2025年剛剛過半，今年上海新拍宅地中，有三分之一已經火熱開工。

記者從上海市規劃資源局獲悉，今年上半年，上海公開出讓的19幅商品住宅地塊中，有15幅溢價成交，其中7幅溢價率超過30%，最高突破40%。土地出讓中，樓面地價屢創新高，區域地王頻出，溢價圈直接拓展到遠郊，如金山和奉賢、松江、青浦、嘉定等新城。回望市場軌跡，上海土地市場熱度持續長達一年半，在全國走出獨立行情。

有聲音認為，今年是上海的“地王年”，市場高熱靠的是核心區稀缺資源的持續釋出。事實不全然如此，在半年公開出讓成交數百億元、單幅土地百輪競價頻現帶來的感官刺激背后，上海正在探索踐行超大城市推進人民城市建設的新路：堅持一張藍圖干到底，聚焦美好生活和高質量發展，實現資源配置效率最優化和效益最大化。

規劃賦能催生內生動力

有人說，上海是全國穩房地產市場中的“優等生”。兩組今年上半年數據可以佐證——

從樓面地價看，區域地王頻出，覆蓋中心到郊區。虹口瑞虹新城周邊地塊樓面地價11.75萬元/平方米，成為有記錄以來全國成交樓面地價第三高；楊浦濱江地塊樓面地價9.55萬元/平方米，刷新區域紀錄；金山新城匯龍湖地塊，以9.78%的溢價率創下金山近年來土拍新高。

從競價情況看，浦東曹路、浦東北蔡和嘉定新城等3幅非傳統市中心地塊，競爭激烈程度位居19幅地塊的前3名。

自2024年年中，上海宅地出讓開始執行“雙高雙競”規則，即兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。換句話說，競拍越激烈，觸發第二輪競高品質環節的可能性就越大，代表房企為了拿地，愿意投入更多成本去提高產品的建設品質。

這套標準符合“價高者得”的市場導向，但從全國來看，仍然相對嚴格，沒有為了追求更高的溢價率而允許價格一路狂飆。那么，在較為嚴格的規則下，上海土拍市場緣何火熱？

規劃賦能發揮了關鍵作用，因為土拍表現反映的是市場未來預期和企業投資策略。上海市規劃資源局資源利用處負責人表示，今年的供地邏輯繼續緊扣城市發展戰略，強調城市總規統領，讓新的發展極，例如一江一河沿岸、中城地區、五個新城，和傳統的內環內優質區位共同發力。

楊浦兩幅地塊土拍，成為上半年最大亮點之一，遭到多家實力企業爭搶，雙雙刷新區域樓面價。這樣的盛況，并不多見，在楊浦近來卻越來越頻繁。楊浦濱江早前被稱作“工業銹帶”，空間品質和產業能級落后。2017年黃浦江兩岸45公里公共空間貫通之后，相關規劃“點石成金”，將各類要素和資源逐步落地，帶動數字新經濟、都市工業和現代服務業崛起，使得這個區域轉變成為“明日之星”。

規劃能夠賦予地塊發展的內生動力，同樣適用于非中心城區。曹路靠近張江科學城，是上海中城地帶重點發展區域之一的“金海灣”現代城鎮。這幾年，多項規劃疊加，產業增多、人氣更足，周邊新房購買力強、市場承接力好，優質住宅去化快。像這樣極具性價比的“潛力股”區域自然會受到市場追捧，也讓曹路地塊在第五批次出讓中溢價41.68%成交，成為上海五年來溢價率最高的地塊。

宅地出讓不是“數字追高游戲”，而在必要時要做一支指揮棒，聚焦“五個中心”建設目標要求，強化規劃引領、空間支撐、資源保障，發揮落實產城融合、職住平衡的作用。

記者了解到，上海年內已供應各類國有建設用地1265公頃，其中包括住房用地169公頃、產業用地238公頃，可見既保障了重大基礎設施和產業發展用地需求，又持續加大優質住宅用地供應，土地資源的供給和開發已經深度融入到上海經濟社會發展的整體進程和格局。

科學調度土地供應配置

土地供應本身承擔著一個重要功能——預期管理。樓市情緒鏈條層層嵌套，土地市場帶來的信心回升起著關鍵作用。6月13日，國務院常務會議提出關于“更大力度推動房地產市場止跌回穩”的要求。上海在做的，正是讓土地市場的熱度，對樓市進一步產生積極信號。

“今年，上海土地投放密度高，每月一拍，平均每次4至5幅地塊。這種小步快跑的方式，可以讓更多企業參與，維持市場熱度。”上海中原地產分析師盧文曦說。

有序的供應節奏，有效穩定了市場預期。在土拍熱度烘托之下，郊區市場暖意外延明顯。上半年，奉賢、松江、嘉定新城地塊的溢價率均突破了10%。最近一批次土拍又把上海宅地“溢價圈”的邊界向外推進了幾十公里，金山今年首次供應的匯龍湖地塊以接近10%的溢價率成交，正在重新定義上海遠郊人居價值。

今年5月1日，住建部正式發布國家標準《住宅項目規范》，從居住環境、建筑空間、室內環境等多方面提出新要求。因而被市場稱作“好房子”標準。上海土拍結合實際情況和地塊區位特點，持續引入“好房子”理念。

記者從市規劃資源局了解到，除了把握供應節奏，上海還通過差異化供地+空間遠近搭配的策略，適應市場多樣化需求，打造優質社區和好房子。如，閔行大零號灣商住組合地塊，依托蘭香湖生態資源，打造低密度的差異化產品。

上海房地產市場穩中向好的氛圍，給房企和市民提振了信心。數據顯示，上海上半年一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。

進一步優化營商環境

今年以來，全國房企拿地投資信心有所回暖。中國指數研究院數據統計結果顯示，2025年上半年，全國TOP100企業拿地總額同比增長33.3%，重點聚焦熱點城市與核心板塊。

作為核心城市，加上各種有效舉措，上海土拍市場需求活躍，拿地主體呈現多元化特征。除了大型央企以外，外地國企逐漸增多，大華等民企、新加坡星獅等外企正加速回歸上海土地市場。

企業愿意真金白銀地投入巨資購買土地，本身就是對未來投下的一張強有力的“信心票”。上海持續創造獨一無二的吸引力，和營商環境優化密切相關。

記者了解到，今年供應的19幅宅地，已有6幅全面啟動建設。外界感嘆開發商的超強執行力，其實背后也有政府審批流程的迭代升級提速。

今年3月底出讓的大寧“地王”早已開工。大寧地塊是靜安區首個“五證齊發”案例，在企業中標之后，相關部門帶著政策上門輔導企業辦理審批，提前介入指導設計方案確保高品質住宅標準。在項目交地一月內，企業就同時拿到了《建設工程設計方案批復》《建設用地規劃許可證》《建筑工程施工許可證（樁基）》《不動產權證》和抵押證五張證書。從競得地塊到正式開工，全程不足3個月，連講求效率的開發商都感到意外，大華集團負責人表示，這比原計劃的開發周期節約了3個月時間，遠超行業平均水平。

企業同時拿到五個證書 來源：靜安區規劃資源局

2025年進入下半場，上海土拍依然高潮迭起，第六批次地塊已經公告、將于7月24日競拍，這是今年地塊最多、品質最優、貨值最高的供應批次，將進一步提高市場熱度。

“下半年還將加大土地儲備和成熟優質地塊供應，進一步滿足市場需求。”市規劃資源局資源利用處負責人說。上海將繼續響應房地產市場供求關系新變化和人民群眾對優質住房的新期待，強化“規、儲、供、用”一體化管理，會同各區籌備下半年特別是第三季度的優質地塊，持續加大優質商品住宅用地供應，有序調控供地節奏和空間布局，優化營商環境，激發市場活力，促進品質提升，確保土地市場持續平穩向好，加快構建房地產新模式。

原標題：《規劃引領上海土拍走出獨立行情，1/3新拍宅地火熱開工！熱度不只靠壓箱好地》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：邵競

來源：作者：解放日報 戚穎璞