觀點(diǎn)網(wǎng) 近幾年來(lái)，中資房企在海外出售資產(chǎn)的動(dòng)作越發(fā)頻繁。

近日，澳洲地產(chǎn)龍頭Lendlease（聯(lián)實(shí)）發(fā)布公告，宣布已確認(rèn)通過(guò)非公開市場(chǎng)收購(gòu)悉尼CBD海德公園南端的一處住宅開發(fā)地塊175 Liverpool Street。

據(jù)了解，該項(xiàng)目占地約3750平方米，原為世茂集團(tuán)于2014年花費(fèi)逾3.9億澳元購(gòu)入的辦公樓，此前計(jì)劃在持有10年后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行辦公改住宅開發(fā)。

此次交易后，Lendlease擬在該地塊上開發(fā)一項(xiàng)總開發(fā)價(jià)值超過(guò)25億澳元的豪華住宅項(xiàng)目，計(jì)劃拆除現(xiàn)有的28層大樓建筑并興建住宅雙子塔，同時(shí)新增約300套待售公寓和2000平方米的零售及商業(yè)空間。

值得一提的是，該筆物業(yè)的出售正趕上世茂集團(tuán)推進(jìn)其離岸債務(wù)重組的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

7月21日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告，披露境外債務(wù)重組的最新進(jìn)展。根據(jù)計(jì)劃第8條，該公司欣然宣布各項(xiàng)重組條件均已獲達(dá)成，而重組生效日期落實(shí)為2025年7月21日。

退出悉尼項(xiàng)目

近年來(lái)，中資企業(yè)接連在澳洲出售項(xiàng)目資產(chǎn)，其中包括碧桂園、綠地集團(tuán)、奧園集團(tuán)、大族控股等。

世茂集團(tuán)此次出售的辦公大樓為其在澳唯一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，此次確認(rèn)出售后，其在澳地產(chǎn)資產(chǎn)已基本清空。

資料顯示，交易項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾履贤査怪菔赘├嬷醒肷虅?wù)區(qū)。此前世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域的辦公樓中約有30%的租戶來(lái)自于金融和保險(xiǎn)業(yè)，商業(yè)服務(wù)類公司的比例相當(dāng)，其他的租戶來(lái)自于公共行政、教育、健康醫(yī)療、IT等行業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，交易項(xiàng)目為世茂集團(tuán)于2014年11月購(gòu)入的一棟辦公大樓，購(gòu)入價(jià)格為3.9億澳元（約合人民幣20.1億元）。彼時(shí)賣方為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司（GIC Real Estate），此前大樓由該公司于1996年以1.25億澳元買下。

該辦公樓面朝海德公園，并且有適合住宅開發(fā)商的北朝向。大樓高共28層，可租賃面積為4.632萬(wàn)平方米。其租戶90％為藍(lán)籌公司，包括澳大利亞電信公司，新南威爾士州和聯(lián)邦政府部門。

從新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司手中接過(guò)該項(xiàng)目后，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，世茂集團(tuán)或?qū)⒃撧k公樓改造為住宅和酒店綜合大廈，并持有10年再進(jìn)行開發(fā)。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，持有項(xiàng)目四年后，世茂集團(tuán)曾于2018年提出出售該地塊上方現(xiàn)有寫字樓50%股權(quán)，以充分利用悉尼中部城鎮(zhèn)和南部地區(qū)寫字樓資產(chǎn)不斷升值的機(jī)會(huì)。

但最終該筆交易未能獲得成功，隨后世茂集團(tuán)改變策略，計(jì)劃拆除現(xiàn)有建筑，并新建一座或兩座豪華塔樓。

后由于主要租戶恰逢2024年到期，彼時(shí)業(yè)內(nèi)人士曾指出，該建筑可以抓住悉尼住宅市場(chǎng)的下一個(gè)上升趨勢(shì)。

2024年，該項(xiàng)目傳出已獲批改建為兩棟36層住宅樓，包含289套住宅、零售空間及約10,000平方米商業(yè)空間。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，去年世茂就曾收到包括Lendlease在內(nèi)的多方收購(gòu)意向，并考慮過(guò)合資開發(fā)的可能性。與此同時(shí)，Lendlease2024年已對(duì)該地塊進(jìn)行盡職調(diào)查，并在2025年最終實(shí)施收購(gòu)。

完成收購(gòu)后，Lendlease擬在該地塊上開發(fā)一項(xiàng)總開發(fā)價(jià)值超過(guò)25億澳元的豪華住宅項(xiàng)目，其計(jì)劃拆除現(xiàn)有的28層大樓建筑并興建住宅雙子塔，同時(shí)新增約300套待售公寓和2,000平方米的零售及商業(yè)空間。

該項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)計(jì)于2027年啟動(dòng)，并于2030年竣工，但新的項(xiàng)目設(shè)計(jì)仍需獲得相關(guān)規(guī)劃審批。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，新項(xiàng)目規(guī)劃增加了可售住宅單元數(shù)量，預(yù)計(jì)可為L(zhǎng)endlease帶來(lái)超過(guò)公司投入成本的投資回報(bào)。

此外，消息稱Lendlease計(jì)劃在未來(lái)數(shù)周內(nèi)轉(zhuǎn)讓出售50%左右股權(quán)，且已著手就合資開發(fā)事宜與潛在合作方進(jìn)行接洽商討。

危機(jī)下的自救

盡管此次交易的具體對(duì)價(jià)并未在市場(chǎng)上公開披露，但對(duì)世茂而言，出售悉尼資產(chǎn)也能夠使其實(shí)現(xiàn)短暫“回血”。

觀點(diǎn)新媒體了解到，近幾年來(lái)，世茂先后通過(guò)出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加速回籠資金，其中包括上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運(yùn)村股權(quán)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，累計(jì)回籠超百億元資金，為債務(wù)重組與保交樓提供一定的資金支持。

然而2024年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，世茂集團(tuán)現(xiàn)金及等價(jià)物僅157.52億元，但其總負(fù)債達(dá)2521億元，其中83%（約2102億元）將于一年內(nèi)到期。不難看出，短期內(nèi)世茂集團(tuán)仍有巨大的償債缺口。

進(jìn)入7月份，世茂集團(tuán)加快了資產(chǎn)處置的步伐。其中，于7月3日，世茂集團(tuán)向富華置地有限公司出售北京富華運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及銷售債權(quán)，總代價(jià)約為人民幣1.562億元，該項(xiàng)目位于通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)，涵蓋15.9萬(wàn)平方米商業(yè)中心及13棟辦公樓。

世茂集團(tuán)預(yù)期通過(guò)此次出售事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)利潤(rùn)人民幣5200萬(wàn)元，所得款項(xiàng)中人民幣3000萬(wàn)元將用于償還集團(tuán)境內(nèi)債務(wù)，剩余代價(jià)人民幣1.26億元待指定物業(yè)的業(yè)權(quán)可行使時(shí)用于擔(dān)保或償還集團(tuán)境內(nèi)債務(wù)。

另值得關(guān)注的是，7月18日，世茂集團(tuán)針對(duì)世茂深港國(guó)際中心將被68億收地一事，發(fā)布一則致中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃（下稱“中信龍崗項(xiàng)目”）全體投資人的公開函，作出三項(xiàng)聲明。

世茂集團(tuán)表示，世茂龍崗項(xiàng)目土地出讓中，出讓人自始未取得600米建設(shè)高度規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，至今也無(wú)法明確主塔的建筑高度，導(dǎo)致項(xiàng)目在獲得民航批復(fù)700米高度以后仍無(wú)法取得有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，也無(wú)法推動(dòng)后續(xù)開發(fā)進(jìn)程。

大會(huì)擬表決的12宗土地整備收儲(chǔ)補(bǔ)償方案，68億元補(bǔ)償款不足12宗土地原價(jià)值的1/3，且償付周期長(zhǎng)；世茂與中信信托及信托計(jì)劃全體投資人一樣，因政府無(wú)法履行項(xiàng)目建筑高度規(guī)二、本次信托計(jì)劃受益人劃審批義務(wù)，直接間接遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失。

為此，建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協(xié)商因項(xiàng)目建筑高度等規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題的解決方案，或退地退款或項(xiàng)目調(diào)規(guī)改性后進(jìn)行開發(fā)等，最大化保障各方利益。

因行政訴訟尚在審理期間，作為與案件有直接利害關(guān)系的龍崗區(qū)相關(guān)政府部門直接拋出收儲(chǔ)行政訴訟爭(zhēng)議標(biāo)的物12宗土地的方案，影響案件審理，世茂集團(tuán)也將依法向?qū)徖矸ㄔ杭罢块T提出異議，敬請(qǐng)廣大投資人知悉。

據(jù)悉，中信龍崗項(xiàng)目投資人于7月18日起就該收地化險(xiǎn)方案進(jìn)行投票，并于月底就此召開受益人大會(huì)表決。若持有持有信托份額10%以上的投資人提出暫停投票議案，該方案表決及推進(jìn)將中止。

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