當(dāng)下上海樓市聽(tīng)到最多的話(huà)就是房東感慨自己在割肉買(mǎi)房。

　　但是我想說(shuō)的是，眼下很多房子割肉賣(mài)得掉就不錯(cuò)了。

　　不知道上海有多少房東正在經(jīng)歷掛牌3個(gè)月房子還無(wú)人問(wèn)津的過(guò)程。

　　我們整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在上海樓市這片熱土上，有些角落真的冷得出奇。

　　小區(qū)整整90天顆粒無(wú)收，掛牌房源卻堆積如山。

　　今天就一起來(lái)看看，上海郊區(qū)樓市隱藏的滯銷(xiāo)雷區(qū)。

　　（下文所列小區(qū)均是3個(gè)月LJ網(wǎng)站無(wú)成交但掛牌量較大的）

　　浦東

　　第一名在書(shū)院鎮(zhèn)。

　　這邊其實(shí)幾個(gè)次新房小區(qū) 都是高掛牌量，又很難賣(mài)。

　　賣(mài)新房的時(shí)候是主打鎮(zhèn)上的一些改善客戶(hù)。

　　但是人家改善完了，后續(xù)就沒(méi)有客戶(hù)了。

　　接下來(lái)就是新房、二手都很難賣(mài)。

　　浦東第二名航頭長(zhǎng)達(dá)佳苑宜居尚城。

　　小區(qū)是2009年之前的超大小區(qū)，6層樓梯房，一共2000多戶(hù)人家。

　　按理說(shuō)超大小區(qū)掛牌多，成交也不會(huì)少，但是長(zhǎng)達(dá)佳苑就是很難賣(mài)。

　　現(xiàn)在小區(qū)不少房源的掛牌價(jià)是比歷史成交還低的。

　　但是小區(qū)不靠地鐵、沒(méi)有配套、產(chǎn)品過(guò)時(shí)。

　　接盤(pán)俠估計(jì)越來(lái)越難找，只有不斷的壓低售價(jià)。

　　第三名惠南的東原逸墅。

　　浦東中部的航頭、新城、宣橋、惠南都是難兄難弟。

　　小區(qū)是高層和別墅的組合。

　　在惠南花買(mǎi)1000萬(wàn)買(mǎi)別墅的客戶(hù)，想想也知道是極度稀缺。

　　閔行

　　閔行第一名是華漕的確實(shí)是沒(méi)想到的。

　　按理說(shuō)華漕里面又是前灣規(guī)劃、又是行情商務(wù)區(qū)，咋看也不會(huì)那么差。

　　可偏偏萬(wàn)博家園就在華漕最差的地方。

　　要啥沒(méi)啥，而且就在虹橋機(jī)場(chǎng)起降航道正下方，屬于非常近的那種。

　　單價(jià)比江橋萬(wàn)達(dá)這邊的老破小還便宜，還是賣(mài)不動(dòng)。

　　第二名莘莊北廣場(chǎng)地方麗華公寓則是典型的外環(huán)外老破大。

　　麗華公寓樓梯三房要600多萬(wàn)，但是這邊新房的電梯三房門(mén)檻700萬(wàn)。

　　肯定優(yōu)先新房了。

　　外環(huán)外的老房子+高總價(jià)是致命傷。

　　閔浦這里有滯銷(xiāo)的完全不奇怪。

　　浦航新城中城苑典型的動(dòng)遷小區(qū)，周邊大把的動(dòng)遷房。

　　今年以來(lái)成交和撞大運(yùn)似得，這種地方遇到誠(chéng)意客戶(hù)千萬(wàn)別放過(guò)。

　　上海賣(mài)房，如何賣(mài)的高？

　　掛高了沒(méi)成交？一味降價(jià)虧多了？

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　　寶山

　　寶山第一名是顧村的好日子大家園D區(qū)。

　　整個(gè)好日子大家園有ABCD四個(gè)區(qū)，是顧村這邊知名動(dòng)遷小區(qū)。

　　本來(lái)是掛牌多，成交多的地方。

　　但是D區(qū)這邊離地鐵最遠(yuǎn)，相對(duì)最便，也成了最難賣(mài)的小區(qū)。

　　還有個(gè)很重要的原因是保利葉上海供應(yīng)量也很大。

　　品質(zhì)卻比好日子大家園好很多。

　　商品房卷起來(lái)，難受的自然是動(dòng)遷房。

　　第二名是楊行的友誼家園。

　　其實(shí)楊行是寶山還不錯(cuò)的板塊。

　　這邊的房齡都很新，恰恰就是此成了友誼家園最大的阻礙。

　　友誼家園是商品和動(dòng)遷的混合，小區(qū)里面樓梯電梯房都有。

　　2010年左右的房齡對(duì)比四季度會(huì)、遠(yuǎn)洋香奈等品質(zhì)小區(qū)毫無(wú)優(yōu)勢(shì)。

　　今年這邊又有一個(gè)重磅新房金茂棠前。

　　客戶(hù)肯定優(yōu)先買(mǎi)金茂，就連周邊的品質(zhì)次新房也要受到影響。

　　友誼家園最為當(dāng)?shù)乇容^差的，自然賣(mài)不動(dòng)。

　　淞寶寶山二村的老破大就更不用說(shuō)了，遠(yuǎn)郊沒(méi)這種需求。

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觀觀詳細(xì)分析：

上海的房子是賣(mài)是留？

　　松江

　　松江第一名是泗涇的別墅項(xiàng)目一點(diǎn)也不意外。

　　泗涇確實(shí)很早就搞過(guò)一段時(shí)間的別墅，但是明顯學(xué)習(xí)佘山失敗。

　　后來(lái)就成了大家熟知的動(dòng)遷基地，新凱城應(yīng)該算是泗涇最出名的動(dòng)遷小區(qū)。

　　底子沒(méi)打好，后續(xù)再弄?jiǎng)e墅也沒(méi)用。

　　在泗涇要投入800-1000萬(wàn)買(mǎi)房，是不是感覺(jué)沒(méi)必要。

　　松江本地的肯定去大學(xué)城、松江新城改善置業(yè)。

　　松江老城的華亭新家百合苑難賣(mài)是正常的。

　　小區(qū)在松江老城最邊緣的位置，又是個(gè)動(dòng)遷房，一點(diǎn)品質(zhì)沒(méi)有。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境賣(mài)掉，只能拼低價(jià)。

　　九亭的頤亭花園(公寓)有著同樣的問(wèn)題。

　　剛需盤(pán)卻在一個(gè)很蹩腳的位置，九亭的邊緣。

　　地鐵也夠不著。

　　天然地客戶(hù)基數(shù)就少。

　　嘉定

　　第一名嘉定新城的龍湖蔚瀾香醍。

　　和松江一樣，第一名都是別墅項(xiàng)目。

　　也是要800-1000萬(wàn)買(mǎi)別墅的。

　　以前房?jī)r(jià)便宜的時(shí)候，郊區(qū)別墅的總價(jià)門(mén)檻低，上車(chē)容易。

　　房?jī)r(jià)貴了門(mén)檻高了，人也就少了。

　　LJ網(wǎng)站上顯示小區(qū)今年來(lái)還沒(méi)有一套成交的。

　　路勁悅茂府其實(shí)是地鐵口的項(xiàng)目，對(duì)于剛需客戶(hù)比較友好。

　　但是300-400萬(wàn)總價(jià)是極易被上游嘉定新城截流的。

　　嘉定新城配套、教育等都要好很多。

　　而且大把的次新房可以選。

　　外岡景苑就屬實(shí)是太偏了，價(jià)格和金山石化新村差不多了。

　　除了周邊工廠(chǎng)上班的，愿意買(mǎi)過(guò)去的人很少。

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　　青浦

　　青浦第一也是個(gè)帶別墅項(xiàng)目，五大新城還真是相似。

　　趙巷金地佘山天境是大平層+別墅的組合。

　　120平上疊要700萬(wàn)，200平的大平層要1100萬(wàn)，360多平的大平層要1800萬(wàn)，別墅1800萬(wàn)朝上。

　　也是今年以來(lái)LJ網(wǎng)站就沒(méi)有成交記錄。

　　屬于完全超過(guò)區(qū)域天花板。

　　第二是徐涇的新虹橋雅苑。

　　在遍地次新房的徐涇，2009年的產(chǎn)品已經(jīng)不夠看了。

　　60平1房、90平2房。

　　雖說(shuō)離虹橋商務(wù)區(qū)很近，但是沒(méi)有地鐵。

　　北邊的華潤(rùn)虹橋潤(rùn)璟的新房也賣(mài)的一般。

　　屬于本地人都看不上的邊角料地帶。

　　第三名趙巷泰禾虹橋。

　　曾經(jīng)可是趙巷本地的網(wǎng)紅盤(pán)。

　　但是區(qū)域本地的一些改善盤(pán)都會(huì)有這樣的問(wèn)題。

　　沒(méi)有地鐵，新房在賣(mài)的時(shí)候打撈了很多本地改善力量。

　　進(jìn)入二手市場(chǎng)后，本地改善不夠了，剛需新人又看不上。

　　金山、奉賢自然也少不了這樣的小區(qū)。

　　郊區(qū)的形勢(shì)要遠(yuǎn)比市區(qū)復(fù)雜。

　　這幾類(lèi)的情況大家務(wù)必注意：

　　1、遠(yuǎn)郊偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn)里的次新房（書(shū)院鎮(zhèn)）

　　2、超大片動(dòng)遷區(qū)域中，位置最差的動(dòng)遷小區(qū)

　　3、郊區(qū)非傳統(tǒng)別墅區(qū)的別墅都不好賣(mài)

　　4、總價(jià)過(guò)高與板塊錯(cuò)配的

　　5、產(chǎn)品類(lèi)型淘汰的，老破大、大面積的1、2房等

　　6、新房供應(yīng)大的地方

　　7、0成交是絕對(duì)慘，那些幾個(gè)月也就1套成交的也要注意；小區(qū)幾百套掛牌，1個(gè)月成交1套也是無(wú)濟(jì)于事

　　上海樓市已對(duì)局部區(qū)域的虛假繁榮亮出獠牙，這恰恰是真實(shí)上海的另一張面孔。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。