物業服務關乎日常生活與居家幸福感、舒適感，物業服務質量直接影響社區建設和業主利益，對營造和諧穩定的人居環境具有重要意義。物業服務質量與收費標準質價不符，即物業服務企業提供低等級服務卻收取高等級物業費的現象，正在日益加劇民眾的不滿情緒。

多地消費者協會報告顯示，2024年物業服務質量投訴量同比增長23%，主要集中于保潔不及時（占31%）、安防形同虛設（占27%）、公共設施維護滯后（占22%）等問題。某省會城市調研發現，高達68%的業主認為現有物業服務僅值實際收費的60%-80%。這種服務與收費的嚴重失衡，使得物業費從"必要支出"異化為"強制消費"。

現行物業管理制度存在多重結構性矛盾。首先是權責不對等，《物業管理條例》雖規定業主大會權力，但實際運作中超過70%的小區未能有效成立業委會。其次是定價機制僵化，目前全國僅12個省份建立物業費動態調整機制，導致服務縮水時業主缺乏議價能力。再者是監管缺位，住建部門對物業企業的考核大多流于形式。

近年來，由物業費問題導致的糾紛呈增長趨勢。不少新交付小區的物業費定價過于浮夸，引發業主廣泛質疑，這主要是由于前期物業造成的。所謂“前期物業”指的是在房屋交付前，由建設單位引入的物業服務公司。很多前期物業都是建設單位旗下的子公司，或者是利益相關公司。由于業主無法參與前期物業選聘，前期物業費存在“任性定價”、“物業費過高”等亂象，由此引發糾紛。

為規范物業市場，多地已發布紅頭文件，官宣物業費指導價。

重慶首例物業“降級服務”行政處罰案啟示錄，物業費交了三級錢，服務卻只有一級？——政府指導價不是“橡皮筋”，服務承諾必須“說到做到”！

2021年12月重慶市巴南區市場監督管理局（簡稱巴南區市場監管局）接到群眾舉報，稱重慶某物業管理有限公司（簡稱某公司）在巴南府邸小區物業服務中存在收費與服務標準不符的情況。

巴南區市場監管局接到舉報后，開啟了一場“服務標準偵探行動”：

1. 合同文本“照妖鏡”：逐條比對物業合同與《重慶市住宅物業服務等級標準》，發現21項三級服務、23項四級服務嚴重“注水”。該合同規定的服務標準共40項，三級服務標準中有21項不符合《重慶市住宅物業服務等級標準》三級標準，實際為二級標準；四級服務標準中有23項不符合《重慶市住宅物業服務等級標準》四級標準，其中17項實際為一級標準，6項為二級標準。

2. 現場抓“現行”：調取保安勞動合同，45歲以下占比僅16%；查化糞池清掏記錄，年度清掏1次；測監控存儲時長，商街監控僅存20天；

3. 業主聲音成關鍵：滿意度調查覆蓋率不足1.5%（標準要求70%），業主吐槽“問卷長啥樣都沒見過”。

物業辯白：

“保安年紀大但經驗足啊！”

“疫情錢緊，服務打折情有可原！”

——某物業公司聽證會發言

2022年4月巴南區市場監管局向某公司送達《行政處罰告知書》，并召開聽證會，作出聽證結論。2022年5月，巴南區市場監管局根據《中華人民共和國價格法》第三十九條、《價格違法行為行政處罰規定》第九條的規定，決定給予某公司責令立即改正違法行為、罰款35萬元的行政處罰。某公司對該處罰決定不服，向市政府申請行政復議。市政府于2022年9月作出《行政復議決定書》，決定維持巴南區市場監管局作出的《行政處罰決定書》。

面對35萬罰單，物業公司一路申訴至重慶五中院，拋出三大“殺手锏”：

1. “合同已備案=合法”論：堅稱備案即獲官方認可；

2. “成本高不得不降級”論：疫情+業主欠費導致經營困難；

3. “業主沒反對=默認接受”論：無人投訴說明服務達標。

法院的雷霆回擊：

“備案≠免責！政府指導價是剛性的‘高壓線’，不是彈性的‘橡皮筋’。”

“疫情不是服務縮水的通行證——保安年齡、監控時長這些硬指標，沒有商量余地！”

法律鐵三角鎖定勝局：

?《價格法》第39條：不執行政府指導價=違法；

?《價格違法行為處罰規定》第9條：“質價不符”最高可罰200萬；

?《民法典》第948條：合同到期后繼續服務，政府指導價依然有效。

這場勝訴不僅是一張罰單，更撕開了物業行業的潛規則：

1. 破除“備案即免死金牌”神話：巴楚物業管理協會專家劉莉直言：“備案只審查材料形式，服務縮水照樣追責！”

2. 業主監督有了“尚方寶劍”：業委會主任王濤拿著判決書感慨：“現在我們知道——保安年齡、化糞池清掏次數，都是維權鐵證！”

“物業費是購買物業服務的真金白銀。”遵守國家價格法律、法規、規章和政策，是物業服務企業開展物業工作應履行的法定義務。該案鼓勵價格主管部門依法監管，打擊違反價格法律法規的“亂收費”“質價不符”“天價物業費”等經營行為，促使物業服務企業遵法守法，對物業服務企業規范經營、依法經營可以起到教育警示作用。

價格主管部門應當對物業服務內容、標準和收費項目、標準進行監督管理，發現物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，應依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》的有關規定予以處罰。

“未來物業競爭不再是價格戰，而是服務透明度的較量。”

——社區治理專家陶陽