香港頂級豪門鄭家的危機，始于一次社交媒體停更。

鄭志剛，香港四大家族之一鄭家創始人鄭裕彤的長孫。

這位在抖音擁有281萬粉絲的“網紅總裁”，從年初開始更新頻率越來越慢，直到5月底徹底停更。

就在鄭志剛停更的第二天，他掌舵的新世界發展發布公告，宣布四只永續債的利息要延期支付。

消息一出，市場嘩然。

這家由鄭家掌控的老牌房企，遭遇了 “股債雙殺”，債券被恐慌性拋售，股價單日暴跌逾6%。

這是新世界發展上市20年來首次債務違約，也讓它成為香港四大地產商中首家“暴雷”的企業。

截至2024年12月31日，新世界發展借款總額高達1464.88億港元。

其中短期債務尤其令人擔憂，一年內到期需償還的債務為322.1億港元，而公司賬上現金僅有214.18億港元，短期償債缺口超過百億。

更嚴峻的是，集團綜合債務凈額達1246.3億港元，凈負債率攀升至57.5%，遠超港資房企傳統的30%安全線。

如果算上永續債，新世界的真實負債率更是逼近88%，這個數字已接近內地高杠桿房企的水平。

2024年財年，新世界發展持續經營業務的收入同比下降34%至358億港元，歸母凈利潤虧損近197億港元。

這是該集團20年來首次出現年度虧損。

“當前市場環境下優化資金安排”，新世界在公告中如此解釋延期支付利息的決定。

但市場普遍認為，這不過是公司流動性緊張的無奈之舉。

這場危機的根源，指向鄭家第三代核心人物鄭志剛的擴張策略。

2020年5月，時年41歲的鄭志剛接任新世界發展行政總裁，成為集團實際掌舵人。

他力推“文化商業”概念，加速擴張自創的K11品牌。

在鄭志剛手中，K11從香港的幾家擴展到中國內地的26家，合計達到38座。

截至2024年，K11已在大中華區10個城市運營34個項目，總樓面面積達273萬平方米。

與傳統商業不同，K11將藝術、人文與自然三大元素融合。

上海的K11有自營美術館，定期邀請國際藝術家辦展，香港的K11建有一面2500平方米的綠植墻，商場大廳實現自然光照明……

這些創新理念領先內地同行至少10年。

但現實格外骨感。

“K11在內地的所有商場銷售額加在一起，可能還抵不過一個萬象城。”

一位知情人士在2024年10月如此透露。

社交媒體上，許多網友評價K11“不接地氣”。每天來拍照打卡的人流不斷，但真正消費的沒幾個。

2023年，內地K11商場平均出租率僅為78%，遠低于香港的90%以上。深圳旗艦項目K11 ECOAST開業首年就虧損高達2.3億港元。

采用重資產模式的K11項目導致資金嚴重沉淀。

單個項目投資動輒50億港元以上，回報周期卻長達十余年。

與此同時，鄭志剛還打破港資房企低杠桿傳統，效仿內地房企的高周轉模式。

在擴張過程中，他將凈負債率從傳統港資的30%以下，拉高至2023年的49.8%，并大量發行年利率高達8%以上的永續債。

2021年內地樓市下行期，他仍“逆勢囤地”，以超過200億港元重倉大灣區舊改項目。

然而市場反應冷淡，不少項目去化率不足40%，地塊估值大幅縮水。

新世界發展的困境，與其他港資地產商形成鮮明對比。

恒隆地產董事長陳啟宗早在2020年就主動收縮內地投資，保持負債率僅26.3%，專注香港核心物業；

新鴻基郭氏家族恪守保守投資原則，從不盲目擴張，確保現金流充裕。

這些老牌港企之所以能穿越周期，靠的是對市場的深刻理解。

他們深知城市化紅利終將消退，且香港市場比內地早發展三十年，已經歷過完整周期。

“鄭志剛身為‘富三代’，雖有理念、有熱情，卻缺乏周期意識?！币晃皇袌鲇^察人士分析，“他賭‘內地消費升級’、賭‘文化商業爆發’，結果踩錯了節奏?！?/strong>

標普全球評級在2025年2月的報告中已發出警示：若香港出現大型開發商違約或債務重組，可能導致住宅樓價年內下跌5%-7%，一手成交量腰斬至1萬宗。

報告特別指出，市場對部分未獲評級的本地開發商的信貸壓力猜測升溫。

盡管新世界發展在1月公告否認債務重組傳聞，但投資者擔憂若發生重大信貸事件，將引發行業資金鏈緊縮。

面對危機，鄭氏家族正多管齊下尋求自救。

最關鍵的救命稻草是一筆高達875億港元的再融資計劃。

若能在6月30日前獲得超50家貸款銀行的書面同意，公司將以此償還2025至2027年的債務，爭取喘息機會。

截至6月24日，美銀證券消息稱談判仍在進行，尚未有正式協議落地。

同時，新世界發展開啟大規模資產處置。

2024財年，公司已出售非核心資產回籠80億港元，包括香港荃灣愉景新城商場及深圳前海周大福金融大廈部分權益。

2025年，資產出售目標進一步提高至260億港元。

銷售端也在努力提振。2024年7月至2025年5月，新世界發展合約銷售額達248億港元，完成全年目標的95%，其中內地市場貢獻超過七成。

為穩定市場信心，鄭氏家族成員甚至以個人行動釋放積極信號，鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入兩套物業，CEO黃少媚以5488萬港元購入一套房產。

然而，鄭志剛本人已在2024年9月辭去行政總裁職位。

他同時卸任新世界百貨中國董事會主席、周大福執行董事等職務，唯一帶走的是K11的獨家管理權，由其全資公司以2.09億港元買下5家K11關聯運營公司。

他的繼任者馬紹祥僅任職兩個月也辭職了，現任CEO黃少媚成為一年內第三位掌舵者，反映出管理層持續動蕩。

如今，鄭志剛的抖音賬號依然停留在5月份。

這位曾經的“網紅總裁”最后一次公開露面是在香港K11 Musea的藝術展覽上，背景墻上掛著醒目的當代藝術作品，他笑容滿面地向粉絲介紹藝術與商業的融合愿景。

商場保安老陳每天走過空蕩蕩的K11藝術長廊時總會想起鄭裕彤時代的盛況：“那時新世界的樓盤開售，人龍能排幾條街。現在這些藝術品好看是好看，就是太冷清了?！?/strong>

參考資料

1. 深藍財經：《34億美元債務“爆雷”，香港鄭氏家族扛不住了？》

2. 搜狐：《香港頂豪鄭家爆雷！875億港元能救回“新世界”嗎？》

3. 觀點網：《標普：若香港出現大型地産開發商違約或債務重組 或導致一手成交量或腰斬》

4. 網易：《首家香港房企“暴雷”！四大家族富不過三代？》

5. 搜狐：《首家香港房企“暴雷”！四大家族富不過三代？》

（小可 老A）