當下上海樓市聽到最多的話就是房東感慨自己在割肉買房。

　　但是我想說的是，眼下很多房子割肉賣得掉就不錯了。

　　不知道上海有多少房東正在經歷掛牌3個月房子還無人問津的過程。

　　我們整理數據發現，在上海樓市這片熱土上，有些角落真的冷得出奇。

　　小區整整90天顆粒無收，掛牌房源卻堆積如山。

　　今天就一起來看看，上海郊區樓市隱藏的滯銷雷區。

　　（下文所列小區均是3個月LJ網站無成交但掛牌量較大的）

　　浦東

　　第一名在書院鎮。

　　這邊其實幾個次新房小區 都是高掛牌量，又很難賣。

　　賣新房的時候是主打鎮上的一些改善客戶。

　　但是人家改善完了，后續就沒有客戶了。

　　接下來就是新房、二手都很難賣。

　　浦東第二名航頭長達佳苑宜居尚城。

　　小區是2009年之前的超大小區，6層樓梯房，一共2000多戶人家。

　　按理說超大小區掛牌多，成交也不會少，但是長達佳苑就是很難賣。

　　現在小區不少房源的掛牌價是比歷史成交還低的。

　　但是小區不靠地鐵、沒有配套、產品過時。

　　接盤俠估計越來越難找，只有不斷的壓低售價。

　　第三名惠南的東原逸墅。

　　浦東中部的航頭、新城、宣橋、惠南都是難兄難弟。

　　小區是高層和別墅的組合。

　　在惠南花買1000萬買別墅的客戶，想想也知道是極度稀缺。

　　閔行

　　閔行第一名是華漕的確實是沒想到的。

　　按理說華漕里面又是前灣規劃、又是行情商務區，咋看也不會那么差。

　　可偏偏萬博家園就在華漕最差的地方。

　　要啥沒啥，而且就在虹橋機場起降航道正下方，屬于非常近的那種。

　　單價比江橋萬達這邊的老破小還便宜，還是賣不動。

　　第二名莘莊北廣場地方麗華公寓則是典型的外環外老破大。

　　麗華公寓樓梯三房要600多萬，但是這邊新房的電梯三房門檻700萬。

　　肯定優先新房了。

　　外環外的老房子+高總價是致命傷。

　　閔浦這里有滯銷的完全不奇怪。

　　浦航新城中城苑典型的動遷小區，周邊大把的動遷房。

　　今年以來成交和撞大運似得，這種地方遇到誠意客戶千萬別放過。

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　　寶山

　　寶山第一名是顧村的好日子大家園D區。

　　整個好日子大家園有ABCD四個區，是顧村這邊知名動遷小區。

　　本來是掛牌多，成交多的地方。

　　但是D區這邊離地鐵最遠，相對最便，也成了最難賣的小區。

　　還有個很重要的原因是保利葉上海供應量也很大。

　　品質卻比好日子大家園好很多。

　　商品房卷起來，難受的自然是動遷房。

　　第二名是楊行的友誼家園。

　　其實楊行是寶山還不錯的板塊。

　　這邊的房齡都很新，恰恰就是此成了友誼家園最大的阻礙。

　　友誼家園是商品和動遷的混合，小區里面樓梯電梯房都有。

　　2010年左右的房齡對比四季度會、遠洋香奈等品質小區毫無優勢。

　　今年這邊又有一個重磅新房金茂棠前。

　　客戶肯定優先買金茂，就連周邊的品質次新房也要受到影響。

　　友誼家園最為當地比較差的，自然賣不動。

　　淞寶寶山二村的老破大就更不用說了，遠郊沒這種需求。

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　　松江

　　松江第一名是泗涇的別墅項目一點也不意外。

　　泗涇確實很早就搞過一段時間的別墅，但是明顯學習佘山失敗。

　　后來就成了大家熟知的動遷基地，新凱城應該算是泗涇最出名的動遷小區。

　　底子沒打好，后續再弄別墅也沒用。

　　在泗涇要投入800-1000萬買房，是不是感覺沒必要。

　　松江本地的肯定去大學城、松江新城改善置業。

　　松江老城的華亭新家百合苑難賣是正常的。

　　小區在松江老城最邊緣的位置，又是個動遷房，一點品質沒有。

　　現在的市場環境賣掉，只能拼低價。

　　九亭的頤亭花園(公寓)有著同樣的問題。

　　剛需盤卻在一個很蹩腳的位置，九亭的邊緣。

　　地鐵也夠不著。

　　天然地客戶基數就少。

　　嘉定

　　第一名嘉定新城的龍湖蔚瀾香醍。

　　和松江一樣，第一名都是別墅項目。

　　也是要800-1000萬買別墅的。

　　以前房價便宜的時候，郊區別墅的總價門檻低，上車容易。

　　房價貴了門檻高了，人也就少了。

　　LJ網站上顯示小區今年來還沒有一套成交的。

　　路勁悅茂府其實是地鐵口的項目，對于剛需客戶比較友好。

　　但是300-400萬總價是極易被上游嘉定新城截流的。

　　嘉定新城配套、教育等都要好很多。

　　而且大把的次新房可以選。

　　外岡景苑就屬實是太偏了，價格和金山石化新村差不多了。

　　除了周邊工廠上班的，愿意買過去的人很少。

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　　青浦

　　青浦第一也是個帶別墅項目，五大新城還真是相似。

　　趙巷金地佘山天境是大平層+別墅的組合。

　　120平上疊要700萬，200平的大平層要1100萬，360多平的大平層要1800萬，別墅1800萬朝上。

　　也是今年以來LJ網站就沒有成交記錄。

　　屬于完全超過區域天花板。

　　第二是徐涇的新虹橋雅苑。

　　在遍地次新房的徐涇，2009年的產品已經不夠看了。

　　60平1房、90平2房。

　　雖說離虹橋商務區很近，但是沒有地鐵。

　　北邊的華潤虹橋潤璟的新房也賣的一般。

　　屬于本地人都看不上的邊角料地帶。

　　第三名趙巷泰禾虹橋。

　　曾經可是趙巷本地的網紅盤。

　　但是區域本地的一些改善盤都會有這樣的問題。

　　沒有地鐵，新房在賣的時候打撈了很多本地改善力量。

　　進入二手市場后，本地改善不夠了，剛需新人又看不上。

　　金山、奉賢自然也少不了這樣的小區。

　　郊區的形勢要遠比市區復雜。

　　這幾類的情況大家務必注意：

　　1、遠郊偏遠小鎮里的次新房（書院鎮）

　　2、超大片動遷區域中，位置最差的動遷小區

　　3、郊區非傳統別墅區的別墅都不好賣

　　4、總價過高與板塊錯配的

　　5、產品類型淘汰的，老破大、大面積的1、2房等

　　6、新房供應大的地方

　　7、0成交是絕對慘，那些幾個月也就1套成交的也要注意；小區幾百套掛牌，1個月成交1套也是無濟于事

　　上海樓市已對局部區域的虛假繁榮亮出獠牙，這恰恰是真實上海的另一張面孔。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。