當(dāng)朋友圈還在刷屏“房價腰斬”“割肉離場”時，廣州樓市已悄然上演魔幻現(xiàn)實主義劇情。

大家嘴上喊著“躺平”，身體卻在搶房，半年二手成交日均300套，總網(wǎng)簽量同比暴漲13%！

更魔幻的是，明明都在吐槽樓市不景氣 ，但卻還有三個區(qū)域的成交，硬生生殺出了逆勢上漲的血路。

政策底牌已亮

國家隊下場托市

最近我在研究樓市的半年報。

發(fā)現(xiàn)上半年，廣州樓市真的很像在坐過山車。

3月好不容易盼來了小陽春，結(jié)果余溫還未散，4月突遭 貿(mào)易戰(zhàn)黑天鵝。

美國關(guān)稅大棒一揮，連珠江新城的豪宅買家都捏緊了錢包。

但好在峰回路轉(zhuǎn)，國家隊出手比想象中更狠：

央媽出手，直接三連擊：降準(zhǔn)+降息+公積金利率砸到2.6%。

貸款買房的優(yōu)惠力度一下子就達到史上最低水平，月供1萬變7000，比租房還劃算。

廣州更是直接“解綁”，限購限售限價全取消，首付壓到15%。相當(dāng)于買個車位的錢就能上車，大幅拉低人們的入手門檻。

為了刺激入場，舊改核動力也同步啟動。

全年1000億資金砸向城中村，光我身邊，就有不少“拆二代”手握現(xiàn)金沖鋒樓市。

這一條條利好在上半年密集砸下。我覺得除開當(dāng)時對市場的刺激，更大的意義在于，它在宣告各級部門政策執(zhí)行的決心。

舉個栗子， 6月中央剛定調(diào)“更大力度推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，廣州就火速跟進，宣布 “全面解除三限”。

是的， 貿(mào)易戰(zhàn)黑天鵝的翅膀沒能扇滅廣州樓市的韌性，反而逼出了史無前例的救市決心。

而當(dāng)政策工具箱徹底清空，注意了，市場底就在腳下。

新房市場

近郊三兄弟領(lǐng)銜

之所以說市場底已在腳下，是因為我注意到，有三個區(qū)域已經(jīng)偷偷反彈，漲出了獨立行情。

你以為會是主城區(qū)嗎？

嗨，雖然天河海珠的成交量一如既往的高，但這次的重點真不是他們。

而是近郊三兄弟：黃埔、番禺、白云！

自從 24年以來國央企接手舊改， 黃埔的供應(yīng)量猛增，今年上半年大漲230%。

選擇多了，新房轉(zhuǎn)化推進速度也加快。

與此同時，番禺、白云多個樓盤入市/加推，也在大量承接中心區(qū)客戶成交需求。

更驚人的是開盤去化率。

全市首開去化率22%，較去年同期上升6%。

其中， 近郊區(qū)的首開去化率高達 25% ！尤其番禺憑借 31% 的去化率碾壓全場。

確實，回看今年的市場，熱點項目都出現(xiàn)在近郊區(qū)域。

這說明購房邏輯已經(jīng)在潛移默化地改變。

中心區(qū)高房價擠壓下，擁有“學(xué)鐵商”配套的近郊成為剛改客用腳投票的主戰(zhàn)場。

而開發(fā)商“降容提質(zhì)”的精準(zhǔn)供地策略，正在重構(gòu)市場價值坐標(biāo)系。

二手市場

日均去化300+

二手房市場也有好消息。

雖然成交價還在波動探底的過程中，但是成交量有了明顯的抬升。

今年上半年，廣州二手房總成交56613套房源，平均每日成交量超過300套， 同比增幅直接干到 13%。

這勢頭，妥妥的“觸底反彈”劇本！

而且注意了，這次可不是 局部狂歡，而是 全市普漲。

中心區(qū)、近郊、遠郊成交量全線上揚，說明入場信心正在修復(fù)。

荔灣、南沙 兩個黑馬區(qū)，同比增速超30%，直接封神。

今年的熱點區(qū)域番禺就更別提了，成交量幾乎要到8000套，坐穩(wěn)了TOP1的位置。

要我說，市場行不行，還得聽咱剛需自住黨指揮。

畢竟全市普漲主要靠剛需在各區(qū)抄底，否則，單純依賴改善客，只會出現(xiàn)“局部熱”的現(xiàn)象。

而之所以出現(xiàn)這樣的情況，除了政策核彈連發(fā)，主要還是因為業(yè)主集體人認(rèn)慫， 知道現(xiàn)在行情不好賣， 降價割肉離場。

部分 新房還在玩些"首付分期"的小把戲，二手業(yè)主已經(jīng)打骨折了。

在這種前提下，無論是剛需還是改善甚至投資客，買二手次新房都是性價比更高的選擇。

下半年預(yù)判

盯緊三大信號

要注意，無論新房還是二手，所有的波動不意味著崩盤，而是價格體系重構(gòu)。

如果你在下半年有置業(yè)計劃，請務(wù)必盯緊三個信號：

• 其一，政策底→市場底的傳導(dǎo)速度。
  

廣州已落實“三限取消”，但工具箱還有一點點余料。

比如最近就可能會落實“商轉(zhuǎn)公”政策，此外，“購房退稅”政策也可能加碼，尤其遠郊區(qū)域。

只要政策夠猛，市場會迅速給出反應(yīng)。

• 其二，土拍市場可能出現(xiàn)下一個爆發(fā)點。
  

上半年白云、番禺誕生多宗溢價地塊，都會在下半年陸續(xù)入市。

與此同時，中心區(qū)的稀缺靚地也將入市，我們需要關(guān)注開發(fā)商的動作。

春江水暖鴨先知，一旦他們出手頻率提升，也能對市場起到激勵作用。

• 其三，產(chǎn)品廝殺會加速進入“好房子時代”。
  

國家政策正在倒逼開發(fā)商卷產(chǎn)品力。

從購房者的角度來說，我們正處在最好的年代。

可以以更好的價格，在市場挑挑選選，買自己最喜歡的房源，掌握主動權(quán)。

所以，別害怕，物色中心儀的房子，就出手吧。

穿越周期者，必屬于那些在價格重構(gòu)中敢于撿拾價值碎片的人！

最后插播一則消息：

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