近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，對(duì)內(nèi)的一些房地產(chǎn)限制性政策在逐步放松，而對(duì)外資的部分限制性政策也有望迎來(lái)松綁。

6月18日，國(guó)家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知(征求意見(jiàn)稿)》明確提出，取消資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購(gòu)買(mǎi)非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。

這份國(guó)家外匯管理局起草的征求意見(jiàn)稿共涉及“深化跨境投資外匯管理改革、深化跨境融資外匯管理改革、優(yōu)化資本項(xiàng)目收入支付便利化”等三大方面。

分別包括4項(xiàng)投資端政策，2項(xiàng)融資端政策和3項(xiàng)支付便利政策。以進(jìn)一步便利經(jīng)營(yíng)主體開(kāi)展跨境投融資活動(dòng)，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

相關(guān)外匯管理措施有望優(yōu)化

其中，在“優(yōu)化資本項(xiàng)目收入支付便利化”方面，國(guó)家外匯管理局?jǐn)M推出的三項(xiàng)政策中，有兩項(xiàng)涉及房地產(chǎn)。

一方面，縮減資本項(xiàng)目收入使用負(fù)面清單，取消資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購(gòu)買(mǎi)非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。

國(guó)家外匯管理局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行政策中規(guī)定，資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣在境內(nèi)支付使用時(shí)，不得用于購(gòu)買(mǎi)非自用的住宅性質(zhì)房產(chǎn)。該項(xiàng)政策是在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱背景下落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)舉措，國(guó)家外匯管理局從防范“熱錢(qián)”投機(jī)炒作角度，配套出臺(tái)了非房地產(chǎn)企業(yè)的資本金、外債等資金不得用于建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)的措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)步入新發(fā)展階段，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控已優(yōu)化調(diào)整，相關(guān)外匯管理措施也有必要加以?xún)?yōu)化，以適應(yīng)新形勢(shì)新要求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)。

另一方面，便利境外個(gè)人境內(nèi)購(gòu)房結(jié)匯支付。將港澳居民在粵港澳大灣區(qū)購(gòu)房結(jié)匯支付便利化試點(diǎn)政策推廣至全國(guó)，允許境外個(gè)人在滿足各地購(gòu)房政策條件下，可以在取得房地產(chǎn)主管部門(mén)出具的購(gòu)房備案證明文件之前，憑購(gòu)房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購(gòu)房相關(guān)外匯資金的結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補(bǔ)交購(gòu)房備案證明文件。

上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，按照現(xiàn)行規(guī)定，境外個(gè)人境內(nèi)購(gòu)房辦理資金結(jié)匯支付時(shí)，需提供房地產(chǎn)主管部門(mén)出具的購(gòu)房備案證明文件，而房地產(chǎn)企業(yè)通常要求先收到首付款才能辦理網(wǎng)簽。

國(guó)家外匯管理局會(huì)同有關(guān)部門(mén)在深入調(diào)研基礎(chǔ)上，針對(duì)港澳居民在粵港澳大灣區(qū)購(gòu)房試點(diǎn)實(shí)施上述便利政策，取得積極效果。為進(jìn)一步提升政策普惠性，滿足境外個(gè)人境內(nèi)工作、生活合理需要，將在粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)實(shí)施的結(jié)匯支付便利化政策推廣至全國(guó)。

房地產(chǎn)政策或?qū)⑦M(jìn)入新窗口期

實(shí)際上，此前外資投資中國(guó)房地產(chǎn)面臨一定限制。

2006年，建設(shè)部等六部門(mén)規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理；2008年，國(guó)家外匯管理局明確，除外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外，外商投資企業(yè)不得以資本金結(jié)匯所得人民幣資金購(gòu)買(mǎi)非自用境內(nèi)房地產(chǎn)；2010年，住建部和國(guó)家外匯管理局進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理。

2015年，住建部等六部門(mén)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策。境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。盡管當(dāng)時(shí)針對(duì)外資的購(gòu)房限制出現(xiàn)一定松動(dòng)，但境外個(gè)人購(gòu)房仍需要符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。

而此次的松綁，將吸引更多的外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于促進(jìn)交易活躍，提升市場(chǎng)信心。

對(duì)于高端住宅市場(chǎng)，境外高凈值人群對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅的需求得以釋放，特別是那些核心城市的高端住宅，將帶來(lái)新增購(gòu)買(mǎi)力。對(duì)于普通住宅市場(chǎng)，外資購(gòu)房的放開(kāi)向市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)，緩解當(dāng)前市場(chǎng)的觀望情緒。

而此前外資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，曾面臨較高的門(mén)檻，未來(lái)政策放開(kāi)后，外資進(jìn)入將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重新煥發(fā)生機(jī)，核心城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值也有望迎來(lái)重估。

廣發(fā)地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)表示，本次外匯管理局政策是推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的又一積極信號(hào)，各部委在2025年前兩季度的政策空窗期后，面對(duì)4月以來(lái)明顯承壓的地產(chǎn)量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)或?qū)⒂兴袆?dòng)，未來(lái)一個(gè)季度將大概率進(jìn)入新的政策窗口期。

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