智通財經APP獲悉，7月4日，中指研究院發(fā)布2025上半年中國住房租賃市場總結與展望。2025上半年，重點城市租金整體小幅波動調整，50城住宅平均租金累計下跌1.37%，其中一線城市表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

(一)50城住宅租金：短期重點城市租金小幅調整態(tài)勢延續(xù)，一線城市表現(xiàn)較為穩(wěn)健

整體租金：上半年50城住宅租金累計下跌1.37%，2月租金短期企穩(wěn)，3月以來有所下跌

2025上半年重點城市住宅平均租金小幅下行。根據50城住宅租賃價格指數，2025上半年，重點50城住宅平均租金累計下跌1.37%，跌幅較去年同期擴大0.47個百分點。其中，6月50城住宅平均租金為35.0元/平方米/月，環(huán)比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

從月度走勢來看，行業(yè)仍顯現(xiàn)明顯的季節(jié)效應。從上半年運行情況來看，重點城市租金在春節(jié)后的“返城季”(2月)出現(xiàn)了短暫的企穩(wěn)跡象，其余月份均下跌，且4、5月份租金跌幅有所擴大，6月在年中高校畢業(yè)季帶動下，重點城市住房租賃需求增加，租金跌幅有所收窄。

城市租金：一線城市租金跌幅相對較小

分梯隊來看，根據50城住宅租賃價格指數，2025上半年，一線城市住宅平均租金累計下跌0.56%，跌幅最小，二線城市平均租金累計下跌1.83%，三四線代表城市平均租金累計下跌1.47%。

租金收入比：50城租金收入比延續(xù)緩慢回落趨勢

截至2025年6月，50城租金收入比均值為16.4%，隨著租金回調，租金收入比緩慢回落，較2024年6月(17.8%)下降約1.4個百分點。具體城市來看，50個重點城市租金收入比均較去年同期有所下降，其中北京、深圳、杭州、三亞、福州等熱點城市下降幅度較為突出。

(二)投資回報：重點城市租金房價比延續(xù)小幅上升趨勢，優(yōu)質資產出租回報改善

2025上半年，重點城市租金房價比繼續(xù)提升。截至2025年6月，50個重點城市住宅租金房價比為2.17%，較去年同期(2.09%)提升0.08個百分點。具體城市來看，50城中，僅杭州、三亞等6個城市租金房價比較去年同期微幅下降，其余44個城市租金房價比均有所提升，其中哈爾濱、常州、東莞等地提升幅度較為顯著。

重點城市住房租賃投資回報持續(xù)改善，住房租賃投資吸引力有所提升。2025年上半年，重點城市房價延續(xù)調整態(tài)勢，而住房租賃市場受益于行業(yè)需求剛性，規(guī)范化程度與租住品質繼續(xù)提升，平均租金調整幅度較為緩和，優(yōu)質資產的投資回報率持續(xù)改善。根據中指院監(jiān)測，截至2025年6月，重點50城平均租金房價比較2023年初低點已提高0.19個百分點。

(一)保租房籌集：多地接近完成“十四五”籌集目標，后續(xù)籌集速度或有所放緩

從保租房籌集規(guī)模來看，“十四五”時期，全國計劃籌集保租房870萬套(間)，截至2023年底已籌集573萬套(間)，完成率達66%;統(tǒng)計局發(fā)布的2024年統(tǒng)計公報指出“全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集180萬套(間)。”整體來看，各地保租房籌集已達到一定規(guī)模，一大批新市民、青年人、農民工住房問題得到解決，預計“十五五”期間保租房更多將按照“以需定購、以需定建”的模式，通過存量轉化及新建相結合的方式進行籌集。

截至2024年末，江蘇省、安徽省已提前完成“十四五”保租房籌集目標，浙江省、北京、上海等地均已完成90%以上的籌集任務。而貴州省、重慶進度相對較慢，籌集規(guī)模未達到“十四五”規(guī)劃的80%，2025年仍有一定空間。

隨著“十四五”前期保租房籌集進展較快，2025年籌集速度或有所減緩。根據各地2025年與2024年保租房籌集目標對比，多數地區(qū)年度任務目標降低，如江蘇省、浙江省籌集套數分別降低11.2萬套、6萬套。對于一線城市及部分前期籌建完成率較低的省市，保租房籌集目標仍保持一定規(guī)模，其中廣州、上海籌集目標與上年保持一致，海南省、青海省則在上年基礎上調高目標。

(二)保租房REITs：底層資產運營穩(wěn)健，REITs發(fā)行與擴募進程提速

項目運營：整體出租率保持相對高位，但不同項目之間存在差異

根據各保租房REITs最新披露的2025年一季度報告，截至2025年3月末，六支保租房REITs的14個底層資產項目出租率普遍在90%以上，保持較高水平運行。具體來看，中金廈門安居REIT底層資產延續(xù)基本滿租狀態(tài)，國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產平均出租率較2024年末略有下降，其余四支保租房REITs底層資產平均出租率均有所回升。其中華夏基金華潤有巢REIT平均出租率居近兩年高位，而招商基金蛇口租賃住房REIT的林下項目則逐步擺脫去年末企業(yè)租戶集體退租的影響，出租率較去年末提升20.4個百分點。整體而言，在短期重點城市長租市場競爭加劇的背景下，保租房REITs底層資產憑借區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)質品質與專業(yè)化的運營能力，在當前市場波動背景下展現(xiàn)出較強的抗周期韌性。

基金收益：一季度保租房REITs收益整體小幅下降，中金廈門安居REIT表現(xiàn)突出

一季度保租房公募REITs整體收益略有下降。根據最新披露數據，按可比口徑計算，2025年一季度保租房REITs整體收入、凈利潤、可供分配金額同環(huán)比普遍小幅下降，但下降幅度均在6%以內。

基金收入方面，一季度保租房REITs收入同環(huán)比均微幅下降，其中華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT與中金廈門安居REIT收入環(huán)比實現(xiàn)微幅增長。凈利潤方面，一季度保租房REITs整體環(huán)比小幅波動，其中中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT凈利潤同環(huán)比均顯著增長，其余四支保租房REITs凈利潤環(huán)比均有一定程度下降。可供分配金額方面，一季度保租房REITs整體同環(huán)比均小幅下降，其中中金廈門安居REIT可供分配金額同環(huán)比小幅增長，華夏北京保障房REIT較為穩(wěn)定，其余保租房REITs可供分配金額均有所下降。

REITs發(fā)行：保租房REITs發(fā)行速度明顯加快，上半年REITs首發(fā)與擴募均進展明顯

2025年，中央及各部委多次表態(tài)支持基礎設施REITs市場擴圍擴容，保租房公募REITs發(fā)行速度明顯加快。上半年，兩支保租房REITs正式發(fā)行上市，我國保租房公募REITs擴容至8支，首發(fā)規(guī)模近120億元，在公募REITs總規(guī)模中的占比達7.0%，較2024年末提升1.1個百分點。與此同時，保租房公募REITs擴募進程也在加速推進，6月華夏北京保障房REITs擴募發(fā)售正式完成