在我國城鎮(zhèn)化步入存量優(yōu)化階段，情緒經(jīng)濟(jì)浪潮席卷全球的大背景下，城市更新和文旅消費(fèi)市場正經(jīng)歷深刻變革。傳統(tǒng)“大而全”的重資產(chǎn)文旅模式，因過度依賴硬件設(shè)施建設(shè)，卻忽視文化情感價(jià)值的挖掘，在同質(zhì)化競爭中舉步維艱，難以滿足游客對(duì)情感共鳴、品質(zhì)保障和個(gè)性體驗(yàn)的核心訴求。在此形勢(shì)下，“小而美”場景煥新錨帆槳理論應(yīng)運(yùn)而生，為城市閑置空間的適旅化改造提供了創(chuàng)新范式。本文基于該理論，構(gòu)建“三維煥新·黃金三角·輕資產(chǎn)閉環(huán)”方法論體系，并結(jié)合典型案例，揭示其在十大閑置空間適旅化改造中的實(shí)踐路徑。

一、理論核心與方法論架構(gòu)

“小而美”場景煥新錨帆槳理論，是應(yīng)對(duì)當(dāng)前文旅市場變革的創(chuàng)新理念。它以輕資產(chǎn)為船身，降低對(duì)硬件的過度依賴；以敏捷化為風(fēng)帆，敏銳捕捉市場動(dòng)態(tài)；以協(xié)同網(wǎng)為槳板，整合各方資源，構(gòu)建起堅(jiān)實(shí)的企業(yè)生存基礎(chǔ) 。“專精特新”則為文旅企業(yè)提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與社會(huì)價(jià)值背書，二者統(tǒng)一于生態(tài)位競爭策略。

錯(cuò)位錨定，能讓企業(yè)精準(zhǔn)定位細(xì)分市場，避開同質(zhì)化競爭。如開封清明上河園以宋代婚俗開辟婚登賽道，通過實(shí)景演出、互動(dòng)體驗(yàn)等形式，讓游客深度感受宋代婚俗文化，年接待游客量突破800萬人次 。敏捷帆動(dòng)，可使企業(yè)快速響應(yīng)市場變化。像西安長安十二時(shí)辰主題街區(qū)，構(gòu)建分鐘級(jí)響應(yīng)機(jī)制，利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)時(shí)監(jiān)測游客流量、安全狀況等信息，一旦市場需求發(fā)生變化，便能迅速調(diào)整運(yùn)營策略，開業(yè)首年游客滿意度達(dá)95%。協(xié)同槳板，有助于企業(yè)整合多元主體資源。例如景德鎮(zhèn)陶溪川文創(chuàng)街區(qū)，整合陶瓷工坊、藝術(shù)家工作室、文化企業(yè)等，形成“創(chuàng)意設(shè)計(jì) - 生產(chǎn)制作 - 展示銷售 - 文化體驗(yàn)”的資源三角模型，2024年吸引游客超600萬人次，商戶年均營收增長65%。

“小而美”場景煥新錨帆槳理論以“錨定價(jià)值、借帆賦能、劃槳前行”為邏輯主線。該理論衍生出三大核心模塊：三維空間煥新體系從平面、立體、網(wǎng)絡(luò)三個(gè)維度對(duì)空間進(jìn)行重塑；黃金三角協(xié)同機(jī)制整合政府、資本、企業(yè)三方資源；輕資產(chǎn)閉環(huán)運(yùn)營模式依托模塊化、數(shù)字化、證券化手段，降低運(yùn)營成本 。三大模塊相互關(guān)聯(lián)、協(xié)同作用，構(gòu)成完整的城市閑置空間適旅化改造方法論體系。中旅聯(lián)以“輕資產(chǎn)運(yùn)營+自主IP孵化”盤活存量資產(chǎn)的實(shí)踐，正是這一體系的生動(dòng)詮釋。其研發(fā)的“沉浸式演藝”“萌寵樂園”“城市IP主題樂園”等新業(yè)態(tài)，通過精準(zhǔn)匹配城市公園、廣場、街道、室內(nèi)場館等公共區(qū)域的資源特性，快速迭代場景以適應(yīng)市場變化，并借助線上線下傳播矩陣實(shí)現(xiàn)品牌落地，成功將原本“政府花錢養(yǎng)”的公共區(qū)域，轉(zhuǎn)化為“能賺錢、有活力的產(chǎn)業(yè)載體”，構(gòu)建起“資源精準(zhǔn)匹配-場景快速迭代-傳播矩陣落地”的閉環(huán)模型，為輕資產(chǎn)閉環(huán)運(yùn)營模式提供了新的實(shí)踐樣本。

二、三維空間場景煥新體系的創(chuàng)新實(shí)踐

（一）在平面空間推動(dòng)功能重組與場景串聯(lián)。平面空間的改造，旨在打破傳統(tǒng)空間功能的單一性。通過空間拓?fù)浞治黾夹g(shù)，對(duì)空間進(jìn)行重新規(guī)劃。廣東云浮云茂高速白石服務(wù)區(qū)，便是成功案例。它通過“購—制—游”動(dòng)線設(shè)計(jì)，將農(nóng)貿(mào)市集、食品加工工坊與玻璃棧橋觀光區(qū)串聯(lián)起來。這種創(chuàng)新設(shè)計(jì)，使服務(wù)區(qū)從單純的交通服務(wù)節(jié)點(diǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)槲穆孟M(fèi)的熱門場所。2024年，服務(wù)區(qū)帶動(dòng)周邊客流增長40%，單位面積商業(yè)價(jià)值提升2.3倍 。

（二）在立體空間推動(dòng)垂直業(yè)態(tài)分層與價(jià)值疊加。借助BIM技術(shù)，進(jìn)行垂直空間規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)垂直業(yè)態(tài)分層與價(jià)值疊加。上海M50創(chuàng)意園采用“底層畫廊引流、中層工作室租賃、頂層劇場運(yùn)營”的垂直布局。底層畫廊吸引藝術(shù)愛好者前來參觀，為園區(qū)帶來人氣；中層工作室租賃，為藝術(shù)家提供創(chuàng)作空間，同時(shí)也為園區(qū)增加收益；頂層劇場運(yùn)營，舉辦各類藝術(shù)演出，提升園區(qū)的文化品牌價(jià)值，形成“流量—收益—品牌”價(jià)值鏈條，實(shí)現(xiàn)租金溢價(jià)50% 。

（三）在網(wǎng)絡(luò)空間推動(dòng)數(shù)字技術(shù)突破物理邊界。利用VR/AR、NFT等數(shù)字技術(shù)，實(shí)現(xiàn)虛實(shí)融合，突破空間限制。湖南張家界元宇宙景區(qū)，將自然風(fēng)光數(shù)字化，并結(jié)合NFT數(shù)字藏品，開發(fā)出獨(dú)特的線上旅游產(chǎn)品。2024年，線上衍生品收入超門票收入30%，開創(chuàng)了景區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的新模式。南京老門東通過AR導(dǎo)覽與沉浸式戲劇，讓游客仿佛穿越回古代，商圈客流量增長28%，激活了傳統(tǒng)街區(qū)的活力。

三、黃金三角協(xié)同機(jī)制的資源整合

（一）政府方—政策杠桿與制度保障。政府在城市閑置空間適旅化改造中，發(fā)揮著關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。通過制定政策，引導(dǎo)社會(huì)資本參與。河南鄭州在油脂化學(xué)廠改造中，采用“特許經(jīng)營 + 資產(chǎn)盤活”模式，以20年經(jīng)營權(quán)置換1.2億元社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)了閑置資產(chǎn)的有效利用。深圳將南頭古城納入歷史城區(qū)保護(hù)計(jì)劃，劃定保護(hù)區(qū)并出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)投資，成功實(shí)現(xiàn)歷史城區(qū)的活化，日均客流量突破5萬人次。

（二）資本方—金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。面對(duì)城市更新項(xiàng)目資金需求量大、回報(bào)周期長的特點(diǎn)，資本方積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)模式，以破解融資難題并實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。主理人商業(yè)發(fā)展貸采用分階段“連續(xù)貸款”模式，第一階段為開店貸，通過綜合評(píng)估主理人個(gè)人信用、專業(yè)背景、社群潛力及場地方支持力度，提供10 - 150萬元三年期貸款，實(shí)行收入全程監(jiān)管與動(dòng)態(tài)遞增還款機(jī)制；第二階段為發(fā)展貸，依據(jù)前期經(jīng)營數(shù)據(jù)核定30 - 300萬元額度，支持業(yè)務(wù)擴(kuò)張；必要時(shí)可增設(shè)第三階段發(fā)展貸款。同時(shí)，聯(lián)動(dòng)場地方租金減免政策與政府消費(fèi)券專項(xiàng)扶持，降低還款風(fēng)險(xiǎn)。場景煥新投貸聯(lián)動(dòng)則創(chuàng)新“業(yè)主方投資劣后+運(yùn)營方貸款”模式，在某項(xiàng)目中，業(yè)主方承擔(dān)3000萬元空間改造投資，運(yùn)營方通過1000萬元貸款完成精裝、IP開發(fā)、活動(dòng)運(yùn)營等投入，資金使用與收益實(shí)施封閉管理，業(yè)主方以收益劣后機(jī)制增信，并優(yōu)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)體系，納入運(yùn)營能力、成功案例等核心指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，為城市更新項(xiàng)目解決資金難題提供了新思路。

（三）企業(yè)方—IP孵化與商業(yè)轉(zhuǎn)化。企業(yè)是文旅項(xiàng)目的運(yùn)營主體，通過文化IP孵化與商業(yè)轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。山隱集團(tuán)在昆明海晏村項(xiàng)目中，挖掘滇池漁文化，打造特色文旅場景，成功撬動(dòng)民間投資5億元，年接待游客超百萬人次。浙江遠(yuǎn)見集團(tuán)策劃運(yùn)營的浙江縉云仙都景區(qū)，通過“文化基因解碼+場景化表達(dá)”模式，將景區(qū)升級(jí)為深度體驗(yàn)型文旅目的地，游客停留時(shí)間延長，綜合收入增長210%。凱歌兒集團(tuán)將河北唐山宴爛尾商場改造為文旅商綜合體，融合地方小吃與非遺文化，年均接待游客500萬人次 。

秦皇島阿那亞前身為瀕臨爛尾的海景房項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)變思路，從單純賣房轉(zhuǎn)向服務(wù)運(yùn)營。打造“孤獨(dú)的圖書館”“阿那亞禮堂”等網(wǎng)紅地標(biāo)，舉辦戲劇節(jié)、電音節(jié)等文化活動(dòng)，將其轉(zhuǎn)型為濱海旅游度假綜合體。如今，阿那亞年銷售額超30億元，年客流量達(dá)300萬人次，成功從爛尾項(xiàng)目蝶變?yōu)槲穆玫禺a(chǎn)標(biāo)桿，成為社區(qū)類空間改造的典范。

四、輕資產(chǎn)閉環(huán)運(yùn)營模式的實(shí)施路徑

（一）實(shí)施模塊化設(shè)計(jì)，促進(jìn)降本增效的快速復(fù)制。采用標(biāo)準(zhǔn)化功能模塊，實(shí)現(xiàn)靈活改造，降低成本，縮短建設(shè)周期。中旅聯(lián)控股在成都商場改造中運(yùn)用“IP + 模塊化”模式，建設(shè)周期縮短30%，成本降低25%。云浮云茂高速白石服務(wù)區(qū)通過模塊化設(shè)施建設(shè)，工期壓縮40%，快速轉(zhuǎn)型為“高速文旅綜合體”，為模塊化設(shè)計(jì)在文旅項(xiàng)目中的應(yīng)用提供了成功范例。

（二）實(shí)施數(shù)字化運(yùn)營，促進(jìn)精準(zhǔn)管理與體驗(yàn)升級(jí)。數(shù)字化工具在文旅項(xiàng)目運(yùn)營中，發(fā)揮著重要作用。黃山屯溪老街運(yùn)用數(shù)字孿生技術(shù)，實(shí)時(shí)采集客流數(shù)據(jù)，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局，客流量提升100%，運(yùn)維成本降低30%。上海桃浦智創(chuàng)城地下空間通過智能導(dǎo)覽與AR互動(dòng)系統(tǒng)，提升游客游覽體驗(yàn)，商業(yè)坪效達(dá)傳統(tǒng)商場2倍。京東方藝云啟動(dòng)“百萬數(shù)字文化體驗(yàn)場景落地計(jì)劃”，其標(biāo)桿項(xiàng)目蘇州灣數(shù)字藝術(shù)館，運(yùn)用新型顯示、VR/AR等技術(shù)，打造全場景數(shù)字化藝術(shù)空間，為觀眾提供沉浸式互動(dòng)體驗(yàn)，成為科技賦能文化產(chǎn)業(yè)的典型范例。

（三）實(shí)施資產(chǎn)證券化，促進(jìn)資金回籠與持續(xù)發(fā)展。通過資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)資金回籠，為項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展提供資金支持。廣州廣報(bào)阡陌間將舊辦公樓改造為數(shù)字藝術(shù)園區(qū)，通過資產(chǎn)證券化將投資回收周期從7.2年壓縮至2.8年，吸引社會(huì)資本參與城市更新，為資產(chǎn)證券化在城市閑置空間改造中的應(yīng)用提供了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

五、十大空間類型的適旅化改造實(shí)踐

（一）湖南張家界元宇宙景區(qū)（景區(qū)類）。運(yùn)用VR/AR、NFT技術(shù)，打造數(shù)字孿生景區(qū)，開發(fā)數(shù)字藏品，線上衍生品收入超門票收入30%，開創(chuàng)了景區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的新模式，為景區(qū)類空間的適旅化改造提供了新思路。

（二）江蘇南京老門東歷史街區(qū)（街區(qū)類）。通過AR導(dǎo)覽與沉浸式戲劇，還原歷史場景，帶動(dòng)商圈客流量增長28%，激活傳統(tǒng)街區(qū)活力，為街區(qū)類空間改造提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

（三）上海M50創(chuàng)意園（園區(qū)類）。采用垂直業(yè)態(tài)布局，形成藝術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，實(shí)現(xiàn)租金溢價(jià)50%，成為文創(chuàng)園區(qū)改造標(biāo)桿，展示了園區(qū)類空間改造的成功路徑。

（四）河北秦皇島阿那亞（社區(qū)類）。由房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為濱海文旅社區(qū)，通過打造網(wǎng)紅建筑、舉辦文化活動(dòng)，年接待游客300萬人次，是社區(qū)類空間改造的成功典范。

（五）河北唐山宴（商場類）。將爛尾商場改造為文旅商綜合體，融合餐飲、民俗、演藝等業(yè)態(tài)，年均接待游客500萬人次，為商場類空間的改造提供了范例。

（六）廣東云浮云茂高速白石服務(wù)區(qū)（高速公路服務(wù)區(qū)類）。轉(zhuǎn)型為“高速文旅綜合體”，非油品收入占比65%，開創(chuàng)交通節(jié)點(diǎn)文旅化新模式，為高速公路服務(wù)區(qū)的適旅化改造提供了新方向。

（七）云南昆明海晏村（小鎮(zhèn)類）。山隱集團(tuán)挖掘漁文化打造特色文旅場景，撬動(dòng)民間投資5億元，年接待游客超百萬人次，為小鎮(zhèn)類空間改造提供了經(jīng)驗(yàn)。

（八）廣東深圳南頭古城（城中村類）。政府主導(dǎo)規(guī)劃，吸引企業(yè)投資，日均客流量突破5萬人次，實(shí)現(xiàn)歷史城區(qū)活化，是城中村類空間改造的成功案例。

（九）上海桃浦智創(chuàng)城地下空間（地下空間類）。利用智能導(dǎo)覽與AR技術(shù)，商業(yè)坪效達(dá)傳統(tǒng)商場2倍，提升地下空間價(jià)值，為地下空間類改造提供了參考。

（十）遼寧大連熊洞街（工業(yè)遺址類）。大連博濤文化科技公司將大連冷凍機(jī)廠舊址改造為熊洞街，融入機(jī)械巨熊“北北”等特色I(xiàn)P，打造工業(yè)遺產(chǎn)文旅新地標(biāo)。街區(qū)保留建筑原貌，融合朋克風(fēng)格，規(guī)劃主題區(qū)域，涵蓋游樂、美食等多元業(yè)態(tài)。開業(yè)后年均接待游客150萬人次，本地游客重游率高，為工業(yè)遺產(chǎn)活化利用提供可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

六、生態(tài)合作伙伴關(guān)系構(gòu)建

（一）協(xié)同機(jī)制設(shè)計(jì)。建立“政府規(guī)劃引導(dǎo)—資本精準(zhǔn)投入—企業(yè)專業(yè)運(yùn)營—社會(huì)廣泛參與”的四維協(xié)同機(jī)制，明確各方權(quán)責(zé)利。政府負(fù)責(zé)制定規(guī)劃和政策，引導(dǎo)項(xiàng)目方向；資本方提供資金支持；企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營管理；社會(huì)力量廣泛參與，形成合作合力。

（二）利益分配模式。設(shè)計(jì)“基礎(chǔ)收益保底+超額利潤分成”的動(dòng)態(tài)分配方案。根據(jù)各方的投入和貢獻(xiàn)，確定基礎(chǔ)收益保底份額；對(duì)于超額利潤，按照約定的比例進(jìn)行分成，平衡各方利益，保障合作的可持續(xù)性。

（三）風(fēng)險(xiǎn)防控體系。構(gòu)建涵蓋政策、市場、運(yùn)營的全流程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警機(jī)制。引入保險(xiǎn)、擔(dān)保等工具，分散風(fēng)險(xiǎn)。定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行防范和化解。

綜上所述，本文構(gòu)建的以“小而美”為核心的閑置空間適旅化改造方法論，通過三維煥新體系、黃金三角協(xié)同機(jī)制和輕資產(chǎn)閉環(huán)運(yùn)營模式三大核心模塊的協(xié)同運(yùn)作，為城市閑置空間適旅化改造提供了系統(tǒng)解決方案。未來，需進(jìn)一步深化數(shù)字技術(shù)與金融創(chuàng)新融合，推動(dòng)該方法論在更多城市更新項(xiàng)目中的應(yīng)用。同時(shí)，不斷完善生態(tài)合作伙伴關(guān)系，共同探索更多創(chuàng)新實(shí)踐，助力城市高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)邁向新的發(fā)展階段。

（本文作者陳獻(xiàn)春系亞洲青年領(lǐng)袖論壇首席專家，中國旅游景區(qū)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長）