6月27日，被vivo全球AI研發中心、阿里巴巴釘釘總部、字節跳動（抖音）華東中心環抱的杭政儲出（2025）81號地塊出讓，價格一路從2.28萬元/平方米拍到了超3萬元/平方米，創未科宅地的單價新高。

很快有業內人士測算，新地塊的未來售價預計要賣到4.5萬～5萬/平方米。按照180平方米左右的戶型面積來算，套均價格比限價時代漲了160萬～250萬元。兩相比較，前兩年入手周邊次新房的業主簡直“贏麻了”。

三個月，從拿地到售罄

81號地塊的地價何以創未科新高？最重要的還是地段——周邊“大廠”林立。

打開地圖就能發現，以地鐵5號線葛巷站為圓心、周邊1公里范圍內，不僅有vivo、釘釘、字節跳動的在建大樓，還有恒生科技園、衢州海創園、中電?？?、杭師大科技園、利爾達物聯網科技園、海創科技中心等成熟園區。

這一片應該是整個未科產業密度最高的板塊了，甚至有點“職住不平衡”了。

這也是81號地塊“商改住”的重要原因。官方文件顯示，為“改善未來科技城核心區域職住不平衡問題，滿足品質住宅建設需求，優化用地結構”，81號地塊才調整為住宅性質?？梢姟昂诵膮^”內住宅的稀缺性。

事實上，從未科核心區的實際需求來說，最稀缺的還是大戶型、高品質的住宅小區。因為以“未科三子”為代表的上一代住宅的起步面積基本都在90平方米左右，隨著家庭結構的變化，改善迫在眉睫。

因此，起步170平方米、面向未科核心區改善的綠城汀岸辰風里在兩年前創下了一個銷售奇跡——從拿地到售罄，僅僅只用了三個月。

預定“未科壹號院”席位

售罄后，市場上就更少能聽到汀岸辰風里的消息了。直到最近，項目迎來正式交付，簡潔明朗的外立面很快就與周邊項目拉開了代差。在外部看，保溫一體板與大玻璃的結合，使得汀岸辰風里成為區域內已交付小區中“窗墻比”最高的一個，除了好看，也更貼合南方人對陽光的需求。

令人意外的是，作為一個3萬+的限價盤，汀岸辰風里還做了南北兩個大門和大堂，十分氣派。歸家庭院的設計也算講究，水景、造型松、金屬包邊的立柱一個都不少，頂部還采用了“星空頂”，儀式感甚至超過了一些同期銷售的5萬+樓盤。

穿過入戶大堂，就是一大片可踏入的草坪，這也是綠城的一個“標配”。在綠城構建的生活空間中，景觀節點也兼具了不少實用功能。比如，大草坪要像公園一樣能被“享用”，灌木也可以是“春知學堂”的組成部分。

以泳池為核心的核心景觀區域更是整個項目的精華所在。盛夏時分，光是看一眼透亮的泳池都能解暑不少。

泳池旁的廊架是“最佳觀景位”。一眼望去，腳邊是景觀疊水，中間是清綠的泳池，兩旁是交錯的綠植，高處是倒映著整個園區景觀的玻璃立面，松弛感拉滿。無數個“藍綠色”被放在了同一個“取景框”中，卻演繹出五彩斑斕的假日風情。

和早幾年項目不同的是，汀岸辰風里還把泳池邊的躺椅升級成了“幾幢小房子”，讓不同季節、不同性格的業主都能按照自己的喜好和需求，感受陽光的起落、四季的變幻。

如果喜歡明亮的色系，戶外童玩區會是一個不錯的選擇。高飽和的主題色與透明的裝置相呼應，既豐富了整個園區的色彩，也方便家長的看顧。“樹洞”的設置充滿童趣，也讓孩子享受到探索自然的樂趣。

值得一提的是，汀岸辰風里還專門打造了幾個封閉的精裝架空層，細節之處還能看到潤百合、岸芷丁香等今年熱銷項目的影子。比如充滿了海派與復古風格的拼花地磚，還有壓花玻璃與金屬門框的結合，立馬讓架空層質感翻倍，分分鐘變成專屬于汀岸辰風里業主的小紅書熱門打卡點。

實際上，限價時代架空層還多以開放式為主，封閉空間的營造不僅需要更高的資金成本，對設計也提出了更高的要求。但以美學和品質見長的綠城，還是愿意把更先進、更美好的理念引入到曾經的限價盤中。

光憑這些點，汀岸辰風里就足以預定“未科壹號院”的市場席位。

打造更多人的不二之選

從前幾年的湖境云廬、曉月澄廬、汀岸曉廬，再到如今的汀岸辰風里，綠城在這個未科“產業濃度”最高的片區，已經接連交付了4個項目。但相比前幾個低密住宅，汀岸辰風里的高層或許更具風向標意義。

參考整個社會的財富結構，高層才是屬于大多數人的生活場所。作為區域內最新交付的高層住宅小區，汀岸辰風里從戶型規劃到場景設計，都為后續產品標注了一條很高的“及格線”。后來者若不能超越限價時代的汀岸辰風里，大概率也很難在未科樓市立足。

另一方面，從二手房價的角度來看，交付后的幾個月可能是汀岸辰風里的“洼地期”。這不僅是因為時值盛夏、本就是一年中二手房的成交淡季，也是因為整個未科二手房市場都恰巧處于調整期。

所有的大浪上行都會有調整，只要基本盤夠穩，上行只是時間的問題。

那未科的基本盤還需要質疑嗎？從基礎創新來看，全省首個國家大科學裝置“杭州超重力場”試運行在即；從基礎設施來看，浙江新型算力中心已落戶；從人才引育來看，浙江大學、北航國際創新研究院等高校院所云集，阿里、字節、?？档纫涣鳌按髲S”人才匯聚……

待新的上行周期來臨，同時擁有地段優勢、配套優勢和產品優勢的汀岸辰風里，必然成為“領漲者”之一。

綠城已經將美好兌現，接下來的只等時間來回答。