再輝煌的家族，也有需要“救命錢”的一天。

如果用一句話來形容最近的香港地產圈，那就是——“豪門也會缺錢花”。鄭氏家族，這個曾被視作香港四大家族之一、資本江湖的常青樹，終于還是等來了救命錢。

6月30日，新世界發展官宣：拿下了882億港元的境外無抵押再融資。消息一出，有人長舒一口氣，有人則感慨：百年鄭家，這一次真的是在生死線上跳鋼絲。

新世界發展還表示，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為2028年6月30日。

值得一提的是，新世界發展還公告一則重要人事變動，鄭志剛已向董事會提出辭任本公司非執行董事及非執行政副主席，由2025年7月1日起生效。

其實，這場融資大戲，比電視劇的劇情還要跌宕起伏。

就在幾天前，新世界發布緊急公告，明晃晃寫著：必須在6月30日之前，讓超過50家銀行在協議上簽字，不然875億港元的債務就要爆雷。如果協議談崩，鄭家幾代人打下的江山，可能一夜歸零。

那種緊張感，外人很難體會——你想想，1510億港元的總負債、322億的短期債壓在眼前，賬上現金只剩218億，連還短債都捉襟見肘。

過去，鄭家是香港財富神話的代表。鄭裕彤13歲離家打拼，從澳門金鋪學徒熬到了“珠寶大王”，再憑一手地產業殺進四大家族行列。新世界發展和周大福，成了香港人幾代人的共同記憶。70年代豪擲18億港元拿下會展中心地塊，英國女王都親自來奠基。那時候的鄭家，是真正的“敢為天下先”。

可惜，風水輪流轉。老鄭打下的底子再厚，也扛不住市場和后代的無休止消耗。這些年，鄭氏家族的麻煩越來越多：高杠桿擴張、投資激進、資產結構失衡、現金流告急。

尤其是第三代接班人鄭志剛上位后，K11等項目大肆擴張，頻繁舉債拿地，到了內地更是砸下重金搞舊改。廣州、武漢、杭州，每一塊地都是天價，每一個項目都壓力山大。2019年，光是在杭州一塊地，鄭家就砸了將近百億，刷新了當年全國土地成交紀錄。

但這些擴張并沒有為新世界發展帶來想象中的現金流。反而在市場周期拐點時變成了包袱——商業地產占比高達70%，偏偏香港寫字樓市場過去兩年持續低迷。

根據戴德梁行的數據，2024年香港甲級寫字樓空置率已經快19%，中環地標甚至更高。你資產再優質，沒人租、沒人買，賬面就等于“死錢”。一邊是高額投資難以變現，一邊是債務利息如猛虎，現金流很快就被拖垮。

如果說地產投資還算慢性病，那么“永續債”這顆地雷就是急性心梗。新世界這兩年不斷靠發行永續債“美化”財報數據，實則每年要吞掉10%以上利息。2024年，連區區6億港元的利息都付不出來，只能拖到年底再結算。

理論上，這不算違約，但利息會滾到本金里，繼續算利息，越滾越大。這種“拆東墻補西墻”的玩法，和當年恒大的套路如出一轍。

資本市場的嗅覺是靈敏的。新世界發展一度被標普、穆迪下調評級，展望變成了“負面觀察”。永續債事件一爆出來，市場直接用腳投票，股債雙殺。投資人不敢買，銀行也變得謹慎。6月25日的緊急公告，其實就是在和所有債權人攤牌：“要么幫我續命，要么大家一起死。”

這場談判驚心動魄。畢竟涉及50多家銀行，海內外中資、港資、國際大行全在桌面上。誰都知道，一旦新世界倒下，沒人能全身而退。最終，在監管層的“非正式壓力”下，中銀、星展、匯豐等牽頭，渣打、恒生、東亞等跟進，各家銀行不得不點頭同意。也正因如此，這次融資方案才得以“壓哨”落地，讓鄭家又多了三年喘息的時間。

但這只是表面上的“續命”。新世界發展債務高企、現金流緊繃、資產難以變現的問題，并沒有根本解決。更糟糕的是，隨著鄭志剛宣布辭任非執行董事和副主席，從上市公司徹底抽身，鄭家三代的豪門傳承也蒙上了一層陰影。

外界都知道，鄭志剛當年接班時雄心勃勃，推K11、搞“文化地產”，還大力進軍內地。但幾年下來，項目叫好不叫座，燒錢太快，集團負債飆升。去年9月，鄭志剛就已辭任行政總裁，如今連“虛職”都不要了，真正的“退居二線”，鄭家豪門的財富裂痕，已是肉眼可見。

其實，如果你細看香港地產四大家族的近況，會發現類似的危機并非新世界一家獨有。地產行業的黃金時代已經過去，老一代打下的江山，在新周期里正面臨結構性轉型的巨大挑戰。過去靠“地生金”的邏輯行不通了，資產負債表上的每一塊寫字樓、商場、豪宅，現在都成了高懸頭頂的達摩克利斯之劍。

回首往昔，鄭裕彤那一代人，真的是“白手起家”。他13歲離鄉，從最底層做學徒，憑努力和膽識攀上財富巔峰。到了第二代，守成之余還能開疆拓土。而到了第三代，面對全球化、內地市場、數字經濟等新風口，家族企業的“慣性”反而成了包袱。習慣了高杠桿、高擴張的打法，一旦踩錯節奏，現金流就繃不住，債務雪球滾著滾著就成了天大的麻煩。

所以，這次新世界發展的“續命融資”，表面是銀行和家族的“攜手自救”，本質上是一個時代的縮影。過去幾十年，香港地產家族橫掃天下，如今連息票都快還不起，靠家族的面子和人脈還在苦苦支撐。

每一個資本動作的背后，都是一代豪門的榮光與焦慮。銀行們看似愿意幫一把，骨子里也在擔心壞賬風險。投資人只剩謹慎，監管層的“非正式壓力”更像最后的安全網。

而對新世界發展來說，三年喘息期只是機會而非終點。如果不能把資產盤活、優化負債結構、找到新的現金牛，等下一波債務到期，危機還會再來。K11的故事能否翻盤，內地投資能否回本，鄭家第四代能否挺身而出，這些都還是未知數。

香港地產的黃金時代已經遠去，鄭氏家族的故事還在繼續。或許每一個看似“安全著陸”的背后，都藏著更多的艱難與不安。百年豪門的榮光，最終拼的是危機中能否自救、在變局中能否轉型。

鄭家這次的續命，既是一次自省，也是對所有老牌資本家族的警示：靠血統吃飯的時代過去了，唯有真正的變革和腳踏實地，才能讓故事繼續寫下去。