近日，樓主的朋友圈有條信息引起樓主的注意：長嶺雅居450萬起買160㎡。

如按中介給出的這個總價，160㎡折算單價為2.8萬/㎡，這與我們對長嶺居遍地4萬+的印象不相符。特別是大面積房子，在長嶺居就是“高房價”的代表。

中介在自己的朋友圈還有留言：這個戶型在兩個月前還要580萬左右。

中介給出的圖片顯示，長嶺雅居大平層從原4W+降至現在2.8W+。

圖源中介

如中介所說的——卷到沒朋友，在長嶺居已經到了以價換量的地步。

01

長嶺居面臨價格與庫存雙重壓力

黃埔新睡城長嶺居，大戶型+高總價，這里曾是有錢人的“世外桃源”。

在大家的印象中，這里的樓盤走高端路線，單價4萬、5萬的房價不在話下。但沒想到的是，長嶺居終于不撐了，房價降到了2字頭。

今年1月，長嶺居中介放出長嶺居房價，仕林苑99-181㎡三至五房，總價285萬起，折算單價2.8萬/㎡起。

2024年底，曾經開盤賣3.9-4.2萬/㎡的天健天璽，價格也向下深度調整，95㎡特惠價279萬，折合單價2.9萬/㎡。這是長嶺居刺破3字頭的開端。

這在以前走改善路線、豪宅化的長嶺居中，對比普遍4-5萬/㎡的房價，2字頭看起來很香。
為應對市場下行，內卷嚴重的長嶺居，許多項目房價開始下探。

然而，并不是降價就能提高銷量。承受了“去化率差”的陣痛后，走向2字頭的長嶺居，如今還賣得動嗎？

長嶺雅居片區商業體規劃效果圖

根據克而瑞最新監測數據，長嶺居板塊近一年商品住宅累計成交153套，整體成交均價為42583元/㎡。

值得關注的是，今年5月該區域成交均價驟降至34904元/㎡，環比大幅下滑21%，這一跌幅在周邊70個板塊中居首；同比也下降18%，創下近12個月以來的價格新低。

除價格持續走低外，該板塊月均成交量長期維持在個位數水平，市場活躍度明顯不足。

圖源@克而瑞

另一方面，由于去化放緩，長嶺居一手房庫存量壓力增大。

根據克而瑞數據，截至2025年5月，長嶺居商品住宅庫存量為1079套。若以當前市場去化速度計算，預計完全消化現有庫存約需9年時間。

02

山水宜居區，被卡住的銷售喉嚨

長嶺板塊位于黃埔區腹地，森林覆蓋率達50%，擁有7條河涌、4座水庫，生態林地、水域占比高達83.3%。

也就是高比例的山林覆蓋率，這里被定位為廣州東部山水新城生態宜居示范區，既沒有科學城雄厚的工業基礎，也沒有知識城高精尖的知識產業，但它在人們的心目中卻有個雅號：高端睡城。

不過這個板塊確實也如大家所想象的方向建設，這里除了生態環境優良，近年來長嶺板塊在文化、商業、教育等方面配套均不斷完善，憑借高品質、高顏值的綠美城區面貌，吸引了年輕人在此安家置業。

長嶺街道水聲水庫邊的君瀾酒店/圖源@廣州黃埔發布

雖然環境優美，但這里的起點比較高：大面積+高房價是這里的標配。

從2021年到2023年，知識城集團一連拿下長嶺居4宗宅地，分別為CPPQ-A4-2、CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-5，CPPQ-A5-1地塊是知識城集團與方圓聯合體拿下，CPPQ-A4-4地塊則由高新區集團拿下，樓面價1.87-2.08萬/㎡。

其中，CPPQ-A4-2地塊就是由知識城集團2021年底拿下，轉化而來的長嶺雅居，項目在2023年3月底開賣。

該項目一期打造11棟住宅+1棟政府統籌房，戶型涵蓋160-300㎡大平層，總計1080戶，開盤價格4.5-5萬/㎡，總價已經超過了700萬。

據克而瑞統計，2024年長嶺居商品住宅成交主力以120㎡以上戶型為主，共成交89套，占比58%。

圖源@克而瑞

不但如此，由于2021年地塊出讓時恰逢廣州限購政策最嚴厲的時期，出讓的地塊就做出明確的規定：50%房源必須出售給首次置業者。

這對項目銷售來說，已被卡住了喉嚨。

大面積+高房價+首套限購，讓眾多剛需和改善群體、投資者繞過了長嶺居的項目。

03

突出重圍，還需在配套下功夫

大戶型+高總價，高門檻的長嶺居基本將剛需拒之門外。

在市場下行的大環境下，自然賣得不好。

同時，板塊內也有許多二手房源，與新房形成競爭，包括保利越秀嶺南林語、金融街·融穗御府、奧園春曉、萬科山景城等等，均價約3萬/㎡左右。

面對競爭對手，新盤為賣個好價格，只能將樓盤往高端做，如采用玻璃幕墻設計，產品做到了3米以上層高、專梯專戶、大面寬陽臺等等，這些都是高端盤的標配。

但在以剛需和剛改客戶為主的長嶺居，這樣的高標準產品并不適合剛需群體，他們需要的是性價比：小戶型+低總價。

面對高門檻，黃埔的剛需分流到板塊內的二手市場，或老黃埔、科學城稍便宜的新房，如中央城、黃埔新城、未來方洲、海絲城、黃埔未來城等等，這些新項目無一不是3字頭的房價。

另外，目前長嶺居的配套比較缺乏，只能靠住宅底商，雖可以滿足基本的消費，但大型商業廣場還需等多一段時間。

長嶺居在這種圍困下，想突出重圍，唯有降價走量，但要取得購房者的歡心，還需在配套及交通上下功夫。