前段時間，高盛發布了一篇聳人聽聞的中國房產報告，言稱

｜“城鎮對新房產的需求在未來幾年里可能保持在每年略低于500萬套的水平，較2017年2000萬套的峰值水平低75%”。

報告很長，但就這一句流轉全網，讓同行聞之色變。

好家伙，需求將萎縮到巔峰時期一半的一半，房地產還干個寂寞。

這種“唱空”地產未來，不利于行業向好的觀點，大家可以搜索出來，批判地鑒賞。

毋庸諱言，國內房產需求結構分化、總量日漸萎縮，這個大趨勢確是存在，不為任何人的意志而轉移。

只是，萎縮的速度與程度，需更多照顧財政、統計等同志們的心理承受度。

其實，測算新增房產需求，根本不需高盛那么復雜的模型和分析。有一些簡單的顯性指標，比如，短期看每年新婚登記數，基本便是市場增量的上限；長期看新生人口數量，那便是房地產25年后的基本盤。

據官方公布的數據，2024年全國結婚登記數為610.6萬對，同比下降超20%；2024年全國出生人口為954萬人，對比地產峰值的2017年，那年出生人口為1723萬人，七年一過，幾近折半。

如此看，行業前景似乎又沒比高盛樂觀到哪。

無論如何，未來肯定還有房地產，只是當下的開發商未必都能活到未來。

市場久未見底，銷售仍在下行。即便“收斂聚焦”的“優等生”萬科，如今也只能靠大股東“輸血”殘喘，即使被“并表”也可理解。

7月3日，萬科發布公告稱，深鐵集團向公司再提供不超過62.49億元借款。至此，凈資產不過3015億元的深鐵集團，今年已是第六次出手，年內已向萬科提供借款累計超211億元。

其他沒有國資加持的規模房企，大部分狀況更已慘不忍睹。

各機構發布的半年度房企銷售排行榜可見，百強的銷量整體仍在下降，且跌幅呈擴大之勢。這種趨勢里，國資房企漸已“霸榜”。

目前來看，保利、中海、華潤位列前三，招商、綠城、建發緊隨其后，萬科淪落到與越秀、金茂同一梯隊，而碩果僅存的濱江，如被其后的華發趕超，TOP10便不再有真正意義上的民營房企。

榜單往下，融創、恒大、碧桂園這些昔日“龍頭”，“暴雷”之后漸淡出競逐，其半年銷售額甚至不及當年半個月。

那些未上市，也不在榜中的地方中小房企，是否就能好好“活下去”？

以筆者所見，或許狀況更不容樂觀。當下大部分同行的核心工作無非是借新還舊，爭取融資展期，或者抵押各類沉淀資產籌資還本付息，一樣是苦苦掙扎。

刺激政策的邊際效應逐漸衰減，如房產需求持續疲弱，開發商難掩頹勢，地方土地財政的運營模式也將難以為繼。為托底土地市場，或緩釋維穩壓力，地方國資不得不介入或兜底，短期接管或“保交樓”。

此舉亦是遞延風險，以空間換時間，債臺高筑的地方國資后期如有心無力，小型房企難免走向凋零。

在盛景的余暉中眺望，新增需求降去四分之三，看起來雖足夠驚悚，置身事內之人卻已無暇顧及，只求能“幸存”到彼時，并為此做各種努力。

一些老牌房企在嘗試轉型，比如“輕資產”模式，輸出品牌或管理，與資源型“地主”合作，小股操盤，與地方城投聯動托市。雖然掙的都是辛苦錢，至少能養著團隊，交上社保。

如扛過這一段，在回歸常態的房地產市場，500萬套也是不小的規模，不乏基利市場，或者地域性的機會。如剛需、剛改、TOD、書包房、養老康養，或核心城市的核心區域，類型城市的優質地塊，至少能讓一些能做好產品、做好物業的典型房企活得滋潤。

活下去，才有未來。