中國游戲玩家進入了沸騰狂歡的倒計時——2025 ChinaJoy（中國國際數碼互動娛樂展覽會）即將于8月1日在上海盛大啟幕，預計將有來自近40個國家和地區、近1000家中外游戲企業參展；提振行業信心的事件可以追溯到更早：今年5月，國家新聞出版署公布共有144款網頁游戲獲得版號，這是繼今年3月之后，再度刷新近兩年單月版號發放紀錄；在國家政策鼓勵文娛消費的背景下，上述事件共同構成了明確的信號：游戲行業已然回歸良性發展軌道，穩健的行業脈搏同樣傳導至商業地產市場。

自2021年起，中國游戲產業銷售收入、用戶規模增長放緩，游戲產業邁入存量時代，精品化發展成為趨勢。

一方面，游戲市場集中于頭部企業，無論是玩家時長、收入規模還是資本青睞，少數巨頭優勢明顯。這些企業憑借成熟的工業化研發體系、全球化發行網絡和強大的資金儲備，樹立起品牌形象，形成規模效應。

另一方面，游戲行業整合加速，巨頭通過并購吸納核心團隊或補足品類短板，而具有創新實力卻因無法突破增長瓶頸的中小型公司或獨立工作室，往往成為收購標的。

“現在，游戲行業的競爭是近乎兩極化的，淘汰速度很快；能活下來的玩家，會快速攫取資源，也拓得很干脆。”仲量聯行上海商業地產部助理董事曹楠分享表示。

在行業競爭加劇、人才爭奪白熱化的背景下，規模在500-2000人的本土中大型游戲企業積極調整擴張策略：這些企業的選址更傾向于低密度、高聚合效應的產業園區板塊，在控制成本的同時強化人才黏性。在上海，漕河涇、楊浦、張江等產業成熟板塊因其完善穩定的高端人才池以及濃厚的科創商務氛圍，成為游戲企業優先考慮的落腳點。

近期的租賃成交案例印證了這一趨勢。在上海，一家本土腰部企業在漕河涇原地擴租，依托區域成熟的研發氛圍和高校資源，持續吸納創意與技術人才，同時避免團隊因搬遷導致的流失風險。相似的，某以自研為重的頭部本土游戲企業扎根張江，為了更有效地服務于快速增長的業務，于6月宣布在張江板塊擴租，成交面積逾萬方。

這種“精耕式”的審慎擴張，折射出游戲行業愈發向“以人為本”以及“效能優先”的方向轉型：企業不再單純追求物理需求層面的空間擴張，而是通過選址優化實現人才密度、員工體驗與運營效率的平衡，在激烈競爭中構筑長期壁壘。

仲量聯行觀察到，近年，企業租戶普遍愈發關注“租約靈活性”，游戲企業對其更加看重，這與行業競爭變化高度相關——在快速波動的市場環境中，國內游戲企業面臨產品周期短、團隊規模變化快的行業特性，對靈活性的要求遠高于其他行業；而在當前租戶利好市場的格局中，此類企業擁有了更多的議價空間。

游戲企業普遍要求租約包含面積調整等彈性條款，以匹配項目團隊的人員波動。同時，在租金漲幅、空調加時等常規條款上也尋求更大談判空間。隨著行業競爭持續加劇，就上述條款的約定對于降低游戲企業長期房地產支出的不確定具有重要意義，因此，租約靈活性能夠有效提升游戲企業對物業項目的信任度，也將成為業主吸引和留住游戲企業的籌碼。

無論是辦公功能還是研發功能，游戲企業租戶對于物業硬件品質的需求都顯現了獨特的行業特性：其設備效能與業務強相關，租戶需要所在項目保證24小時穩定供電，因此配備雙回路供電或者備有UPS（不間斷電源系統）等備用發電設備的物業更受到青睞。

由于游戲企業自帶文化屬性，企業傾向于通過技術硬需求和文化軟體驗的結合，打造激發創意與團隊凝聚力的獨特辦公環境：電競區、VR/AR體驗區、IP體驗館等特色功能區也成為部分游戲企業的訴求。

游戲企業的辦公空間規劃呈現出鮮明的行業特征。

上述“舒適優先、兼顧彈性”的空間策略，折射出游戲行業在人才爭奪與技術創新的雙重壓力下，對辦公環境功能性的重新定義。當創意成為核心競爭力，辦公空間已從單純的成本中心轉變為重要的人才戰略工具。

游戲產業的核心競爭力始終在于人才，而人才的集聚效應又與辦公環境息息相關。在內容為王的游戲行業，商業地產的價值已從簡單的空間供給，升級為支撐創新、賦能產業的重要基礎設施。對市場參與者而言，唯有深刻把握產業需求，通過空間功能創新和服務升級，打造真正適配創意型企業的載體，方能在激烈的市場競爭中贏得先機。