現(xiàn)在買房怕跌，不買又怕漲，真是糾結(jié)，相信不少人都在面臨這個問題，2025年已經(jīng)過半，房地產(chǎn)市場在止跌回穩(wěn)的情況下向上。

一邊是政策暖風頻吹，上半年全國約170個省市出臺340條政策穩(wěn)樓市，一邊是深圳、上海等城市高端樓盤開盤即售罄的搶房場景。

市場分化從未如此明顯。

01 政策暖風頻吹，市場冷熱分化

2025年，穩(wěn)住樓市首次寫入政府工作報告，政策火力全開。從一線城市松綁限購、首付利率降至歷史新低，到存量房貸利率批量下調(diào)、普宅標準取消，政策組合拳密集落地。

僅上半年，全國就有約170各市縣出臺政策超過340條，平均每天都有新政策出爐。地方更是在微觀層面精準發(fā)力，調(diào)整公積金政策超150條，延長還款期限，支持異地互認互貸。

廈門推出房票政策2.0后，帶動購房合同金額超210億元。

政策暖風下，核心城市率先回暖，今年1-2月，深圳二手房成交量同比上升57.8%、上海漲46.8%、北京漲32.6%。上海銷售額貢獻率較去年同期增長4.5個百分點，成為TOP10城市中增幅最大的城市。

但三四線城市仍寒意陣陣，全國百城三四線城市新建商品住宅存銷比高達30.6個月，遠超一線城市的12.8個月和二線城市的18個月。

02 一線企穩(wěn)回升，三四線持續(xù)承壓

市場分化已成定局，2025年上半年，北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比增長均在4%左右，廣州同比增長16%，深圳在低基數(shù)下同比增速超30%。

一線城市核心地段的高品質(zhì)項目成為市場硬通貨，深圳滿京華金碩悅府開盤日光、中建鵬宸云筑開盤去化超9成，好房子、好價格成為去化關(guān)鍵。

二三四線城市的調(diào)整之路還很長，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市二手房價格同比已連續(xù)34個月下跌。臨沂、北海、張家口等城市跌幅超過0.1%，部分城市房價甚至跌破3000元/㎡，出現(xiàn)鶴崗化現(xiàn)象。

03 改善需求崛起，產(chǎn)品分化加劇

市場正在經(jīng)歷從增量下行到品質(zhì)提升的轉(zhuǎn)變，2025年1-5月，30個重點城市中120-144平米的戶型成交首次達到30%，改善型樓盤成為新房市場主流。

三類房產(chǎn)將成為香餑餑：

核心區(qū)高品質(zhì)小區(qū)，因稀缺性和城市更新，升值潛力約15%。

地鐵+名校房靠交通和教育資源，抗跌性增長20%。

健康住宅需求井噴，成交速度快2倍，2024年全國低密度住宅成交速度比高層快2倍，帶新風系統(tǒng)房源溢價20%。

二手房市場持續(xù)以價換量，2025年1-5月，百城二手房價格累計下跌2.88%，但重點城市二手房找房人數(shù)占比達67%，較去年同期上升5個百分點。即買即住、配套成熟的二手房優(yōu)勢持續(xù)釋放，對新房的分流效應加劇。

04 五年房價走向，城市選擇成關(guān)鍵

高盛最新報告預測，中國房價在四年內(nèi)已下跌20%的基礎上，到2027年前可能再跌10%。

但DeepSeek分析認為，2025年將是房價止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵年，政策密集落地和核心城市回暖將帶動市場逐步修復。

未來五年，房價將呈現(xiàn) 核心城市穩(wěn)中分化、三四線持續(xù)探底的格局。#圖文作者回歸激勵計劃#

一線城市核心區(qū)因土地稀缺、人口持續(xù)流入，預計年均漲幅2%-5%。北京三環(huán)內(nèi)宅地供應連續(xù)三年零增長，深圳福田容積率破6.0，核心區(qū)土地稀缺性推動高品質(zhì)小區(qū)溢價15%。

新一線及強二線城市主城區(qū)受益于產(chǎn)業(yè)升級和人口虹吸效應，房價溫和上漲，但新興開發(fā)區(qū)因庫存壓力可能跌至2017年水平。

三四線城市將持續(xù)承壓，人口流出型城市房價可能跌破3000元/㎡，甚至出現(xiàn)鶴崗化現(xiàn)象，少數(shù)產(chǎn)業(yè)支撐型城市核心區(qū)均價或穩(wěn)定在6000-10000元/㎡。

五年后的房子，不是買不買得起的問題，而是能不能買對的問題。