4.5w+的均價。

從價格區間來看，這批次【華發海上都薈云間印】的總價段，基本在300萬-900萬之間，其中400-500萬的房源最多，共164套，占比82.83％，疊拼樓棟中的戶型總價都在500萬以上.簡單來說，500萬的預算就是分水嶺，500萬以上的預算就看疊拼，500萬以下的預算就看高層。

各個樓層的一房一價以及各樓層之間的價差，獨家君也給大家整理好了，總結來說注意以下幾點：

1.1-5層以及次頂層與頂層的價差較大，其中頂層的價格基本上與5層的價格差不多，具有一定的性價比。

2.在高層樓棟中，12層以上的中間套價格波動比較大，應該是由于北側有連廊遮擋的情況所導致的，在選房時需注意。

3.注意16#41單元01室戶型，戶型大小與隔壁基本相同，但整體均價卻足足便宜了2000+元，基本上400萬及左右就可以上車任意一層，非常具有性價比。

Part.2

總圖解析

樓棟落位：地塊規劃建設8棟18F高層住宅，8棟4-6F住宅以及部分社區配套，其中15#樓為保障房，4-6F的住宅為疊拼產品。本次加推的樓棟為地塊西北側的14#、16#高層住宅樓棟以及8#疊拼樓棟。

景觀視野：景觀資源分兩方面：1.地塊外部的河流景觀；2.社區內部景觀。其中社區內部景觀主要集中在高層住宅樓之間，所在樓層越高，景觀視野越好！這里需要注意16#樓的東邊戶，南向的景觀軸線目測破百米哦！

Part.3

建面約91㎡的三房采用經典的飛機戶型，南北通透，主臥帶飄窗，晾衣服都能曬到太陽，適合當下年輕上班族對陽光和悅己體驗的生活需求；

日照模擬

8#、14#以及16#樓日照情況如下：

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冬至日9時-15時日照（每次停頓為一小時）

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夏至日8時-16時日照（每次停頓為一小時）

Part.4

戶型分析

項目將推出8#、14#以及16#樓，主力建面約91-122㎡高層+疊拼，共計198套。

建面約101㎡高層三房F和G戶型，在尺度感上更進一步，三個臥室處于房子的三個方位，孩子、長輩都有自己的私密空間。

部分建面約100-101㎡H邊廳戶型，全景陽臺搭配主臥L型轉角大飄窗，三面采光+270°環幕視野，景觀面堪比市區濱江頂豪，白天遠眺松江人文，晚上看腳下星火流淌，十分愜意。

再看總價500萬級起的建面約92㎡-122㎡疊拼：

建面約92㎡上疊，上下兩層，優勢在于多陽臺、露臺+全屋飄窗，附贈很多、改造潛力大，花點錢可以打造私家空中花園，四季景色不重樣；

建面約122㎡的中疊四房，大平層式設計，寬尺橫廳+陽臺+270°主套飄窗采光條件極佳，每天早晨都被陽光曬醒。

建面約122㎡的下疊三房，地上兩層滿足家庭活動和居住，預留的地下室帶夾層，可定制挑高多功能廳，推薦打造私人酒窖和家庭影院，接待生意伙伴，或者同事朋友聚會都相當有品。

總結來說，綜合一房一價、總圖、景觀、日照、戶型等多方面因素

1. 擁有500萬預算以上的小伙伴，直接充疊拼房源，得房率高，產品力強，居住體驗不是高層所能比擬。

2.500萬預算內的小伙伴，可以選擇高層產品邊套，層數選擇上越高越好，避免頂層即可，若對社區景觀視野感興趣的，可以著重關注一下16#樓的東邊套91㎡戶型，景觀視野極佳！

3.低層非標戶型、北側有連廊遮擋的戶型或者樓棟頂層戶型，在價格上具有一定的性價比，比方說400萬以內的16套戶型就是個低總價上車的好機會，想撿漏的小伙伴可以關注一下！

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